Asuinkiinteistöjen rahoittamisessa suurin osa transaktioista tapahtuu kuluneena prosessina. Myyjä löytää haluavan ostajan, jolla on vaadittavat tulot, työhistoria ja luotto-pistearvo saadakseen asuntolainan, ja luotonantajalaitos asettaa rahat rahoittaakseen kaupan.
Entä jos perinteistä rahoitusta ei ole saatavana, ja ostaja ja myyjä haluavat edelleen jatkaa myyntiä yksityisesti? Kirjoita niin kutsuttu myyjärahoitus. Kuten termi viittaa, talon myyvä henkilö rahoittaa oston, eikä pankki, joka tarjoaa asuntolainan ostajalle.
Myyjän rahoittamien kiinteistökauppojen hyvät puolet
Mikä on suotuisa myyjän rahoituksessa
Tämä vaihtoehto perinteiselle rahoitukselle on hyödyllinen vaihtoehto ajoittain tai paikoissa, joissa asuntolainoja on vaikea saada. Tällaisissa ankarissa olosuhteissa myyjärahoitus antaa ostajille mahdollisuuden käyttää vaihtoehtoista luoton muotoa. Myyjät puolestaan voivat hyödyntää ostajien joukkoa, joka ei välttämättä täytä perinteistä asuntolainaa. Ja koska myyjä rahoittaa myyntiä, kiinteistö voi määrätä korkeamman myyntihinnan.
Pankki ei ole suoraan mukana myyjän rahoittamassa myynnissä; ostaja ja myyjä tekevät järjestelyt itse. Ne laativat velkakirjan, jossa vahvistetaan korko, ostajan ja myyjän välisten maksujen aikataulu ja seuraukset, jos ostaja laiminlyö kyseiset velvoitteet. Toisin kuin asuntolainan myyntiin, pääomaa ei siirretä ostajalta myyjälle, vaan vain sopimusta kyseisen summan palauttamisesta ajan myötä.
Kun mukana on vain kaksi päätoimijaa, omistajarahoitus voi olla nopeampaa ja halvempaa kuin kodin myynti tavanomaisella tavalla. Willie Kathryn Suggs, hänen nimeään kantavan Harlemissa sijaitsevan kiinteistövälityksen päävälittäjä ja omistaja, sanoo, että kun myyjä rahoittaa myynnin, kauppa päättyy nopeammin, koska pankkilainavirkailijaa, vakuutuksenantajaa ja laillista ei odoteta. osasto tiedoston tyhjentämiseen. " Ehdottaa myös, että "ostajat rakastavat, koska he pääsevät kotiin vähemmän rahaa".
Myyjän rahoittaman myynnin sulkemiskustannukset ovat todellakin alhaisemmat. Ilman pankkia osallistumalla kauppaan vältetään asuntolaina- tai alennuspisteiden kustannukset, aloituspalkkiot ja joukko muita maksuja, joita lainanantajat rutiininomaisesti tasoittavat rahoitusprosessin aikana. Lainavarauksiin liittyy ainakin näennäisesti enemmän joustavuutta vaaditusta ennakkomaksusta korkoon sopimuksen voimassaoloaikaan saakka.
Myyjän rahoitus kestää tyypillisesti vain melko lyhyen ajan, kuten viisi vuotta, ja ilmapalkkio erääntyy kyseisen ajanjakson lopussa. Teorian - tai ainakin toivon - on, että ostaja myöhemmin jälleenrahoittaa maksun perinteisellä lainanantajalla, joka on aseistettu parantuneelle luottokelpoisuudelle ja jolla on kertynyt omaa pääomaa kotona.
Mitä ostajien on tiedettävä
Kaikille myyjän rahoituksen mahdollisille lisäyksille sitä käyttävät liiketoimet sisältävät riskejä ja realiteetteja molemmille osapuolille. Ostajien tulisi harkita tätä ennen kuin myyjän rahoittama kauppa saatetaan päätökseen.
