Will Rogers suositteli kerran, että ihmisten pitäisi ostaa maata sen niukkuuden vuoksi. Tätä silmällä pitäen sijoittajien on ymmärrettävä maan omistamisen ja maalla toimivan yritysyrityksen käytännöllisyys. Heidän on myös oltava tietoisia tietyntyyppisistä maa-alueisiin liittyvistä sijoitusvaihtoehdoista, joita on saatavana sijoitustuotteiden, kuten pörssiyhtiöiden (ETF) ja pörssikauppojen (ETN), kautta.
Tontit maainvestointeihin
Itsenäisesti varakkaat ihmiset voivat ostaa maata henkilökohtaiseen käyttöön, virkistyskäyttöön - ja kyllä, investointeihin. Valitettavasti suurin osa ihmisistä ei kuulu tähän luokkaan. Tämä herättää kysymyksen: Voivatko maanomistusmahdollisuudet ja liikeyritykset tuottaa hyväksyttävän sijoitetun pääoman tuoton pienille sijoittajille, samalla kun ne tarjoavat heille maanomistamiseen liittyviä iloja ja ominaisuuksia? Tähän kysymykseen vastaamiseksi sinun on kyettävä arvioimaan 10 yleistä potentiaalisten maainvestointien luokkaa:
- AsuntorakennusmaaMineraalituotantomaaKasviviljely viljelysmaataViinitarhatTarhaviljelytViisamaa
Asunto- ja liikemaa-investoinnit
Asuinkiinteistöjen ja kaupallisten alueiden kehittäminen tarjoaa toteutettavissa olevan sijoituskohteen, koska käytännössä rajaton määrä maankäyttömahdollisuuksia voidaan rakentaa vastaamaan sijoittajan pääoma- ja aikarajoitteita. Suurimmalle osalle pieniä sijoittajia Real Estate Investment Trust (REIT) ETF ovat ihanteellinen valinta, koska ne eivät vaadi suoraa hallintaa, ne ovat monin tavoin hajautettu kiinteistötyypeittäin, ne ovat maantieteellisesti monimuotoisia, niitä voi ostaa tai myydä reaaliajassa, ja ne ovat erittäin edullisia. Jotkut ovat erikoistuneet tietyntyyppisiin kiinteistöihin, mutta toiset, kuten Vanguard REIT ETF (VNQ), tarjoavat monipuolisen altistumisen teollisuuden, toimistojen, vähittäiskaupan, terveydenhuollon, julkisen varastoinnin ja asuinkiinteistöjen kehitykseen.
Valitettavasti tämäntyyppiset investoinnit heikentävät maanomistajien mahdollisuuksia nauttia maan käytöstä. Siksi asunto- ja liikemaa-alueiden kehittäminen ei ole mahdollista vaihtoehto ihmisille, jotka haluavat kokea maan omistajuuden tunteen.
Riviviljelymaa ja karjatalous
Rivikasvien viljelyyn tai kotieläintalouden harjoittamiseen ostettu maa tarjoaa mahdollisuuden nauttia maasta asunto-merkityksessä samoin kuin tulon tuottamisen kannalta. Pienille sijoittajille, jotka ostavat maata toimimaan tällaisissa yrityksissä, on kuitenkin joukko ongelmia. Ensinnäkin soratoimen tai karjan leikkauksen suorittamiseksi vaadittavan mittakaavan on oltava erittäin suuri, jotta se olisi taloudellisesti kannattava. Tämä puolestaan vaatii merkittävän ennakkoon tehtävän pääomakustannuksen, joka ylittää selvästi sen, mitä useimmilla on varaa. Tämän tyyppisten viljelytoimintojen harjoittamiseen liittyvät jatkuvat kiinteät kustannukset ovat lisäksi erittäin korkeat.
