Yksi tärkeimmistä syistä, miksi ihmiset investoivat, on vaurauden kasvattaminen. Vaikka motivaatiot voivat vaihdella sijoittajien välillä - jotkut haluavat rahaa eläkkeelle siirtymiseen, toiset voivat valita rahaa muihin elämätapahtumiin, kuten vauvan saamiseen tai hääihin, - rahan ansaitseminen on yleensä kaikkien sijoitusten perusta. Ja sillä ei ole väliä mihin laitat rahasi, olipa se sitten osakemarkkinoilla, joukkovelkakirjamarkkinoilla vai kiinteistöissä.
Kiinteistöt ovat aineellisia hyödykkeitä, jotka koostuvat maasta, ja yleensä niihin sisältyy maasta löytyviä rakenteita tai resursseja. Sijoituskiinteistöt ovat yksi esimerkki kiinteistösijoituksista. Ne ostetaan tarkoituksenaan ansaita rahaa vuokratuottojen kautta. Jotkut ihmiset ostavat sijoituskiinteistöjä tarkoituksenaan myydä ne lyhyen ajan kuluttua. Siitä huolimatta, että sijoittajille, jotka monipuolistavat sijoituskantaansa kiinteistöillä, on tärkeää mitata sijoitetun pääoman tuotto (ROI) kiinteistön kannattavuuden määrittämiseksi. Tässä artikkelissa tarkastellaan sijoitetun pääoman tuottoa, kuinka se lasketaan vuokrakiinteistöllesi ja miksi se on tärkeä muuttuja, joka sinun pitäisi tietää ennen ostoa.
Avainsanat
- Sijoitetun pääoman tuotto mittaa, kuinka paljon rahaa tai voittoa sijoituksesta annetaan prosenttiosuutena kyseisen sijoituksen kustannuksista. Laskeaksesi rahallisen ostoksen sijoitetun pääoman tuoton, ota sijoituksen nettotulos tai nettovoitto ja jaa se alkuperäisestä hinnasta.Jos sinulla on kiinnitys, sinun on otettava huomioon käsirahasi ja asuntolainan maksut.Muut muuttujat tulevat mukaan, jotka voivat vaikuttaa sijoitetun pääoman tuottoprosentiin, mukaan lukien korjaus- ja ylläpitokustannukset sekä säännölliset kulut.
Mikä on sijoitetun pääoman tuotto (ROI)?
Sijoitetun pääoman tuotto mittaa, kuinka paljon rahaa tai voittoa sijoituksesta annetaan prosenttiosuutena sijoituksen kustannuksista. Se osoittaa, kuinka tehokkaasti ja tuloksellisesti sijoitusdollareja käytetään voittojen tuottamiseen. Tietämällä mitkä sijoitetun pääoman tuottoprosentti antaa sijoittajille arvioida, onko rahan sijoittaminen tiettyyn sijoitukseen viisasta vai ei.
Sijoitetun pääoman tuotto voi olla mikä tahansa ajoneuvo - osakkeet, joukkovelkakirjat, säästötilit, jopa pala kiinteistöjä. Asuntokohteen tarkoituksenmukaisen sijoitetun pääoman tuottoprosentin laskeminen voi olla haastavaa, koska laskelmia voidaan helposti käsitellä - tietyt muuttujat voidaan sisällyttää laskelmaan tai jättää sen ulkopuolelle. Se voi tulla erityisen vaikeaksi, kun sijoittajilla on mahdollisuus maksaa käteisellä tai ottaa asuntolaina.
Tässä tarkastellaan kahta esimerkkiä asunnon vuokrakiinteistön tuottoprosentin laskemiseksi - käteisosto ja yksi, joka rahoitetaan asuntolainalla.
Kaava sijoitetun pääoman tuottoon
ROI = Investment kustannuksetSijoitussummat - Sijoituskustannukset
Laskeaksesi sijoituksen voitto tai voitto, ota ensin sijoituksen kokonaistuotto ja vähennä sijoituksen alkuperäinen hinta. Koska sijoitetun pääoman tuottoprosentti on kannattavuusaste, se antaa meille sijoituksen voiton prosenttiosuuksina.
