Mikä on Lis Pendens
Lis pendens on virallinen huomautus yleisölle siitä, että kiinteistöä koskeva vaatimus on nostettu. Lis pendens viittaa käsitteeseen, jonka mukaan kiinteistön ostajan on toteutettava kaikki kiinteistöä koskevat oikeudenkäynnit. Jos pankki hakee erän omistajaa ja ostaja ostaa erän, uuden omistajan on kohdattava oikeusjuttu; omaisuuden myynti ei estä kantajaa hakemasta korvausta oikeudenkäynneillä. Se voi edustaa ehdollista velkaa.
HARJOITTAMINEN Lis Pendens
Lis-pendens-sanat käännetään kirjaimellisesti latinaksi "vireillä oleva asia". Tämä ehto voi vaikuttaa haitallisesti myyntihintaan tai myyntimahdollisuuteen. Termi lyhennetään yleisesti "lis pend".
Lis pendens antaa rakentavan ilmoituksen tai varoituksen mahdollisille asunnon ostajille, että kiinteistön omistusoikeus on kiistanalainen ja oikeudenkäynnit ovat vireillä. Lis-vetoomuksia voidaan jättää vain, jos vaatimus liittyy nimenomaan omaisuuteen. Hakemalla lis pendens -asiakirjaa, yksityishenkilö tai yhteisö suojaa vaatimustaan omistusoikeuteen, kunnes oikeudenkäynti on saatu päätökseen. Lis pendens -sääntö poistetaan vasta, kun oikeusjuttu on ratkaistu. Koska vireillä olevat oikeudenkäynnit voivat viedä kuukausia ja joskus vuosia, ostajia kehotetaan usein pysymään poissa näistä kiinteistöistä.
Kun käytetään Lis-pendejä
Lis-vetoomukset jätetään usein avioerotapauksissa, joissa kiinteistöjen jakelusta ei ole sovittu. Se on erityisen yleistä tapauksissa, joissa omaisuus on lueteltu toisen puolison nimissä ja toinen puoliso etsii osaa omaisuudesta. Puolisolla, jonka nimi on nimikkeessä, olisi vaikea myydä kiinteistöä vireillä olevissa oikeudenkäynneissä.
Lisenssisopimuksia käyttävät melkein aina lainanantajat, jotka ovat tehneet laiminlyönnin laiminlyöneelle lainanottajalle. Pankit käyttävät menettelyä ilmoittaakseen yleisölle, että kiinteistö on suljettu. Myös muun tyyppiset velkojat, joiden velka on kiinteistöllä vakuutettu, voivat sulkea kiinteistön. Tämä tapahtuu usein, kun asunnonomistajayhdistys aloittaa markkinoilta sulkemisen viivästysmaksuista.
Ei ole harvinaista, että lis pendens -menettelyä syntyy sopimusriitoissa, joissa ostaja katsoo, että hänet on virheellisesti suljettu pois kodin ostamisesta. Esimerkiksi, jos ostaja A ja myyjä tekevät asunnon myyntisopimuksen ja myyjä päättää myydä asunnon ostajalle B, ostaja A voi haastaa myyjän oikeuteen myynnin täytäntöönpanemiseksi. Ostaja voi jättää lis pendens -asiakirjan, jolloin myyjän on vaikeaa tosiasiallisesti myydä taloa. Jos ostaja B jatkaa ostoa ja tuomioistuimet toteavat, että ostajalla A on oikeus toteuttaa myynti, ostaja B menettää omaisuuden ostajalle A ja hänen on mentävä myyjälle saadakseen rahansa takaisin.
