Sisällysluettelo
- HOA: n kasvu
- Opi paikallisia lakeja HOA: sta
- HOA: n perustaminen
- Suojaa HOA
- Pidä vakaata talousrekisteriä
- Pidä asunnonomistajia ajan tasalla
- Valitusten seuranta
- Isäntäyhteisön kokoontumiset
- Pohjaviiva
Asunnonomistajien yhdistykset (HOA) hoitavat koko yhteisöön vaikuttavia asioita, kuten turvallisuus, kiinteistöjen ylläpidon puute, paikalliset haitat tai palvelujen tarjoaminen, joista paikallishallinto ei ole huolehtinut. HOA: t voivat myös olla suurien kiistojen lähde, koska heillä on valta talonomistajille.
HOA: t muodostavat yleensä kehittäjät, kun uusi yhteisö rakennetaan. Edellytyksenä kiinteistön hankkimiselle monissa yhteisöissä ostajien on liityttävä HOA: hon. Seurauksena on, että monet ihmiset lopettavat liittymisen HOA: hon ilman, että he todella ymmärtävät mitä he ovat tai miten ne toimivat vain siksi, että he rakastavat tiettyä kotia.
HOA: n kasvu
Asunnonomistajayhdistykset (HOA) ovat yleistyneet. Puhuttaessaan tämän asuntohuoneistojen muodostumisen räjähdysmäiseen kasvuun, asunnonomistajayhdistykset ja osuuskuntien julkisen politiikan professori Robert H. Nelson toteaa:
Vielä äskettäin vuonna 1970 oli vain noin yksi prosentti Yhdysvaltain asumista. Vuoteen 2010 mennessä oli kuitenkin yli 300 000 yhdistysjärjestöä, jotka asuivat yli 60 miljoonaa amerikkalaista, 20% Yhdysvaltain väestöstä… Vuosien 1980 ja 2000 välillä puolet Yhdysvaltojen uusista asunnoista rakennettiin ja järjestettiin yksityisen hallinnon alaisina. yhteisöjärjestö.
Opi paikallisia lakeja HOA: sta
Valtion omaisuuslakeissa esitetään lakioppaat asunnonomistajayhdistyksen perustamiselle. Esimerkiksi Texasissa kiinteistökoodiluvussa 204 sanotaan, että kolmen hengen komitean on muodostettava vetoomus kiinteistöjen omistajien yhdistyksen (POA) perustamiseen. Komitean on toimitettava virallinen kirjallinen huomautus aikomuksestaan luoda POA, jolla on pakollinen jäsenyys. Kaikille osa-alueen tietueenomistajille on ilmoitettava asiasta, ja vähintään 60%: n kiinteistöjen omistajien on allekirjoitettava ja hyväksyttävä vetoomus vuoden sisällä. Kun POA on olemassa, se voi luoda rajoituksia erillisellä vetoomusprosessilla, joka vaatii vähintään 75% osaston kiinteistöjen omistajien hyväksynnän.
HOA: n perustaminen
HOA: n perustamisprosessi riippuu HOA: n sijaintipaikasta, mutta seuraavat vaiheet todennäköisesti vaaditaan.
- Liiketoimintarakenteen luominen perustamalla LLC tai voittoa tavoittelematon yhteisö. Luodaan sopimuksia, ehtoja ja rajoituksia (CC & R), jotka kuvaavat HOA: n toimintaa ja mitä sääntöjä asunnonomistajien on noudatettavaLueessaan menettelytapa CC: n ja R: n tuleville muutoksilleKirjoitussäännöt ja -asetukset, jotka asettavat CC: t helppo ymmärrettävä kieli yhteisön asukkailleLaaditaan hallintoasiakirjoja, kuten yhtiöjärjestystä ja sääntöjä (joissa esitetään kokousvälit, äänestysohjeet, HOA: n johtajien valinta ja muut toimintatavat) Pätevien virkamiesten / hallituksen jäsenten valitseminen (rahastonhoitaja todella tarvitsee ymmärtää esimerkiksi kuinka pitää kirjoja ja hallita rahaa)
Jos HOA: n perustajat eivät ole kiinteistölakien asiantuntijoita, HOA-asiantuntemuksen omaavan asianajajan palkkaaminen olisi tässä vaiheessa järkevä päätös. HOA ei voi valvoa sääntöjään, jos ne riitautetaan ja niiden ei todeta olevan laillisia. Hyvä asianajaja voi myös tuoda esiin avainkysymykset, joita HOA: n johtajien tulisi kiinnittää huomiota, kuten oikeudenmukaiseen asuntolakiin, jotta vältetään oikeudelliset ongelmat yhdistyksen perustamisen jälkeen. Liittovaltion, osavaltion ja paikallishallinnon määräykset ovat etusijalla HOA-sääntöihin nähden.