Tämä puolestaan tarkoittaa, että myös tällaisen toiminnan taloudellinen vipu ja liiketoimintariski ovat erittäin korkeat. Seurauksena on, että maanomistajalle kohdistuu huomattava määrä stressiä, jotta tämäntyyppiset yrityshankkeet olisivat taloudellisesti menestyviä. Monissa tapauksissa stressitaso ylittää huomattavasti hyödyt, joita ihmiset kaipaavat maanomistajina. Tätä silmällä pitäen on kohtuullinen arvio sanoa, että useimpien pienten sijoittajien tulisi välttää harjoittamasta tämäntyyppisiä laajamittaisia viljelytoimia, koska tällaisen toiminnan riskit ja vaikeudet ylittävät todennäköisesti kaikki hyödyt.
Vaikka useimpien pienten sijoittajien luominen ei todennäköisesti ole mahdollinen perinteisen soutu- tai karjankasvatustoiminnan omistamiselle, monet maatalouden sijoitusvaihtoehdot tarjoavat hyväksyttävän sijoitusaltistuksen perinteisille maatalousyrityksille. Esimerkiksi Yhdysvaltain maatalouden indeksirahasto (USAG) on pörssiyhtiö, joka tarjoaa altistumista soijapapuille, maissi, vehnä, puuvilla, sokeri, kahvi, soijaöljy, elävät nautakarja, syöttökarja, kaakao, vähärasvaiset siat, Kansas City vehnä-, rypsiöljy- ja soijajauho. Siksi sijoittamalla tähän tuotteeseen pienillä sijoittajilla on laaja sijoitusaltistus perinteiselle viljelytoiminnalle. Sijoittaja voi puolestaan käyttää tätä auttaakseen pysymään ajan tasalla perinteisistä viljelykäytännöistä ja tuottamaan houkuttelevan sijoitetun pääoman tuoton ajan mittaan.
Pienet sijoittajat voivat myös hyödyntää erilaisia vaihtovelkakirjalainoja (ETN) sijoittaakseen erityyppisiin perinteisiin viljelytoimintoihin. Esimerkiksi Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) tarjoaa sijoitusaltistuksen pehmeille hyödykkeille kuten maissi, vehnä, soijapavut, sokeri, puuvilla ja kahvi, ja Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) tarjoaa sijoitusaltistuksen nautakarjalle ja siat.
Mitä tulee ETF: ien ja ETN: ien hyödyntämiseen maata ja maataloutta koskevina sijoitusvaihtoehtoina, sijoittajien on ymmärrettävä, että monet näistä tuotetyypeistä käyttävät johdannaisinstrumentteja, kuten futuurisopimuksia, markkinoiden altistumisen tuottamiseksi. Tämän seurauksena sijoittajien on suoritettava perusteellinen due diligence -tyyppi tämän tyyppisille sijoituksille ymmärtääksesi täysin niiden mahdolliset riskit ja edut. Siitä huolimatta ETF: ien ja ETN: ien käyttö on todennäköisesti paras mahdollisuus harjoittaa perinteistä laajamittaista viljelyä.
Pientilojen sijoitusmahdollisuudet
Pienet sijoittajat nauttivat todella perinteisemmästä maanomistuksen tunteesta ehkä parhaita vaihtoehtoja ovat puutilat, mineraalikehitysmaat, vihannespuutarhat, hedelmätarhat, viinitarhat ja virkistysmaat. Tämäntyyppiset maatalouden yritykset ovat paljon houkuttelevampia pienille sijoittajille: Maan oston mittakaava voidaan räätälöidä vastaamaan sijoittajan pääomarajoituksia. liiketoiminnoilla on potentiaalia tuottaa jatkuvaa tuloja, ja sijoittajat voivat nauttia olemisesta maalla sen käytön aikana.
Näin ollen myös joukko ETF: ää ja ETN: iä on suoraan sidoksissa tällaisiin viljelypyrkimyksiin. Siksi piensijoittajat voivat harkita sijoittamista niihin, jos he päättävät, että pienimuotoisen viljelytoiminnan harjoittaminen vaatii liian paljon aikaa ja resursseja.
