Sisällysluettelo
- Paljonko sulkemiskustannukset ovat?
- Miksi päätöskurssit ovat välttämättömiä?
- Maksutyypit sulkemiskustannuksilla
- Kuinka vähentää sulkemiskustannuksia
- Pohjaviiva
Asuntolainan saaminen ei ole ilmaista. Ennen kuin saat nämä talon avaimet, siirryt sulkemispöydälle allekirjoittamaan laina-asiakirjat ja paperityöt, jotka siirtävät asunnonomistamisen myyjältä sinulle. Kolmannet osapuolet samoin kuin luotonantajasi ovat suorittaneet palveluita koko kodin oston ajan. Sulkemiskustannukset ovat palkkioita, joita nämä ammattilaiset perivät näistä palveluista kiinteistökaupan ja asuntolainan viimeistelemiseksi.
Paljonko sulkemiskustannukset ovat?
Sulkemiskustannukset ovat tyypillisesti 2–5% kodin ostohinnasta. Siten, jos ostat 200 000 dollarin talon, sulkemiskustannukset voivat vaihdella 4 000–10 000 dollaria. Sulkemismaksut vaihtelevat valtion, lainatyypin ja asuntolainan antajan mukaan, joten on tärkeää kiinnittää erityistä huomiota näihin maksuihin.
Kiinteistöjen sulkemiskustannustietoyrityksen ClosingCorpin uuden tutkimuksen mukaan Yhdysvaltain asunnonosturit maksavat keskimäärin 4 876 dollaria sulkemiskustannuksista. Tutkimuksessa todettiin korkeimmat keskimääräiset sulkemiskustannukset Koillisosissa, mukaan lukien Columbian District (12 573 dollaria), New York (9 341 dollaria), Delaware (8 663 dollaria), Maryland (7 211 dollaria) ja Vermont (6 839 dollaria). Osavaltioita, joiden sulkemiskustannukset olivat alhaisimmat, olivat Missouri (2 905 dollaria), Indiana (2 934 dollaria), Etelä-Dakota (2 996 dollaria), Iowa (3 138 dollaria) ja Pohjois-Carolina (3 206 dollaria).
Lain mukaan lainanantajan on toimitettava sinulle laina-arvio kolmen arkipäivän kuluessa asuntolainahakemuksesi vastaanottamisesta. Tässä avaintiedostossa esitetään arvioidut sulkemiskustannukset ja muut lainan yksityiskohdat. Vaikka nämä luvut saattavat vaihdella päivän päättyessä, suuria yllätyksiä ei pitäisi olla. Kolme arkipäivää ennen sulkemista lainanantajan on toimitettava sinulle ilmoituslomake. Näet sarakkeen, joka näyttää alkuperäiset arvioidut sulkemiskustannukset ja lopulliset sulkemiskustannukset, sekä toisen sarakkeen, joka osoittaa eron, jos kustannukset nousivat. Jos näet uusia palkkioita, joita ei ollut alkuperäisessä laina-arviossa, tai huomaat, että sulkemiskustannuksesi ovat huomattavasti korkeammat, kysy heti selvitystä lainanantajaltasi ja / tai kiinteistönvälittäjältäsi.
Miksi päätöskurssit ovat välttämättömiä?
Maksat jo käsirahaa, puhumattakaan ankarasta rahatalletuksesta osoittaakseen vilpittömän mielenkiinnon ja merkittävän asuntolainan maksun lähitulevaisuudessa. Miksi joudut maksamaan myös sulkemiskulut?
Kiinteistökauppa on melko monimutkainen prosessi, jossa on mukana monia toimijoita ja useita liikkuvia osia. Jotkut valtiot (ja jotkut lainatuotteet) vaativat tiettyjä tarkastuksia sen perustarkastuksen lisäksi, jotka maksat suoraan valitsemallesi kotitarkastajalle. Sitten on kiinteistö- ja siirtoveroja sekä vakuutusturvaa ja erilaisia lisämaksuja, joita käsitellään alla.
Maksutyypit sulkemiskustannuksilla
Kaikki päätöskurssit eritellään laina-arviossa ja tilinpäätöstiedotteessa. Tässä ovat tavalliset maksut, joita voit odottaa näkeväsi:
Hakemusmaksu
- Lainanantajan veloittama maksu asuntolainahakemuksesi käsittelystä. Kysy lisätietoja lainanantajalta ennen asuntolainan hakemista.