(Lisätietoja aiheesta: Kuinka valita oikea lakimies .)
Suojaa HOA
Virkailijat ja hallitus vastaavat HOA: n johtamisesta ja valvonnasta. Tämän korkean vastuutason ohella liittyy myös korkea riskitaso. HOA tarvitsee tavan suojautua, jos talonomistaja päättää nostaa kanteen.
Miksi talonomistaja saattaa nostaa kanteen? Elk Grovessa, Kaliforniassa, asukas haastoi HOA: ta ehdotuksensa muuttamiseksi naapuruston pysäköintisääntöihin. Texasin Houstonin mies haastoi HOAnsa, koska se halusi hänen poistavan murtovarret kodistaan huolimatta alueen korkeasta rikollisuudesta. Reilu asunto-organisaatio haastoi Floridassa sijaitsevan osakehuoneiston yhdistyksen kieltäytyä sallimasta lasten asua rakennuksessa. Hallituksen jäsentä voidaan nostaa kanteensa hoitotyön rikkomisesta HOA: n asukkaita kohtaan, ja hänet voidaan pitää henkilökohtaisesti vastuussa.
Johtaja- ja upseerivakuutukset tarjoavat taloudellisen suojan HOA: ta johtaville ihmisille. Se kattaa sekä oikeudelliset puolustuskustannukset että vahingot. Se ei kuitenkaan kata tahallisia väärinkäytöksiä. Työntekijöiden varkausvakuutus voi suojata yhdistystä, jos johtaja, virkamies tai kiinteistöpäällikkö kaappaa HOA-varoja.
Pidä vakaata talousrekisteriä
HOA tarvitsee rahaa toimiakseen, ja se tulee yhteisön asukkaiden toimesta. Osa rahasta rahoittaa HOA: n hallintoa (esim. Lakiasiat, kirjanpito ja hallintopalvelut), mutta suurin osa rahoista menee yhteisten tilojen ylläpitoon. Se voi maksaa maisemanhoitopalveluista, uima-altaan ylläpidosta ja jopa jätteiden keruusta. Osa rahasta käytetään kuukausittain, ja loput varataan vararahastoon. Joskus syntyy suuri kustannus, jota ei voida maksaa HOA: n vararahastosta. Tällöin HOA vaatii asukkaita maksamaan lisämaksun, jota kutsutaan erityisarvioksi.
Uuden HOA: n on tehtävä rahoitusanalyysi ja laadittava budjetti määrittääkseen, kuinka paljon kerätään kuukausimaksuina kunkin kiinteistön omistajalta. Analyysi perustuu siihen, mitkä menot yhteisön jäsenet maksavat, kuinka paljon ne maksavat, kuinka paljon varataan rahastolle ja kuinka suuri osuus kunkin asukkaan omistamasta yhteisön omaisuudesta. Myös vararahastoa on hallinnoitava ja sijoitettava HOA: n taloudellisen vakauden ylläpitämiseksi (esimerkiksi rahaston arvo on säilytettävä inflaatiota vastaan).
Pidä asunnonomistajia ajan tasalla
Asukkaille, jotka maksavat maksuja ja joihin HOA-päätökset vaikuttavat, on tiedotettava HOA: n toiminnasta ja kaikista yhteisöön vaikuttavista asioista. HOA: n on pidettävä säännöllisiä kokouksia ja ilmoitettava asukkaille riittävän ajoissa, että jokaisella on mahdollisuus osallistua. Heidän on myös järjestettävä johtaja- ja upseerivaalit ja varmistettava, että jokaisella on mahdollisuus äänestää. Yhteisön uutiskirje, sähköposti ja / tai verkkosivusto voivat myös auttaa pitämään kodinomistajia silmällä.