Älä odota parempia ehtoja kuin asuntolainalla. Koska myyjän rahoittaman kaupan ehdot on löydetty, joustavuus vastaa usein todellisuutta. Myyjä hajottaa niiden taloudelliset tarpeet ja riskit, mukaan lukien mahdollisuus, että ostaja laiminlyö lainan, mahdollisesti kalliilla ja sotkalla häätöprosessilla.
Tulos voi olla ostajalle raitistava. On mahdollista, että turvaat esimerkiksi edullisemman koron kuin pankit tarjoavat, mutta todennäköisemmin maksat enemmän, ehkä useita ylimääräisiä prosenttiyksiköitä vallitsevan koron yläpuolelle. Ja sinun on todennäköisesti annettava käsiraha, joka on kooltaan vertailukelpoinen tyypillisen asuntolainan kanssa - eli vähintään 10% kiinteistön arvosta.
Saatat joutua myymään itsesi myyjälle. On fiksu olla avoin ja suoraviivainen syistä, joiden vuoksi et ole oikeutettu perinteiseen kiinnitykseen. Osa näistä tiedoista voi ilmetä muutenkin, kun myyjä tarkistaa luottohistoriasi ja muut taustatiedot, mukaan lukien työsuhteesi, varat, taloudelliset vaatimukset ja viitteet.
Mutta varmista myös, että huomautat kaikki lainaamiskykysi rajoitukset, jotka eivät välttämättä ilmene myyjän due diligence -toiminnan aikana. Asuntolainavälittäjä ja Denverissä toimivan Huettner Capitalin presidentti Todd Huettner huomauttaa, että jopa potentiaalinen ostaja, jolla on hyvät luotot ja moitteettoman käsiraha, on saattanut olla äskettäin perustanut uuden liiketoiminnan, joten hän ei voi saada laina enintään kahdeksi vuodeksi.
Ole valmis ehdottamaan myyjän rahoitusta. Asunnonomistajat, jotka tarjoavat myyjärahoitusta, ilmoittavat usein avoimesti tämän tosiasian toivoen houkuttelevansa ostajia, jotka eivät täytä asuntolainoja. Asuntolainavälittäjä Todd Huettner sanoo, että jos et näe mainintaa myyjän rahoituksesta, se ei haittaa kysyä siitä.
Kun hän tekee, ehdottaa vaihtoehtoa niin selkeästi kuin pystyt. Sen sijaan, että kysyisi, onko omistajarahoitus vaihtoehto, Huettner suosittelee ostajia esittämään erityisen ehdotuksen. ”Esimerkiksi” Tarjoukseni on täysi hinta 20%: n alaspäin, myyjän rahoitus 350 000 dollarilla 6%: lla, joka poistetaan 30 vuoden aikana viiden vuoden ilmapalloon. Jos en rahoita uudelleen kahden tai kolmen vuoden aikana, nostan korkoa 7 prosenttiin neljän ja viiden vuoden aikana. ""
Vahvista, että myyjä voi vapaasti rahoittaa myynnin. Myyjän rahoitus on yksinkertaisinta, kun myyjä omistaa kiinteistön suoraan; kiinteistölle kiinnitetty asuntolaina aiheuttaa ylimääräisiä komplikaatioita. Kiinteistön nimikehaun maksaminen vahvistaa, että se on kuvattu oikein asiakirjassa ja että siinä ei ole kiinnitystä tai vero panttioikeuksia.
Jason Burkholderin, välittäjän, myyntipäällikön ja kiinteistövälittäjän kanssa Weichert, Realtors, Lancaster, Pa, mukaan "Useimmissa asuntolainoissa on myytävänä oleva lauseke, joka kieltää myyjää myymästä kotia maksamatta kiinnitystä. Joten Jos myyjä rahoittaa omistajaa ja asuntolainayritys saa selville, se harkitsee asunnon "myytynä" ja vaatii velan välittömän maksamisen kokonaisuudessaan, mikä antaa lainanantajalle mahdollisuuden sulkea."
Mitä myyjien on tiedettävä
Pidä nämä vinkit ja todellisuus mielessä, jos harkitset kodin myynnin rahoittamista.
