Mikä on yhteinen arvostuslaina (SAM)?
Yhteinen arvostuskiinnitys (SAM) on, kun asunnon lainanottaja tai ostaja jakaa prosenttiosuuden asunnon arvonnoususta lainanantajan kanssa. Vastineeksi lisäkorvauksesta lainanantaja sitoutuu perimään korkoa, joka on vallitsevan markkinakoron alapuolella.
Ymmärrys jaetusta arvostuksesta
Yhteinen arvostuskiinnitys (SAM) eroaa tavanomaisesta kiinnityksestä kiinteistön jälleenmyynnin aikana. Tavanomaisella asuntolainalla lainanottaja maksaa lainanantajalle lainan pääoman koron lisättynä korolla tietyn ajanjakson ajan. Kun lainanottaja myy talon, myynnistä saadut varat käytetään asuntolainan maksamiseen, jos pankille on vielä jäljellä velkaa.
Oletetaan esimerkiksi, että asunnonomistaja rahoitti 300 000 dollaria, ja asuntolainan lopussa lainanottaja on maksanut lainan takaisin. Oletetaan, että kodin arvo on noussut 300 000 dollarista 360 000 dollariin tai 20%. Lainanottaja pitää 20%: n voiton ja myynnistä saadut tuotot.
SAM: n avulla lainanottaja sitoutuu antamaan osan asunnon arvostetusta arvosta lainanantajalle, kun lainanottaja myy talon, samoin kuin maksamaan asuntolainan. Pankille maksettua arvostettua summaa kutsutaan ehdolliseksi korkoksi, koska annat lainanantajalle intressin kiinteistön arvostettuun arvoon. Ehdollisesta korosta sovitaan etukäteen, ja se maksetaan lainanantajalle myytäessä kiinteistöä. Pankki tarjoaa yleensä alhaisemman koron SAM: lle.
Oletetaan aikaisemman esimerkkimme avulla, että lainanottaja teki pankin kanssa yhteisen arvon kiinnityksen, jonka ehdollisen lausekkeen suuruus on 25%. Jos muistat, kodin arvo nousi 300 000–300 000 dollaria 60 000 dollarin arvonnousulla. SAM-ohjeiden mukaan asunnonomistaja maksaa pankille 25% tai 15 000 dollaria 60 000 dollarin arvonkorotuksesta.
Avainsanat
- Yhteinen arvostuskiinnitys (SAM) on, kun asunnon lainanottaja tai ostaja jakaa prosenttiosuuden asunnon arvonnoususta lainanantajan kanssa. Vastineeksi lisäkorvauksesta lainanantaja sitoutuu perimään korkoa, joka on vallitsevan alapuolella. markkinakorko. Yhteisesti arvostetulla asuntolainalla voi olla asteittainen käytöstä poistamislauseke tietyn vuoden kuluttua.
Muunnelmat jaetusta arvostuksesta kiinnitykset
Jaettuihin arvostuksia kiinnittäviin asuntolainoihin voi olla rakennettu erilaisia kontingentteja. SAM voi sisältää asteittaisen käytöstä poistamisen lausekkeen, jolla se voi asteittain lopettaa kokonaan tai vähentää luotonantajalle maksettua prosenttimäärää ajan kuluessa. Lauseke kannustaa omistajaa olemaan myymättä kiinteistöä ja maksamaan takaisin asuntolaina. Joillakin lausekkeilla ehdolliset korot saattavat lakkautua kokonaan, jolloin asunnonomistaja ei ole velkaa myyntiaikana.
Toisessa vaiheessa poistumislausekkeen muunnelmassa voidaan määrätä, että lainanottaja maksaa prosenttiosuuden asunnon hinnankorotuksesta vain, jos talo myydään muutaman ensimmäisen vuoden aikana. Tyypillinen asteittainen luopuminen edellyttäisi, että lainanantajalle maksetaan 25 prosenttia arvonnoususta, jos lainanottaja myy viiden vuoden kuluessa.
Ihanteellinen tilanne lainanottajalle olisi pitää talo viisi vuotta ja jos arvo kasvaa, myy se viidennen vuoden kuluttua, koska lainanottaja pitää kaiken hinnannousun. Lainanottajalle voi kuitenkin liittyä riskejä. Jos lainanottaja ei myy taloa ja hallussaan omaisuutta asuntolainan loppumiseen saakka, hänen on ehkä maksettava pankille osuutensa arvostetusta arvosta - ellei siinä ole poistumislauseketta.
Toisaalta SAM: t auttavat lainanantajaa korvaamaan menettäneet korot, jos lainanottaja myy kiinteistön ennen asuntolainan maksamista. Pankit ansaitsevat rahaa asuntolainan koroista, ja jos ostaja myy talon, pankki menettää tulevaisuuden koronmaksut. Yhteinen arvostuskiinnitys auttaa korvaamaan osan lainan korkojen menetyksestä, jos kiinteistö myydään.
Jaetut kiinnekiinnitykset käytännössä
Kiinteistösijoittajien ja talonomaisten kanssa käytetään toisinaan yhteisiä arvostuskiinnityksiä. Flippers ovat sijoittajia, jotka ostavat ja kunnostavat kiinteistöä voiton tuoton toivossa. Läpimittajien SAM: t toimivat parhaiten nousevilla kiinteistömarkkinoilla. Tämän tyyppisellä asuntolainalla on kuitenkin usein määräaika lopun palautukselle. Kiinteistöillä, joita ei ole myyty määräajassa, on yleensä jäljellä olevan rahoituksen jälleenrahoitus vallitsevalla markkinakorolla.
Toinen käyttö yhteisen arvostuksen asuntolainalle on, kun asuntolaina ylittää kodin arvon tai on vedenalainen. Vedenalainen asuntolaina voi tapahtua, jos asuntomarkkinat laskivat asunnon oston seurauksena. Pankki saattaa tarjota lainamuutosta asuntolainan vähentämiseksi vastaamaan kodin matalampaa markkina-arvoa. Vastineeksi pankki voisi pyytää lainan muuntamista yhteiseksi arvostuskiinnitykseksi.
SAM-järjestelyissä voi kuitenkin olla erilaisia verokysymyksiä, jolloin luotonantajat eivät välttämättä saa samaa verokohtelua arvostetun voiton suhteen kuin lainanottajat. Tämän seurauksena on tärkeää ottaa yhteyttä veroneuvojaan tai kirjanpitäjään selvittääksesi, kannattaako jatkaa yhteistä arvostusta kiinnitystä.