HOA: n virkamiesten ja johtajien tulisi pitää yksityiskohtaista kirjaa toiminnastaan, kuten pöytäkirjat yhteisökokouksista. Yhdistysten tulee paljastaa tärkeät taloudelliset tiedot säännöllisesti yhteisön jäsenille. Jäsenten tulee olla tietoisia oikeuksistaan katsoa HOA-tietueita ja heille on annettava pääsy pyynnöstä.
(Lisätietoja: Asuntolautakunnan käsittely .)
Valitusten seuranta
HOA: t ovat sääntöpohjaisia yhteisöjä, joten niiden on aika ajoin valvottava sääntöjä, joita yhteisön jäsenet rikkovat. HOA: n on myös käsiteltävä asukkaiden valituksia olemassa olevista säännöistä, joista he eivät pidä, tai sääntöjä, jotka heidän mielestään olisi lisättävä jatkuvan ongelman ratkaisemiseksi.
HOA: n on noudatettava sääntöjä nopeasti ja johdonmukaisesti. Asunnonomistajat, jotka kieltäytyvät noudattamasta vaatimuksia, olisi sakotettava. Jos asunnonomistaja kieltäytyy noudattamasta vaatimuksia, HOA: n on ehkä lähetettävä tili kokoelmiin tai nostettava talonomistaja oikeuteen. HOA: n tulisi välttää valikoivaa täytäntöönpanoa - toisin sanoen, heidän ei tulisi pelata suosikkeja HOA: n johtajien tai yhteisön asukkaiden kanssa, joiden kanssa he ovat ystäviä. Puolueellinen käytös voi johtaa oikeusjuttuun.
Ammattimaisen rahastoyhtiön palkkaaminen voi vähentää HOA: n virkamiesten ja johtajien taakkaa ja poistaa mahdollisen konfliktin lähteen HOA: n johtajien ja muiden yhteisön jäsenten välillä. Rahastoyhtiö voi ottaa suuren osan hallinnollisesta työstä ja käsitellä epämiellyttäviä asioita, kuten sääntöjen täytäntöönpanoa ja maksujen perimistä. Se voi myös käyttää asiantuntemustaan kiinteistöjen hallinnassa varmistaakseen yhteisön moitteettoman toiminnan ja välttääksesi kokemattomien virkamiesten ja johtajien tekemiä virheitä. Ammattimainen johtaminen kuitenkin maksaa rahaa, mikä tarkoittaa, että talonomistajien kuukausittaiset HOA-palkkiot ovat korkeammat.
Pahimmassa tapauksessa sääntöjen täytäntöönpanoon sisältyy asunnonomistajan kiinteistöjen sulkeminen maksujen tai erityisten arvioiden maksamatta jättämistä varten. Tämä äärimmäinen toimenpide voi luoda kiistanalaisen tilan asunnonomistajan ja HOA: n välillä. Foreclosures laskee myös kiinteistöarvoja, mikä ei ole hyvä muille naapuruston asukkaille.
Isäntäyhteisön kokoontumiset
HOA voi olla tiukasti liiketoimintaa, mutta niiden ei tarvitse olla. Satunnainen hauskanpito antaa HOA: n jäsenille mahdollisuuden tutustua toisiinsa ystävällisellä ja sosiaalisella pohjalla, ei vain HOA-kokouksen mahdollisesti ristiriitaisissa puitteissa. Jos naapurit tuntevat toisensa henkilökohtaisesti, yhteisö voi olla miellyttävämpi paikka asua ja konfliktit voidaan helpommin ratkaista.
Pohjaviiva
Asunnonomistajayhdistyksen muodostaminen ja johtaminen on valtava tehtävä, jolla on merkittäviä vastuita ja merkittäviä vaikutuksia. Jos harkitset kiinteistön ostamista HOAssa, ymmärrä, mihin asioit ennen ostamista.
(Lisätietoja: 9 asioita, jotka sinun on tiedettävä asunnonomistajayhdistyksistä .)