Myyntiä ei tarvitse välttämättä rahoittaa pitkään. Myyjänä voit milloin tahansa myydä velkakirjan sijoittajalle tai lainanantajalle, jolle ostaja lähettää maksut. Keski-Floridan kiinteistösijoittajan ja vuokranantajan Robin Danielsin mukaan "Monet myyjät pelkäävät myyntiä omistajan rahoituksella, mutta eivät tiedä, että heidän hallussaan oleva seteli on jotain, joka voidaan myydä jollekin. Tämä voi tapahtua samana päivänä sulkemisena, joten myyjä saa käteisellä heti."
Toisin sanoen, myyjillä ei tarvitse olla rahaa, eikä heistä tule tulla lainanantajia. Huomaa kuitenkin, että joudut todennäköisesti hyväksymään alle setelin täyden arvon myydäksesi se, mikä vähentää kiinteistösi tuottoa. Jälkimarkkinarahoitukseen erikoistuneen Amerinotexchange-yhtiön mukaan kiinteistöjen velkakirjat myyvät tyypillisesti 65–90% niiden nimellisarvosta.
Panna myyjä rahoittamaan osan äänenkorotuksesta kiinteistön myyntiin. Koska myyjän rahoitus on suhteellisen harvinaista, mainosta tarjoamasi se, aloittamalla kiinteistöluettelosta. Lisäämällä tekstiin sanat "käytettävissä oleva rahoittajaraportti" varoitetaan potentiaalisia ostajia ja heidän edustajiaan siitä, että vaihtoehto on pöydällä.
Kun potentiaaliset ostajat näkevät kotisi, anna lisätietoja rahoitusjärjestelyistä. Laadi rahoitusta koskevia ohjeita ja yleinen selitys myyjän rahoituksesta, koska monet ostajat eivät tunne sitä.
Kysy veroneuvontaa ja harkitse myös lainanhoitoapua.
Koska myyjän rahoittamat sopimukset voivat aiheuttaa veroongelmia, ota rahoitussuunnittelija tai veroasiantuntija osaa joukkueeseesi myyntiin. Lisäksi, ellet ole kokenut ja mukava lainanantajana, harkitse lainaa palvelevan yrityksen palkkaamista keräämään kuukausimaksuja, antamaan lausuntoja ja suorittamaan muita lainan hallintaan liittyviä askareita.
Pohjaviiva
Koska myyjärahoitus on epätavallinen ja tuntematon useimmille ihmisille, se voi olla hyödyllinen vaihtoehto haastamalla kiinteistömarkkinat. Järjestely aiheuttaa kuitenkin ostajalle ja myyjälle erityisiä riskejä, ja on viisasta ryhtyä ammatilliseen apuun niiden lieventämiseksi ja prosessin sallimiseksi sujuvasti.
Kummankin osapuolen tulee palkata asianajaja tai kiinteistönvälittäjä kirjoittamaan ja tarkistamaan myyntisopimus ja velkakirja sekä siihen liittyvät tehtävät. Yritä löytää ammattilaisia, joilla on kokemusta myyjän rahoittamista kotitapahtumista - ja jos sinulla on kokemusta asumisestasi, jos mahdollista, koska jotkut asiaankuuluvat määräykset (kuten ilmapalloja koskevat säännöt) vaihtelevat lainkäyttöalueittain.
Asiantuntijat voivat myös auttaa ostajia ja myyjiä päättämään heistä parhaiten sopivasta sopimuksesta ja myyntiolosuhteista. Jos kyse ei ole myyjän rahoittamasta sopimuksesta, kiinteistösijoittaja Don Tepper Solutions 3D LLC: stä huomauttaa, että "tosiasiallisesti on olemassa kymmeniä muita tapoja ostaa" kuin perinteinen asuntolainajärjestely. Nämä järjestelyt, Tepperin mukaan, sisältävät vuokrauksen -optio, vuokrasopimus, maa-sopimus, sopimussopimus, osakkeiden jakaminen ja kiinnityskiinnitykset. "Suurin osa ostajista ja useimmat kiinteistönvälittäjät eivät tiedä kuinka nämä toimivat", hän sanoo.
