Haluatko ostaa asunnon vuokrakohteen? Idea voi olla pelottava ensimmäistä kertaa tekevälle sijoittajalle. Kiinteistöt on kovaa liiketoimintaa, ja kenttä on täynnä maamiinoja, jotka voivat hävittää tuotot. Tässä on tärkeimmät huomioon otettavat asiat, kun ostat tulo-omaisuutta.
Hakujen aloittaminen
Haluat ehkä kiinteistönvälittäjän, joka auttaa sinua ostoksen loppuun saattamisessa, mutta sinun tulisi aloittaa omaisuuden etsiminen. Agentti voi painostaa sinua tarpeettomasti ostamaan ennen kuin olet löytänyt sinulle parhaiten sopivan sijoituksen. Ja sijoituksen löytäminen vie jonkin verran taitotaidot ja kenkänahan.
Avainsanat
- Tutustu perusteellisesti naapurustoon. Sen elinkyky ja mukavuudet ovat avainasemassa. Onko naapuruston vajaakäyttöaste korkea? Se ei ole hyvä merkki. Tutustu paikallisiin myyntihintoihin saadaksesi käsityksen paikallisesta markkina-arvosta.Etsitä alueen keskimääräinen vuokra ja työskentele sieltä selvittääksesi, onko se taloudellisesti mahdollista.
Valikoimaasi rajoitetaan sillä, aiotko hallita kiinteistöä aktiivisesti tai palkata jonkun muun hallitsemaan sitä. Jos aiot hallita aktiivisesti, et halua kiinteistöä, joka on liian kaukana asumisesta. Jos aiot saada kiinteistönvälitysyrityksen huolehtimaan siitä, läheisyys ei ole niin ongelma.
Katsotaanpa 10 suosituinta asiaa, jotka sinun tulee ottaa huomioon etsiessäsi oikeita vuokrakohteita.
Kannattavan vuokrakohteen 10 parasta ominaisuutta
1. Naapuruus. Alue, jolla ostat, määrittelee houkuttelemasi vuokralaisten tyypit ja vajaakäyttöasteen. Jos ostat yliopiston lähellä, on todennäköistä, että opiskelijat hallitsevat potentiaalisten vuokralaisten ryhmääsi ja yrität täyttää avoimet työpaikat joka kesä. Huomaa myös, että jotkut kaupungit yrittävät estää vuokrakonversioita asettamalla kohtuuttomia lupamaksuja ja kasvattamalla byrokratiaa.
2. Kiinteistöverot. Kiinteistöverot vaihtelevat todennäköisesti suuresti tavoitealueeltasi, ja haluat olla tietoinen siitä, kuinka paljon menetät heille. Korkeat kiinteistöverot eivät aina ole huono asia naapurustossa, joka houkuttelee pitkäaikaisia vuokralaisia, mutta on myös surkeita paikkoja, joilla on korkeat verot. Kunnan arviointitoimistossa on kaikki verotiedot arkistossa tai voit keskustella asunnonomistajien kanssa yhteisössä. On myös viisasta selvittää, ovatko kiinteistöveron korotukset todennäköisiä lähitulevaisuudessa. Taloudellisessa vaikeuksissa oleva kaupunki voi korottaa veroja huomattavasti pidemmälle kuin vuokranantaja voi realistisesti periä vuokra.
3. Koulut. Jos olet tekemisissä perhekokojen kanssa, ota huomioon paikallisten koulujen laatu. Vaikka aiot olla pääosin huolissasi kuukausittaisesta kassavirrasta, vuokrakohteesi kokonaisarvo tulee näkyviin, kun lopulta myyt sen. Jos lähellä ei ole hyviä kouluja, se voi vaikuttaa sijoituksen arvoon.
4. Rikos. Kukaan ei halua elää naapurin vieressä rikoksesta. Paikallisella poliisilla tai julkisella kirjastolla tulisi olla tarkkoja rikostilastoja lähiöissä. Tarkista ilkivallan, vakavien rikosten ja pikkurikosten määrät ja merkitse, onko rikollinen toiminta siirtymässä ylös tai alas. Voit myös kysyä poliisin läsnäolon tiheyttä naapurustossasi.