MSCI Global Timber ETF (CUT) on suunniteltu seuraamaan puualan yritysten toimintaa ympäri maailmaa. Siihen sisältyy omistuksia yrityksissä, jotka omistavat tai vuokraavat metsämaata ja korjaavat puutavaraa kaupalliseen käyttöön ja puupohjaisten tuotteiden myyntiin. Lisäksi SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF -rahasto (XOP) on yksi monista sijoitusvaihtoehdoista, joka tarjoaa altistumisen mineraalimaan kehittämiselle.
Harkittavat kysymykset
Kun päätös raakamaan ostamisesta sijoitukseksi tai kehittämiseen on tehty, sijoittajien on ymmärrettävä monia kysymyksiä, jotka koskevat tiettyjen kiinteistöjen käyttöoikeuksiin liittyviä laillisuuksia. Maankäyttörajoitukset voivat esimerkiksi rajoittaa tapaa, jolla omistaja voi käyttää maata, maavoimat voivat myöntää pääsyn kiinteistöjen osaan etuyhteydettömälle osapuolelle, ja mineraalioikeuksien siirtäminen voi myöntää etuyhteydettömälle osapuolelle lupa kaivata ja myydä mineraaleja taloudellisen hyödyn saamiseksi.
Rannikko- ja rannikkooikeudet voivat myös määrätä maanomistajan pääsyn viereisiin vesiteihin, ja maan sijoittaminen voi määrätä, jos se sijaitsee tulva-alueella, mikä vaikuttaisi suuresti maan käytön tapaan. Onneksi mahdolliset maanostajat voivat saada vastauksia näihin kysymyksiin tarkistamalla tontin laillisen eritelmän, joka löytyy maaasiakirjaksi kutsutusta asiakirjasta. Tämän tyyppinen asiakirja on yleensä yleisön saatavilla Internetin välityksellä, tai se voidaan hankkia vanhanaikaisella tavalla käymällä asianomaisen maakunnan virkamiehen maarekisteri- ja asiakirjaosastossa.
Oikeudellisten kysymysten lisäksi piensijoittajien tulisi harkita maan pääsyä peruspalveluihin, kuten sähkö- tai televiestintään. Sijoittajien tulisi myös tarkistaa maan vuotuinen kiinteistöverotusvelvoite, arvioida rikkomusten mahdollisuus ja analysoida maan etäisyys maanomistajalta ja lähimmältä yhteisöltä. Kaikki nämä asiat ovat tärkeitä, koska yleishyödyllisten palvelujen puute voi merkittävästi haitata maan käyttöä, maan syrjäinen sijainti voi vaikuttaa maanomistajan mahdollisuuksiin nauttia kiinteistöstä, ja kiinteistöverot voivat vaikuttaa maanomistajan talouteen. Nämä seikat huomioon ottaen potentiaalisten maanomistajien olisi tehtävä kattava due diligence -arvio ennen maata ostamista.
Maan arvostuksen yleiskatsaus
Raakamaan ostamista harkitsevien sijoittajien on ymmärrettävä, että he tekevät puhtaasti spekulatiivista sijoitusta. Tämä johtuu siitä, että kehittämättömät maa-alueet eivät tuota tuloja, ja siksi sijoitetun pääoman tuoton on oltava potentiaalista myyntivoittoa, joka voidaan saada, kun maa myydään. Tätä silmällä pitäen maatilan kiinteistölainan velan kustannuksia voidaan käyttää alustavan sijoitusanalyysin tekemiseen.