Asianajajamaksu
- Kiinteistönvälittäjän perimä maksu asunto- ja sopimussuhteiden valmistelusta ja tarkistamisesta. Kaikki valtiot eivät vaadi lakimiestä hoitamaan kiinteistökauppaa.
Päätösmaksu
- Tätä kutsutaan myös "escrow-palkkioksi". Se maksetaan puolueelle, joka hoitaa päätöskurssin: nimikeyhtiölle, escrow-yhtiölle tai asianajajalle valtion lainsäädännöstä riippuen.
Kuriirimaksu
- Jos allekirjoitat paperisia asiakirjoja, tämä maksu auttaa nopeuttamaan niiden kuljetusta. Jos sulkeminen tapahtuu digitaalisesti, et ehkä maksa tätä maksua.
Luottoilmoitusmaksu
- Maksu (15–30 dollaria) lainanantajalta luottoraporttien saamiseksi kolmesta pääraportointitoimistosta. Jotkut lainanantajat eivät ehkä veloita tätä maksua, koska he saavat alennuksen raportoivilta elimiltä.
Escrow-talletus
- Jotkut lainanantajat vaativat sinua tallettamaan kahden kuukauden kiinteistöveron ja asuntolainan vakuutusmaksut sulkemisen yhteydessä.
FHA-asuntolainan vakuutusmaksu
- FHA-lainat edellyttävät etukäteen maksettavaa asuntolainavakuutusmaksua (UPMIP), joka on 1, 75% lainan perusmäärästä, joka maksetaan sulkemisen yhteydessä (tai se voidaan kääntää asuntolainaasi). MIP-maksu maksetaan myös kuukausittain, ja se voi vaihdella välillä 0, 45% - 0, 85%, riippuen lainasi ehdosta ja perusmäärästä.
Tulvanmääritys - ja valvontamaksu
- Hyväksyttyltä tulvatarkastajalta perittävä maksu sen selvittämiseksi, onko kiinteistö tulva-alueella, joka edellyttää tulvavakuutusta (erillään talosi omistajan vakuutuksesta). Osa maksusta sisältää jatkuvan tarkkailun kiinteistön tulvatilan muutosten seuraamiseksi.
Asunnonomistajien yhdistyksen siirtomaksu
- Jos ostat osakehuoneistoa, kaupunkitaloa tai kiinteistöä suunnitellussa rakennuksessa, sinun on liittyä kyseisen yhteisön asunnonomistajayhdistykseen. Tämä on siirtomaksu, joka kattaa omistajuuden, kuten asiakirjojen, vaihtamisen kustannukset. Maksatko myyjä vai ostaja maksun, sopimuksessa voi olla; sinun tulee tarkistaa etukäteen. Myyjän tulee toimittaa HOA-maksujen suuruutta osoittavat asiakirjat sekä kopio HOA: n tilinpäätöksestä, ilmoituksista ja pöytäkirjoista. Pyydä tutustumaan näihin asiakirjoihin sekä HOA: n ohjesääntöihin, sopimuksiin, ehtoihin ja rajoituksiin (tai CC & R: iin) sekä HOA: n sääntöihin ennen kiinteistön ostamista, jotta varmistetaan, että sen taloudellinen tila on hyvä ja että se on paikka, jossa haluat asua.
Asunnonomistajan vakuutukset
- Lainanantaja vaatii yleensä ensimmäisen vuoden vakuutusmaksun ennakkomaksun sulkemisen yhteydessä.
Luotonantajan omistusvakuutus
- Ennakolta kertaluonteinen maksu, joka maksetaan otsikkoyhtiölle ja joka suojaa lainanantajaa, jos syntyy omistusriita tai panttioikeus, jota se ei löytänyt otsikkohaussa.
Lyijypohjainen maalintarkastus
- Valtuutetulle tarkastajalle maksettava maksu siitä, onko kiinteistössä vaarallisia, lyijypohjaisia maaleja.
pistettä
- Pisteet (tai "alennuspisteet") viittaavat valinnaiseen ennakkomaksuun lainanantajalle lainan koron alentamiseksi ja siten kuukausimaksun pienentämiseksi. Yksi piste vastaa 1% lainan määrästä. Matalan verokannan ympäristössä tämä ei ehkä säästää paljon rahaa.
Omistajan omaisuusvakuutus
- Tämä käytäntö suojaa sinua, jos joku haastaa kodisi omistajuutesi. Se on yleensä valinnainen, mutta juridisten asiantuntijoiden suosittelema se erittäin suositeltavaa.
