Sisällysluettelo
- Toisen kodin varaaminen
- IRS lomakotiinvestoinneista
- Lomakodin myynti
- Vinkkejä toiselle asunnonomistajalle
Amerikan unelma kodin ostamisesta on käynyt läpi kohtuullisen määrän muutosta viimeisen 50 vuoden aikana laajentuen toiseen tai lomakotiin. Mutta nämä järven rannalla sijaitsevat mökit, vuoristomökit ja rannalla olevat mökit istuvat usein tyhjinä 90% vuodesta, kun niiden omistajat ovat pankkiaikana seuraavalle lomalle - ja asettavat asuntolainan ja kiinteistöveron laskun.
Tietysti on vaihtoehto antaa lomakotisi kerätä pölyä, kun et voi olla siellä: Vuokraa se muille ihmisille, jotka haluavat nauttia jonkin aikaa poissa töistä. Vaikka vuokraus voi olla tuottoisaa, sinun on harkittava verovaikutuksia.
Avainsanat
- IRS: n mielestä toinen koti on sijoituskiinteistö, jos vietät alle kaksi viikkoa oleskelevat siinä ja yrität vuokrata sen loppuaikaksi. Vuokratappiot voidaan kirjata vain muiden vuokrien tuloista, yksityisestä kumppanuudesta, jota et halua käyttää. t toimi tai S-yritys. Aika, jonka olet omistanut loma-asunnon, vaikuttaa siihen, mistä pääomavoitoista maksetaan veroja. Jos omistat toisen kodin vuokraamiseksi ja sinulla on AGI-arvo alle 150 000 dollaria, aloita aktiivinen hallinta se.
Toisen kodin varaaminen
Toissijaisen asunnon ostaminen ja ylläpitäminen on valtava taloudellinen päätös. Toisessa kodissa on kaikki ensimmäisen kodin kustannukset ja usein enemmän, mutta ilman IRS: n helppoa kirjaamista.
Jos harkitset toisen kodin ostamista, yksi ensimmäisistä vaiheista on päättää, rahoitatko ostoksesi asuntolainalla vai maksatko käteisellä. Jotta päätät päättää, käytä kiinnityslaskuria tutkiaksesi lainanantajien korkoja alueella, jolla lomakohteesi sijaitsee. Sitten kun olet kerännyt arviot kuukausittaisten asuntolainojen kokonaiskustannuksista, siirry taloustietoihisi ja katso, onko aseman kiinnittäminen tai käteisen maksaminen järkevämpää.
7, 4 miljoonaa
Kodinrakentajien kansallisen liiton ja Census Bureau -lehden mukaan Yhdysvaltain asuntojen lukumäärä, joka vastaa 5, 6% koko asuntokannasta, voi saada toisen asuntolainan verovähennyksen.
IRS lomakotiinvestoinneista
Toiset kodit näyttävät olevan harmaa piste IRS: lle. Kaikki vuokratappiot ovat "passiivisia tappioita" tai "harrastuksen menetyksiä". Ne voidaan kirjata vain muista passiivisista toimista, kuten muista vuokrista, yksityisestä kumppanuudesta, jota et auta toimimaan, tai S-yhtiöstä saatuihin tuloihin. Passiiviset tappiot, joita et voi käyttää, siirretään eteenpäin, kunnes myyt loma-asunnon. Kun myyt kiinteistön, voit korvata mahdolliset voitot aikaisemmilla tappioilla. Jos sinulla on myynnin jälkeen ylimääräisiä passiivisten tappioiden alaskirjauksia, voit hakea niitä säännöllisiltä tuloilta.
IRS: n viimeisimmästä ohjeesta verovuonna 2019 voi vähentää jopa 25 000 dollaria vuodessa, jos:
- Oikaistut brutotulosi ovat alle 100 000 dollaria. Osallistut aktiivisesti kiinteistön hallintaan
Tämä verovähennys katoaa 150 000 dollarin mukautetusta bruttotulosta (AGI), vaikka useimmilla ihmisillä, joilla on varaa ostaa toinen talo, AGI on selvästi näiden lukujen yläpuolella. Jos AGI-arvo on välillä 100 000–150 000 dollaria, sinulla on puolet vähennyksestä. Aktiivinen osallistuminen on suurin haaste. Voit käyttää vuosittaista vähennystä, jos sinä tai puolisosi haluat tulla päteväksi kiinteistöalan ammattilaiseksi ja hallita aktiivisesti kiinteistöä, joka aiheuttaa passiivisia tappioita. Muista kuitenkin, että IRS ei todennäköisesti usko pitävänsi kokopäiväistä työtä ja kuutamoa kiinteistönhoitajana. Tarvitset yksityiskohtaisen lehden siitä, miksi, milloin, missä ja mitä teet kiinteistönhoitajana todistaaksesi tapauksesi ja tehdäksesi vähennyksen.
Suurimmalle osalle toisen asunnon omistavia ihmisiä autettaisiin paremmin luokittelemalla ne verotuksellisiin sekakäyttökiinteistöihin ja vuokraamalla heidät vain verovapaiksi 14 yötä tiettynä vuonna.
Lomakodin myynti
Suosittujen loma-alueiden kiinteistöjen arvostus on yleensä keskimääräistä korkeampi, joten voit halutessasi säästää rahaa ja myydä. Aika, jonka olet omistanut loma-asunnon, vaikuttaa myyntivoittoveroosi. Jos myyt ennen kuin vuosi on kulunut, sinulle sovelletaan lyhytaikaista myyntivoittoprosenttia. Jos myyt vuoden kuluttua, liittovaltion verosi lasketaan pitkäaikaisella myyntivoittoprosentilla.
Voit kuitenkin tehdä jonkin verran väistää, jos olet valmis siirtymään kokonaan. Jos myyt ensisijaisen asuinpaikkasi verovapaalla 250 000 dollarilla henkeä kohden ja muutat loma-asuntoon ja julistat sen uudeksi ensisijaiseksi asuinpaikkani, voit käyttää 250 000 dollarin (pariskunnille 500 000 dollaria) vapautusta uudelleen - jos asut entinen lomakoti kahden vuoden ajan. Valitettavasti tämä strategia on usein käytännöllinen vain itsenäisille ammatinharjoittajille tai eläkeläisille. Pääasialliseen asuinpaikkaan muunnettuihin lomakodeihin sisältyy myös muita rajoituksia pääomavoittojen poissulkemisen käytölle.
Lähes 60 prosentilla amerikkalaisista on jonkinlainen henkivakuutus vuoden 2018 viimeisimpien lukujen mukaan.
Vinkkejä toiselle asunnonomistajalle
Jos aktiivinen johtaminen ei houkuttele sinua tai AGIsi on liian korkea, vie lisää aikaa mökissä ja muuta se sekakäyttöön tarkoitettuun kiinteistöön sijoituskiinteistön sijaan. Tämä tarkoittaa, että verot muuttuvat nimityksen muuttuessa - lähinnä et voi käyttää passiivisia tappioita. Mutta voit hakea prosenttiosuutta asuntolainan koroista ja kiinteistöveroista vähennyksinä tuloveroosi.
