Sellaiset omaisuuserät, kuten kulta ja kiinteistöt, ovat perussijoituksia, ja kodin ostaminen on yhteinen sijoitus yksilöille ympäri maailmaa, koska sitä pidetään laajalti turvallisena ja kannattavana sijoituksena. Kiinteistösijoittaminen vaatii kuitenkin pitkän sitoutumisen ja korkean ennakkomaksun, ja se on pitkällä tähtäimellä riskialtista. Lisäksi monet sijoittajat jättävät usein kustannukset huomiotta.
Ota huomioon tärkeät näkökohdat piilokustannuksista ja tekijöistä, jotka tekevät kiinteistöihin sijoittamisesta riskialtista, kallista ja mahdollisesti ei-kannattavaa hanketta. Sijoittajien tulisi pitää tämä kaikki mielessä ennen kovaan ansaitsemansa rahan ryöstämistä.
Yleinen käsitys
Keskimääräinen sijoittaja voi huomata, että kahden makuuhuoneen osakehuoneisto lähiöissä oli saatavana 300 000 dollarilla viisi vuotta sitten, ja myy nyt 450 000 dollarilla. Se on siisti 50%: n tuotto viidessä vuodessa, paljon parempi kuin osakkeiden, joukkovelkakirjojen tai kullan tuotto. Absoluuttinen voittoarvo näyttää myös olevan korkea, 150 000 dollaria, ja rahoituksen saatavuus antaa illuusion vipuvaikutteisen rahan käyttämisestä voiton tuottamiseksi.
Mitkä ovat nämä kiinteät sijoitukset haasteista ja piilokustannuksista kaikilla näillä näillä eduilla?
Kiinteistölainojen kustannusanatomia
Harkitse tapausta, jossa henkilö muuttuu uuteen kaupunkiin uutta työpaikkaa varten. Hän odottaa jäävänsä noin viisi vuotta, mutta voi pidentää tätä ajanjaksoa uransa kasvun perusteella nykyisen työnantajansa tai muiden saman kaupungin työnantajien kanssa. Hyvän tuoton oletuksessa hän harkitsee kodin tai osakehuoneiston ostamista vuokraamisen sijasta.
Pidä mielessä, että henkilö voi ostaa pörssissä käydyn rahaston osakkeen tai osan jopa 5 dollarilla, mutta sijoittaminen kiinteistöihin vaatii tuhansia dollareita. Vaikka suurin osa kiinteistösijoituksista rahoitetaan lainoilla, 300 000 dollarin asunnon tai asunnon ostaminen vaatii silti 20% (60 000 dollaria) käsirahaa.
Alle 20%: n maksuosuudella olevat henkilöt voivat saada lainan, mutta he maksavat korkeammat korot ja joutuvat ottamaan yksityisen asuntolainan vakuutuksen, mikä lisää kustannuksia. Korkeammat korot johtavat korkeampiin takaisinmaksusummiin, ja asuntolainavakuutus maksaa yleensä 0, 15% - 2, 5% lainan määrästä.
Lainan käsittelystä aiheutuu kertaluonteisia lisäkustannuksia, jotka ovat noin 4% lainan määrästä (9 600 dollaria). Kiinteistönsiirtoverot tai rekisteröintimaksut vaihtelevat osavaltioittain. Keskimääräisen 2, 5%: n ottaminen kiinteistön arvosta lisää 6000 dollaria kustannuksiin.
Jos sijoittajamme ostaisivat asunnon, osakehuoneistoyhdistykselle maksettaisiin 200 dollarin kuukausimaksu yhteensä 12 000 dollaria viiden vuoden aikana. Sitten sinun pitäisi lisätä korjaus-, kalustus- ja ylläpitokustannukset. Konservatiivinen arvio 1000 dollaria vuodessa vie meidät yhteensä 5000 dollariin viidessä vuodessa.
Oletetaan sitten, että omistaja löytää ostajan, joka haluaa ostaa asuntonsa 450 000 dollarilla viiden vuoden kuluttua.
Siihen mennessä sijoittaja olisi maksanut pankille takaisin 86 400 dollaria lainasta. Lisäämällä 60 000 dollarin käsiraha, lainan käsittelykustannukset (9 600 dollaria), kiinteistönsiirtoverot (6 000 dollaria), kiinteistöverot (30 000 dollaria), asunto-yhdistyksen kulut (12 000 dollaria) ja yleinen ylläpito (5 000 dollaria), kokonaismäärä on 209 000 dollaria.
Mikä on nettotuotto?