Alkuperämaksu
- Tämä maksu kattaa lainanantajan hallinnolliset kulut palkkion käsittelystä ja on tyypillisesti 1% lainan määrästä. Jotkut lainanantajat eivät peri aloitusmaksuja, mutta yleensä veloittavat korkeamman koron kustannusten kattamiseksi.
Tuholaisten tarkastus
- Maksu, joka kattaa termiittien, kuivamäen tai muiden tuholaisiin liittyvien vaurioiden ammattimaisesta tuholaistarkastuksesta aiheutuvat kustannukset. Jotkut valtiot ja jotkut valtion vakuuttamat lainat vaativat tarkastuksen.
Päivittäin maksetut korot
- Maksu, joka kattaa asuntolainasi mahdolliset korot, jotka kertyvät sulkemispäivästä ensimmäisen asuntolainan maksamisen päivämäärään.
Yksityinen asuntolainavakuutus (PMI)
- Jos käsiraha on vähemmän kuin 20%, lainanantajasi saattaa vaatia PMI: tä. Sinua saatetaan joutua suorittamaan ensimmäisen kuukauden PMI-maksu sulkemisen yhteydessä.
Kiinteistöjen arviointimaksu
- Vaadittava maksu, joka maksetaan ammattimaiselle kiinteistöjen arviointiyritykselle kodin käyvän markkina-arvon arvioimiseksi ja jota käytetään laina-arvo -suhteesi (LTV) määrittämiseen.
Kiinteistövero
- Sulkemisen yhteydessä odotetaan maksavan kiinteistöverot, jotka erääntyvät 60 päivän kuluessa kodin ostamisesta.
Arvostele lukitusmaksu
- Lainanantajan perimä maksu, joka takaa sinulle tietyn koron rajoitetun ajan, tyypillisesti ennakkohyväksynnästä sulkemiseen.
Onko sinulla hyvä asuntolainakorko? Lukitse se sisään! antaa sinulle yksityiskohdat.
Äänitysmaksu
- Paikallisen tytäryhtiön, yleensä kaupungin tai läänin, perimä maksu julkisten tietueiden kirjaamisesta.
Kyselymaksu
- Maanmittausyrityksen perimä maksu kiinteistöjen linjojen ja jaettujen aitojen tarkistamisesta kiinteistön rajojen vahvistamiseksi.
Veroseuranta ja verotilannetutkimusmaksut
- Kolmannen osapuolen maksu kiinteistöveron maksujen seuraamiseksi ja ilmoittamiseksi lainanantajalle kaikista kiinteistöveron maksuihin liittyvistä ongelmista, kuten myöhästyneistä tai epäonnistuneista maksuista.
Otsikkohakumaksu
- Otsikkoyhtiön veloittama maksu julkisen omaisuuden tietueiden analysoinnista omistusoikeuden erojen suhteen. Otsikkoyhtiö etsii asiakirjarekisterit ja varmistaa, että kiinteistöllä ei ole avoimia omistuskiistoja tai panttioikeuksia.
Siirtovero
- Vero, joka peritään omistusoikeuden siirtämiseksi myyjältä ostajalle.
Vakuusmaksu
- Lainanantajan veloittama maksu lainan vakuuttamisesta. Vakuutus on tutkimusprosessi, jolla varmistetaan taloudelliset tiedot, tulot, työllisyys ja luotto lopullisen lainan hyväksynnän saamiseksi.
VA: n rahoitusmaksu
- Jos olet VA-lainanottaja, tämä maksu, joka veloitetaan prosentteina lainan määrästä, auttaa korvaamaan lainaohjelman kustannukset Yhdysvaltain veronmaksajille. Rahoitusmaksun määrä riippuu asevelvollisuusluokastasi ja lainasummastasi; maksu voidaan maksaa sulkemisen yhteydessä tai rullata asuntolainaasi. Jotkut armeijan jäsenet on vapautettu maksuista.
Toinen iso maksu: kiinteistöpalkkiot. Ostajat eivät kuitenkaan maksa tätä maksua; myyjät tekevät. Palkkio on tyypillisesti 5–6% kodin ostohinnasta, ja se on jaettu tasaisesti myyjän edustajan ja ostajan edustajan kesken.
Kuinka vähentää sulkemiskustannuksia
Voi tuntua siltä, että sinulla ei ole varaa kaikkiin näihin maksuihin käsirahaan, muuttokuluihin ja uuden kodin korjauksiin. Näistä maksuista on kuitenkin mahdollista neuvotella.