Helmikuusta 2018 alkaen 30-vuotisen täysin poistetun maatilakiinteistölainan vuotuinen korko oli 6%. Tämän koron perusteella maalainalla ostetun maan tulisi kasvaa 6 prosentilla vuosittain, jotta maainvestoinnit saavuttaisivat tasapainon. Useimmilla Yhdysvaltojen alueilla tätä ei todennäköisesti tapahdu, etenkin pidemmän ajanjakson ajan. Siksi puhtaasti sijoitustoiminnan kannalta raa'alla maalla on erittäin epätyydyttävä sijoitetun pääoman tuotto, varsinkin kun otetaan huomioon aika, jonka sijoittajien on yleensä omistettava maa tuottaa sijoitetun pääoman tuotto. Lisäksi maatalousmaan lainojen korot todennäköisesti nousevat tulevaisuudessa, mikä tarkoittaa, että myös tulevien maanostojen tuottoprosenttimäärä nousee.
Jos maatilan kiinteistölainan velan kustannukset eivät estä pieniä sijoittajia haluamasta ostaa maata spekulatiivisena sijoituksena, ja he todella uskovat pystyvänsä perustamaan pienen viljelytoiminnan, joka täyttää heidän pääomavaatimukset, tulovaatimukset ja aikarajoitukset, monet arvostusraportit ovat helposti saatavissa. Nämä raportit voidaan hankkia julkisten valtionyliopistojen maatalousosastoilta auttaakseen arvioimaan pientilojen yritystoiminnan toteuttamiskelpoisuutta. Siksi pienten sijoittajien, jotka haluavat perustaa puutavaratilan, vihannestilan, viinitarhan tai hedelmätarhan, pitäisi voida löytää kattava ja oikea-aikainen analyysi, jossa selitetään, kuinka tällainen toiminta toteutetaan, kuinka paljon työtä he todennäköisesti aiheuttavat, pääomakustannukset tarvittava aika, joka tarvitaan sijoituksen tuoton saamiseksi, ja todennäköinen sijoitetun pääoman tuotto, jonka pientilan toiminta saavuttaa ajan myötä.
Viimeinkin - ja mikä tärkeintä - sijoittajien on ymmärrettävä, että pieniin maatiloihin keskittyvän yrityksen harjoittamiseen tarkoitettujen maa-alueiden sijoittaminen on todennäköisesti vaikein ja riskialttiin yrityshanke, jota voidaan harjoittaa. Tämä johtuu siitä, että kaikessa liiketoiminnassa havaitun riskin lisäksi viljelytoimintaan liittyy joukko riskejä, joita muiden kuin maatilojen yritysten ei tarvitse käsitellä. Esimerkkejä ovat monien kasvusairauksien uhka, tuholaisten tartunnan mahdollisuus, jatkuvasti muuttuva sääympäristö ja epävakaa markkinahinta. Näistä syistä yhdistettynä siihen tosiasiaan, että pienitilayrityksen toiminta vaatii huomattavan määrän fyysistä voimaa, kestävyyttä ja erittäin vahvaa työetiikkaa, valtaosa sijoittajista ei todennäköisesti kykene käsittelemään kaikkia maatalouden vaatimuksia kestävä perusta.
Maainvestoinnin lopullinen viiva
Raakamaan ostaminen on erittäin riskialtista sijoitusta, koska se ei tuota mitään tuloja eikä voi tuottaa myyntivoittoa, kun kiinteistö myydään. Lisäksi maatilan kiinteistölainan käyttäminen maan ostamiseen on erittäin riskialtista. Nämä näkökohdat huomioon ottaen suositellaan, että useimmilla pienillä sijoittajilla, jotka haluavat omistaa maata tai hoitaa pientä maatilayritystä, olisi käytettävä monenlaisia ETF: ää ja ETN: iä, jotka ovat nyt antaneet piensijoittajien käyttöön mahdollisuuksia, jotka olivat vain kerran käytettävissä suojaukseen. varoja. Hyödyntämällä tämän tyyppisiä sijoitustuotteita sijoittajien tulisi kyetä täyttämään halu maata koskeviin virkistystoimintaan tuottaen samalla kohtuullinen tuotto sijoitukselle ajan myötä.