5. Työmarkkinat. Paikat, joissa työllisyysmahdollisuudet kasvavat, houkuttelevat lisää vuokralaisia. Ota selvää Yhdysvaltain työvoimatoimiston toimistolta tai käy paikallisessa kirjastossa saadaksesi tietoa työpaikkojen saatavuudesta alueella. Jos näet ilmoituksen alueelle siirtyvästä suuresta yrityksestä, voit olla varma, että asuinpaikkaa etsivät työntekijät parvivat alueelle. Tämä voi aiheuttaa asuntojen hintojen nousevan tai laskevan muuttuvan yrityksen tyypin mukaan. Voit olettaa, että jos haluat kyseisen yrityksen takapihallasi, myös vuokralaiset.
6. Palvelut. Kiertoajelu naapurustossa ja tutustu puistoihin, ravintoloihin, kuntosaleihin, elokuvateattereihin, julkisen liikenteen yhteyksiin ja kaikkiin muihin vuokralaisten houkuttelemiin etuihin. Kaupungintalolla voi olla mainoskirjallisuutta, joka antaa sinulle kuvan siitä, mistä paras yhdistelmä julkisia palveluita ja yksityistä omaisuutta löytyy.
7. Tulevaisuuden kehitys. Kunnan suunnitteluosastolla on tietoa uudesta kehityksestä, joka on tulossa tai alueelle kaavoitettu. Jos rakentamista on paljon tekeillä, se on todennäköisesti hyvä kasvualue. Varo kehitystä, joka voi vahingoittaa ympäröivien kiinteistöjen hintaa. Lisäksi uudet asunnot voivat kilpailla kiinteistösi kanssa.
8. Listausten ja avoimien työpaikkojen lukumäärä. Jos naapurustossa on epätavallisen paljon luetteloita, se voi ilmoittaa joko vuodenajasyklistä tai naapurustosta. Sinun on selvitettävä mikä se on. Kummassakin tapauksessa korkea vajaakäyttöaste pakottaa vuokranantajat alentamaan vuokria vuokralaisten houkuttelemiseksi. Alhaiset vajaakäyttöasteet antavat vuokranantajille mahdollisuuden nostaa vuokrahintoja.
9. Keskimääräiset vuokrat. Vuokratuotot tulevat olemaan leipä ja voi, joten sinun on tiedettävä, mikä on alueen keskimääräinen vuokra. Varmista, että mistä tahansa kiinteistöstäsi tulee riittävästi vuokrata asuntolainan maksamisen, verojen ja muiden kulujen kattamiseksi. Tutki aluetta riittävän hyvin, jotta voidaan mitata, mihin se suuntautuu seuraavien viiden vuoden aikana. Jos sinulla on varaa alueelle nyt, mutta verojen odotetaan nousevan, edullinen kiinteistö voi tänään tarkoittaa myöhemmin konkurssia.
10. Luonnonkatastrofit. Vakuutus on toinen kustannus, joka joudut vähentämään palautuksista, joten sinun on tiedettävä, kuinka paljon se maksaa sinulle. Jos alue on alttiina maanjäristyksille tai tulville, kattavuuskustannukset voivat syödä vuokraustuloillasi.
Hankkia tietoa
Viralliset lähteet ovat hienoja, mutta keskustele naapureiden kanssa saadaksesi todellinen kauha. Keskustele vuokralaisten ja asunnonomistajien kanssa. Vuokralaiset ovat paljon rehellisempiä kielteisten seikkojen suhteen, koska heillä ei ole investointeja siihen. Vieraile alueella eri aikoina eri viikonpäivinä nähdäksesi tulevat naapurit toiminnassa.
Kiinteistön valitseminen
Yleensä paras sijoituskiinteistö aloittelijoille on yhden perheen asunto tai osakehuoneisto. Asunnot ovat huonosti huollettavia, koska huoneistoyhdistys huolehtii ulkoisista korjauksista, joten sinun on huolehdittava vain sisätiloista. Asunnot kuitenkin yleensä keräävät alhaisempia vuokria ja arvostavat hitaammin kuin yhden perheen koteja.
Yhden perheen kodeissa houkutellaan yleensä pitkäaikaisia vuokralaisia. Perheet tai pariskunnat ovat yleensä parempia vuokralaisia kuin yksin, koska he ovat todennäköisesti taloudellisesti vakaita ja maksavat vuokran säännöllisesti.
Kun asuinalueesi on kaventunut, etsi kiinteistöä, jolla on potentiaalinen arvostus ja hyvä ennustettu kassavirta. Katso ominaisuuksia, jotka ovat kalliimpia kuin sinulla on varaa, samoin kuin niitä, jotka ovat ulottuvillasi. Kiinteistöt myyvät usein alle listahinnan.