Alkuperäinen 20 vuoden lainan pääoma 240 000 dollaria alenee noin 180 000 dollariin viidessä vuodessa, kun sijoittaja maksaa kuukausittain 1 440 dollaria. Sijoittaja maksaa takaisin tämän jäljellä olevan 180 000 dollarin summan uudelta ostajalta saamansa 450 000 dollarin myyntihinnasta. Sijoittaja maksaa 209 000 dollaria kokonaiskustannuksia tästä kiinteistöstä, vielä 180 000 dollaria pankille jäljellä olevasta maksamatta olevasta maksusta, joten hänen saatava netto on 61 000 dollaria.
Pohjimmiltaan sijoittaja käytti 209 000 dollaria viidessä vuodessa ja sai 61 000 dollarin nettotuloksen tuoton ollessa 29, 2%. Vaikka myyntihinta näyttää olevan korkea, piilevät kustannukset ovat poistaneet suuren osan voitosta.
Otetaan pidempi kesto. Oletetaan, että sijoittaja jatkaa oleskeluaan kaupungissa ja pitää osakehuoneistoaan koko lainan 20 vuoden ajan. Joka viiden vuoden välein, asunnon arvo kasvaa 1, 5 kertaa. 20 vuodessa arvo nousee 1, 52 miljoonaan dollariin, joka on enemmän kuin viisi kertaa.
Sijoittaja maksaa takaisin 345 600 dollaria. Lisäämällä 60 000 dollaria kokonaiskustannukset nousevat 405 600 dollariin.
Käyttämällä samanlaisia laskelmia kuin yllä, saamme kiinteistöveron yhteensä 251 000 dollaria, ylläpitokustannukset (48 000 dollaria), yleiset korjaus- ja ylläpitokustannukset (20 000 dollaria), lainan käsittelykustannukset (9 600 dollaria) ja omaisuudensiirtovero (6 000 dollaria). Kokonaismäärä on 739 600 dollaria, joten 20 vuoden nettotulos on 780 400 dollaria 106 prosentin tuoton suhteen, mikä kaksinkertaistaa käytännössä rahat 20 vuodessa.
Pidemmällä aikavälillä tosiasiallinen tuotto ei ole niin suuri. Vaikka hinta nousi viisinkertaisesti, korkojen, verojen ja muiden kulujen kustannukset pienentävät voittoa.
Sijoittajien tulee myös huomata, että rahan todellinen arvo laskee ajan myötä. Kunnossapitokustannukset ja säännölliset korjaukset nousevat inflaation vuoksi. Jos huomioidaan myös inflaatio, nettotuotot laskevat edelleen. Sijoittajien tulee myös harkita vakuutuksia, välittäjäpalkkioita ja omaisuudensiirtoveroja myyntihetkellä. Näiden sisällyttäminen vähentää nettotuottoa entisestään.
Kiinteistösijoituksiin liittyy muita riskejä. Sijoituskauden kehitys voi johtaa vaikeuksiin myydä kiinteistöä myöhemmin. Esimerkiksi meluisa uusi moottoritie tai rikollisuuden piikki voi devalvoida omaisuutta. Kaikki yliluonnolliset onnettomuudet, kuten hirmumyrsky tai maanjäristys, voivat tuhota omaisuuden kokonaan, kun taas vakuutuskorvauksista voidaan periä vain osittainen määrä. Jopa vakuutusrahoilla tehdyn uudelleenkorjauksen jälkeen korkeamman hinnan saaminen on vaikeaa tällaisten tapahtumien tapahtumisen jälkeen alueella.
Vaihtoehdot kiinteistösijoituksille
Kiinteistön ostamisen sijasta sijoittajien tulisi harkita kiinteistöjen sijoitusrahastoja, kiinteistöoptioita, kiinteistöihin perustuvia ETF-sijoitusrahastoja, sijoitusrahastoja ja osakkeita edullisina vaihtoehtona.
Vaikka osakkeisiin liittyy osakekohtaisia riskejä, rahastot, ETF ja REIT tarjoavat monipuolistamista. Rohkeille sydämille, jotka haluavat ottaa vastapuoliriskin sääntelemättömillä markkinoilla, kiinteistöoptiot voivat tarjota korkeamman tuoton ilman kuluja tai veroja.
Pohjaviiva
Kiinteistösijoitukset vaativat mojovaisia pitkäaikaisia taloudellisia sitoumuksia. Sellaisten sijoitusten arvon arviointi, jotka jakautuvat pitkäksi ajaksi, on monimutkainen tehtävä. Vaikka jotkut sijoittajat houkuttelevat tarkastelemalla nimellishintojen nousua, on välttämätöntä ottaa kaikki kustannukset huomioon.
