Mikä on negatiivinen vaihde?
Negatiivinen velkaantumisaste on kiinteistöjen sijoittamisessa yleinen käytäntö. Se on eräs rahoitusvaimennusmuoto, joka kuvaa tuloja tuottavan omaisuuden, kuten vuokrakiinteistön, ostoa sijoittajan toimesta, kun omaisuuserä ei tuota riittävästi tuloja omaisuuden hankintamenoon. Esimerkiksi vuokratuotot eivät ole riittäviä kattamaan omaisuuserän lyhyellä aikavälillä maksetut lainat, ylläpito, korot tai poistot. Ihannetapauksessa omaisuus tuottaa lopulta tarpeeksi rahaa näiden kustannusten kattamiseen. Syy, jonka ostaja käyttää negatiivista nettovelkaantumisastetta, on, että lyhytaikaiset tappiot voivat olla hyödyllisiä omistajan verolaskulle tietyissä tapauksissa.
Avainsanat
- Negatiivinen nettovelkaantumisaste on eräs muoto rahoitusvaikutuksista, joita nähdään tyypillisesti kiinteistöihin sijoittamisen yhteydessä. Negatiiviseen omaisuuserään sisältyy omaisuuserä, joka ei tuota tarpeeksi tuloja kustannusten kattamiseksi.Negatiivisen velkaantumisasteen omaavan sijoittajan odotetaan saavan veroetuja lyhyellä aikavälillä. ja myydä omaisuuserä lopulta korkeammalla hinnalla alkuperäisten tappioiden korvaamiseksi. Negatiivisesta velkaantumisasteesta tulee kannattavaa yritystä vasta, kun kiinteistö lopulta myydään.
Negatiivisen vaihde ymmärtäminen
Negatiivisesti suuntautunut omaisuuserä on omaisuuserä, joka ei tarjoa riittäviä tuloja kustannusten kattamiseksi. Se johtaa omaisuuden omistajalle tappioon. Etu ostajalle tai sijoittajalle on se, että sijoittajan kotimaasta riippuen ansaittujen tulojen ja korkojen välinen ero voidaan vähentää nykyisistä tuloveroista. Maita, jotka sallivat tämän verovähennyksen, ovat Australia, Japani ja Uusi-Seelanti. Muut maat, kuten Kanada, Ranska, Saksa, Ruotsi ja Yhdysvallat, sallivat vähennyksen rajoitetusti. Sijoittaminen tällä tavalla voi olla järkevää tapauksissa, joissa myynnin aikana odotetaan suuria myyntivoittoja, jotka korvaavat ajoittaiset tappiot.
Negatiivisten vaihdetuottojen hyödyntäminen
Negatiivisesta velkaantumisasteesta tulee kannattavaa yritystä vasta, kun kiinteistö lopulta myydään. Myyntihetkellä ennakkoedellytys on, että kiinteistöarvojen on oltava nousevia, eivät saa laskea tai pysyä vakaina. Jos kiinteistöarvo laskee tai pysyy vakaana, omistaja ei ehkä pysty myymään omaisuutta riittävän korkealla hinnalla korvaamaan tappiot, kun omaisuuserä tuotti riittämättömiä tuloja kulujen kattamiseen. Monet sijoittajat, jotka spekuloivat tällä tavoin, etsivät tarkoituksella verovähennysten negatiivista suhdetta toivoen saavansa voittoa, kun kiinteistö myydään myyntivoittoa varten.
Erityiset huomioitava negatiivinen vaihde
Sellaisilla sijoittajilla, jotka harkitsevat tällaista järjestelyä, on oltava taloudellinen vakaus rahoittaakseen vajeen tasosta, kunnes kiinteistö myydään ja koko voitto voidaan saavuttaa. Lisäksi on erittäin tärkeää, että korko lukitaan alusta alkaen tai jos lainanottajan korko lasketaan kelluvalla indeksillä, vallitsevat korot pysyvät alhaisina. Negatiivista velkaantumisastetta kritisoidaan sillä, että se voi vääristää asuntomarkkinoita vähentämällä asuntotarjontaa, etenkin vuokra-asuntojen tarjontaa, ehkä nostaa vuokrahintoja ja kannustaa liiallisiin sijoituksiin kiinteistöihin.