Katso muiden kiinteistöjen listaushinnat ja kysy ostajilta lopullinen myyntihinta saadaksesi kuvan siitä, mikä markkina-arvo todella on naapurustossa.
Arviointimahdollisuuksien vuoksi etsit kiinteistöä, joka houkuttelee vuokralaisia, jotka ovat valmiita maksamaan korkeampia vuokria, tekemällä muutamilla kosmeettisilla muutoksilla ja joillakin korjauksilla. Tämä nostaa myös kiinteistön arvoa, jos päätät myydä sen muutaman vuoden kuluttua.
Tietysti keskeinen askel kannattavan pyrkimyksen varmistamisessa on ostaa kohtuuhintainen kiinteistö. Suositus vuokrakiinteistölle on maksaa enintään 12-kertainen vuosivuokra, jonka odotat saavasi.
Vuokran asettaminen
Joten miten potentiaalinen vuokra määritetään? Sinun on tehtävä tietoinen arvaus. Älä mene pois liian optimistisilla oletuksilla. Asettamalla vuokran liian korkealle ja loppumalla tyhjällä yksiköllä kuukausia pelimerkkejä pois kokonaisvoitosta kiireellisesti.
Aloita naapuruston keskimääräisestä vuokrasta ja työskentele sieltä. Mieti, onko paikkasi arvoinen vähän enemmän vai vähän vähemmän, ja miksi.
Selvittää, toimiiko vuokranumero sinulle sijoittajana, selvitä, mikä paikka todella maksaa sinulle. Vähennä odotettu kuukausittainen asuntolainan maksu, kiinteistöverot jaettuna 12 kuukaudella, vakuutuskustannukset jaettuna 12: lla, ja runsas korvaus ylläpidosta ja korjauksista.
Älä aliarvioi huolto- ja korjauskustannuksia. Nämä kustannukset riippuvat kiinteistön iästä ja siitä, kuinka paljon aiot tehdä itse. Uudempi rakennus vaatii todennäköisesti vähemmän kuin vanhempi. Vanhusten monimutkaisessa huoneistossa ei todennäköisesti aiheudu yhtä suuria vaurioita kuin yliopiston ulkopuolella sijaitsevilla yliopistoasuntoilla.
Omien korjausten tekeminen vähentää kustannuksia huomattavasti, mutta se tarkoittaa myös sitä, että päivystää päivittäin ympäri vuorokauden hätätilanteissa. Toinen vaihtoehto on vuokrata kiinteistövälitysyritys. Yritys hoitaa kaiken rikkoutuneista käymälöistä vuokran keräämiseen kuukausittain. Odottaa maksavan noin 10% bruttovuokratuotoista tästä palvelusta.
Jos kaikki nämä luvut ilmestyvät edes tai, mikä vielä parempaa, hieman jäljellä, voit nyt saada kiinteistönvälittäjän lähettämään tarjouksen.
Ostaminen
Pankeilla on tiukempia vaatimuksia lainojen myöntämiseksi sijoituskiinteistöihin kuin ensisijaisiin asuntoihin. He olettavat, että jos ajat vaikeutuvat, ihmiset ovat vähemmän taipuvaisia vaarantamaan kotinsa kuin liikekiinteistöt. Ole valmis maksamaan vähintään 20–30% käsiraha plus sulkemiskustannukset. Pyydä ammattilaista tarkastamaan kiinteistö huolellisesti ja pyydä asianajajaa tarkistamaan kaikki ennen allekirjoittamista.
Älä unohda asunnonomistajien vakuutuksia. Vuokralaisen vakuutukset kattavat vuokralaisen omaisuuden, mutta itse rakennus on vuokranantajan vastuulla, ja vakuutus voi olla kalliimpi kuin vastaavan omistajan käyttämässä kodissa. Kiinteistön asuntolaina, vakuutukset ja poistot ovat verovähennyskelpoisia tiettyyn määrään saakka.
Pohjaviiva
Jokaisella osavaltiolla on hyvät kaupungit, jokaisella kaupungissa on hyvät kaupunginosat ja jokaisella kaupunginosalla on hyvät ominaisuudet. Kaikkien kolmen linjaaminen vie paljon jalkatyötä ja tutkimusta.
Kun löydät ihanteellisen vuokrakohteesi, pidä odotuksesi realistisina ja varmista, että oma taloutesi on riittävän terveellistä, jotta voit odottaa, että kiinteistö alkaa tuottaa rahaa sen sijaan, että tarvitset sitä epätoivoisesti.
