Aktivointiaste on yleisimmin käytetty perustaso sijoituskiinteistöjen vertailussa. Se on analoginen tyypillisen turvallisuussijoituksen arvioidun tosiasiallisen tuottoprosentin kanssa. Esimerkiksi 100 000 dollarin käteisvaroista koostuva kiinteistö, jonka korko on 4, 5%, tuottaa saman tuoton kuin 100 000 dollaria, joka on sijoitettu arvopapereihin 4, 5 prosentilla. Tämä luku auttaa kiinteistövälittäjiä selvittämään sijoitusrahastojensa parhaan käytön.
Aktivointiasteen laskeminen
Yksinkertainen kaava aktivointiasteen laskemiseksi on vuotuinen nettotuotto jaettuna hankintamenoilla. Tämä kaava on itse asiassa käänteinen vakiohinta / ansio-kertoimelle.
Liiketoiminnan nettotuotot voidaan laskea vähentämällä bruttotuloista kaikki hallintokulut, apulaiskulut, ylläpito-, vakuutus-, vero- ja muut toimintakulut. Liiketoiminnan nettotuotot eivät sisällä asuntolainan maksuja.
Hankintakustannukset ovat enemmän kuin ilmoitettu ostohinta. Niiden on kirjattava välityspalkkiot ja päätöskurssit. Jos kiinteistöä ei ole vuokrattavissa, myös kuntoutukseen liittyvät kustannukset on sisällytettävä.
Sijoittajien on verrattava aktivointikorkoja, jotka sisältävät samat kustannukset. Esimerkiksi ei ole oikein verrata yhtä pääomaosuutta, jossa alennetaan vuokratuottoja keskimääräisten vuotuisten avoimien työpaikkojen perusteella, ja toista, jolla ei ole tällaista alennusta.
Aktivointiasteen merkitys
Aktivointiasteen ensisijainen tarkoitus on erottaa toisistaan eri sijoitusmahdollisuudet. Jos arvopaperisijoitus tarjoaa arviolta 4%: n tuoton ja kiinteistön aktivointiaste on 8%, sijoittaja keskittyy todennäköisesti omaisuuteen.
Aktivointiasteet voivat myös muodostaa suuntauksia kaupallisten kiinteistöjen omistajille. Suuntaukset voivat näyttää, mihin markkinat voivat suunnata, mahdollistaen mukautukset arvioitujen vuokratulojen perusteella.
Aktivointiasteen hyödyllisyydellä on raja; Sijoituskiinteistöt, joilla on epäsäännölliset tai monimutkaiset kassavirrat, eivät voi luottaa yksinkertaisiin pääomaprosentteihin. Olisi parasta luottaa sen sijaan diskontattuihin kassavirtaanalyyseihin.