- Ostoksia ympäri. Tämä koskee luotonantajia ja kolmansien osapuolien palveluita, kuten talonomistajien vakuutuksia ja omistusyhtiöitä. Monet asunnonomistajat eivät ymmärrä, että he voivat säästää huomattavasti rahaa sulkemiskustannuksissa, jos he vertaa maksuja lainanantajalta lainanantajalle. Sinun ei myöskään tarvitse käyttää lainaajan ehdottamaa nimeäjäyritystä, tuholaistarkastajaa tai asunnonomistajan vakuutusasiamiestä. Tee joitain kotitehtäviä, ja voit säästää vakavaa rahaa näihin maksuihin. Aikataulu päättyy kuukauden lopussa. Kuukauden lopussa tai lopussa oleva päivämäärä auttaa vähentämään ennakkomaksuista päiväkorkoja. Lainanantaja voi suorittaa tämän skenaarion, jotta voit selvittää, kuinka paljon säästät. Pyydä myyjää apua. Saatat pystyä saamaan myyjän alentamaan ostohintaa tai kattamaan osan (tai kaiken - jos olet todella onnekas) sulkemiskustannuksista. Tämä on todennäköisempää, jos myyjä on motivoitunut ja koti on ollut markkinoilla pitkään harvoilla tarjouksilla. Monilla lämpimillä asuntomarkkinoilla olosuhteet kuitenkin suosivat myyjiä, joten saatat saada vastalauseen tai lomakkeen ”ei”, jos pyydät myyjän apua. Ei haittaa kysyä. Vertaa laina-arviota ja sulkemislomakkeita. Kun saat alkuperäisen laina-arvion, tarkista se hienohampaisella kammalla. Jos et ole varma siitä, mitä maksu aiheuttaa tai miksi sitä veloitetaan, pyydä lainanantajaa selvittämään. Lainanantajan, joka ei pysty selittämään maksua tai työnnä takaisin kyselyn yhteydessä, olisi oltava punainen lippu. Samoin, jos huomaat uusia maksuja tai huomaat huomattavia korotuksia tietyissä päätösmaksuissa, pyydä lainanantajaa selvittämään yksityiskohdat. Ei ole harvinaista, että sulkemiskustannukset vaihtelevat ennakkohyväksynnästä sulkemiseen, mutta suuret hypyt tai yllättävät lisäykset voivat vaikuttaa sulkemiskykyysi. Neuvottele lainakohtaiset palkkiot. Jos epäilet, että lainanantaja lisää lainalle tarpeettomia palkkioita, joita kutsutaan "roskapostimaksuiksi", puhu. Pyydä lainanantajaa poistamaan tai vähentämään maksuja, jos huomaat päällekkäisyyttä. Vertailuostokset voivat olla liittolaisesi vähentäessään sulkemiskustannuksia, samoin kuin kilpailukykyisten ehtojen ja hintojen löytämisessä. Ole erityisen varovainen liiallisista käsittely- ja dokumentointimaksuista seuraavilla alueilla:
- hakemus feederderwriting palkkiona lukko tunneoan käsittely feebroker alennus
Pohjaviiva
Sulkemiskustannukset ovat väistämättömiä, kun ostat kodin. Jos ryhdyt proaktiivisiin ostoksiin ympäri ja analysoit tiiviisti laina-arviosi sulkemisen yhteydessä, voit säästää suuria dollareita näihin maksuihin. Kun aloitat säästön käsirahaa varten, varaa tarpeeksi rahaa myös sulkemiskustannuksiin. Muista, että joillakin maan alueilla sulkemiskustannukset ovat korkeammat kuin toisilla. Ennen kaikkea ole oma paras puolustajasi. Kun teet ostoksia ympäri, pyydä lainanantajia selvittämään veloittamansa palkkiot ja yritä neuvotella niistä aina kun mahdollista.
(Katso myös: Äärimmäinen asuntolainaopas, Kuinka saan ennakkohyväksynnän asuntolainalle? Kuinka valita paras asuntolaina? 11 virhettä, joita ensimmäisen kerran asettavien asukkaiden tulisi välttää, kuinka paljon rahaa minun täytyy laittaa alas ?, mikä on asuntolaina) Vakuutukset ja mitkä ovat vaihtoehtoni? Kuinka saada paras asuntolainan korko ja mitkä ovat pääasialliset asuntolainanantajien tyypit? )
