Mikä on käänteinen vaihto?
Käänteinen vaihto on eräänlainen kiinteistöjen vaihto, jossa korvaava omaisuus hankitaan ensin ja sitten nykyinen omaisuus vaihdetaan. Käänteinen vaihto tehtiin auttamaan ostajia ostamaan uusi kiinteistö ennen kuin heidät pakotettiin vaihtamaan tai myymään nykyinen kiinteistö. Tämä voi antaa myyjälle pitää voimassa olevaa kiinteistöä, kunnes sen markkina-arvo nousee, mikä lisää myös oman myyntiajansa maksimoidun voiton saamiseksi.
Avainsanat
- Käänteinen vaihto on kiinteistöjen vaihto, jossa korvaava kiinteistö ostetaan myymättä nykyisin hallussa olevaa kiinteistöä. Käänteiset vaihdot eroavat viivästyneistä vaihtoista, joissa korvaava kiinteistö on ostettava nykyisen hallussa olevan kiinteistön myynnin jälkeen. " Samankaltaiset ”vaihtosäännöt eivät yleensä koske käänteisiä vaihtoja. Käänteiset vaihdot koskevat vain 1031 kiinteistöä, ja ne ovat sallittuja vain tapauksissa, joissa sijoittajilla on taloudellisia keinoja tehdä uusi osto.
Kuinka käänteinen vaihto toimii
Tavallisia vastaavanlaisia vaihto-sääntöjä ei yleensä sovelleta käänteiseen vaihtoon. Tällaiset säännöt antavat kiinteistövälittäjälle tyypillisesti lopettaa myyntivoittoveron maksamisen kiinteistöstä, jonka he ovat myyneet, kunhan myynnistä saatava voitto kohdistuu samankaltaisen kiinteistön hankintaan. IRS on luonut joukon safe harbor -sääntöjä, jotka sallivat samankaltaisen kohtelun, kunhan joko nykyistä tai uutta omaisuutta pidetään pätevässä vaihto-majoitusjärjestelyssä tai QEAA: ssa. Lisäksi sijoittaja ei voi käyttää jo omistamia kiinteistöjä luovutetun kiinteistön korvikkeena.
Käänteiset vaihdot koskevat vain jakson 1031 omaisuutta, joten sitä kutsutaan myös 1031 vaihtoksi. Jakson 1031 kiinteistöt ovat kiinteistöjä, joita yritykset tai ammattipätevyysjärjestöjen edustajat vaihtavat järjestyksessä ja lykkäävät verojen maksamista myyntitapahtumista. Se ei ole kuitenkaan niin helppoa kuin yksittäinen veronmaksaja, joka ostaa yhden kiinteistön, myy sen ja käyttää voittoa toisen kiinteistön ostamiseen. Sen sijaan on oltava asetettu vaihtostandardi sekä prosessin asettamiseen käytetyn avustajan läsnäolo. Kohdan 1245 tai 1250 ominaisuudet eivät kelpaa tämän tyyppisiin liiketoimiin.
”1031-kiinteistö” saa nimensä Yhdysvaltain sisäisen tulolain osasta 1031, jonka avulla sijoittajat voivat välttää myyntivoittoverojen maksamisen sijoituskiinteistöjen myymisen ja ostamisen yhteydessä.
Erityiset näkökohdat
Yksi onnistuneen käänteisen vaihdon tärkeimmistä näkökohdista riippuu siitä, että sijoittajalla on oltava taloudelliset keinot uudelle ostolle. Uudesta kiinteistöstä ei ole luovuttu vaihdon yhteydessä, joten sijoittajan on kyettävä tarjoamaan täysi rahoitus uudelle kiinteistölle ilman, että vanha myydään kokonaan. Uuden kiinteistön hankkimista voidaan helpottaa lainanantajan kanssa, vaikka vain tietyt lainanantajat ovat halukkaita ja kykeneviä työskentelemään käänteisen vaihtosijoittajan kanssa.
Käänteisiä vaihtoja koskevat vaatimukset
Yleensä käänteisen pörssin kiinteistöihin sovelletaan enimmäiskestoaikaa, joka on keskimäärin noin 180 päivää. Käänteisen vaihdon vastakohta on viivästynyt tai siirretty vaihto, jossa vaihdin on ensin luovuttava omistamasta kiinteistöstä kaupalla tai myymällä ennen uuden kiinteistön hankkimista.
Käänteisiä pörssejä käytetään usein tapauksissa, joissa kiinteistösijoittajan on lopetettava uuden kiinteistön myynti, ennen kuin hän voi myydä nykyisen kiinteistönsä. Tällaisia tapauksia ovat esimerkiksi odottamattoman löytö toivotusta uudesta kiinteistöstä, joka on ostettava lyhyessä ajassa, tai tilanteissa, joissa nykyisen hallussa olevan kiinteistön myynti putoaa odottamatta, jolloin käänteinen vaihto jää potentiaaliseksi korjaukseksi, joka mahdollistaa sijoittaja jatkaa uuden kiinteistön hankintaa.