Koska sijoitetun pääoman tuotto on kannattavuussuhde, voitto esitetään prosentteina.
Sijoitetun pääoman tuoton laskemiseksi otamme sijoituksen nettotuloksen tai nettovoiton ja jakamme sen alkuperäisillä kustannuksilla.
Esimerkiksi, jos ostat ABC-osakekannan 1 000 dollarilla ja myyt sen kaksi vuotta myöhemmin 1 600 dollarilla, nettotulos on 600 dollaria (1 600–1 000 dollaria). Osakkeen tuottoprosentti on 60%.
Vuokrakiinteistöjen ROI: n laskeminen
Yllä oleva yhtälö näyttää olevan riittävän helppo laskea, mutta muista, että kiinteistöjen yhteydessä on joukko muuttujia, jotka voivat vaikuttaa ROI-lukuihin. Niihin sisältyy korjaus- ja ylläpitokustannukset sekä vipuvaikutuksen määrittämismenetelmät - lainan määrä korkoin lainattuina alkuperäisen sijoituksen tekemiseen.
Kiinteistöä ostettaessa rahoitusehdot voivat vaikuttaa suuresti sijoituksen hintaan. Mutta resurssien, kuten asuntolainalaskimen, käyttäminen voi säästää rahaa auttamalla sinua löytämään edulliset korot.
Sijoitetun pääoman tuotto käteistransaktioille
Kiinteistön sijoitetun pääoman tuottoprosentin laskeminen on melko yksinkertaista, jos ostat kiinteistön käteisellä. Tässä on esimerkki käteisellä ostetusta vuokrakohteesta:
- Maksoit 100 000 dollaria käteisellä vuokrakiinteistöstä. Sulkemiskustannukset olivat 1 000 dollaria ja uusintakustannukset olivat 9 000 dollaria, jolloin kokonaisinvestointisi oli 110 000 dollaria kiinteistöstä. Keräät 1000 dollaria vuokrattavana joka kuukausi.
Vuotta myöhemmin:
- Ansaitsit 12 000 dollaria vuokratuottoja näiltä 12 kuukaudelta. Kulut, mukaan lukien vesilaki, kiinteistöverot ja vakuutukset, olivat vuodessa 2 400 dollaria tai 200 dollaria kuukaudessa. Vuotuinen tuotto oli 9 600 dollaria (12 000 - 2 400 dollaria).
Kiinteistön sijoitetun pääoman tuottoprosentin laskeminen:
- Jaa vuosituotto (9 600 dollaria) kokonaissijoituksen määrällä tai 110 000 dollarilla. ROI = 9 600 dollaria ÷ 110 000 dollaria = 0, 087 tai 8, 7%. ROI oli 8, 7%.
Rahoitettujen liiketoimien tuottoprosentti
Rahoitettujen liiketoimien sijoitetun pääoman tuottoprosentin laskeminen on aktiivisempaa.
Olet esimerkiksi ostanut saman 100 000 dollarin vuokrakiinteistön kuin yllä, mutta käteismaksun sijasta otit asuntolainan.
- Asuntolainalle tarvittava käsiraha oli 20% ostohinnasta tai 20 000 dollaria (100 000 dollaria myyntihinta x 20%). Sulkemiskustannukset olivat korkeammat, mikä on tyypillistä asuntolainalle, etukäteen yhteensä 2500 dollaria. Maksoit 9000 dollaria uusinnasta. Kulut, jotka eivät olleet taskussa, olivat 31 500 dollaria (20 000 dollaria + 2 500 dollaria + 9 000 dollaria).
Asuntolainalla on myös jatkuvia kustannuksia:
- Oletetaan, että otit 30 vuoden lainan, jolla on kiinteä 4%: n korko. Lainatuilla 80 000 dollarilla (100 000 dollarin myyntihinnasta vähennettynä 20 000 dollarin käsiraha) kuukausittainen pääoma- ja korkomaksu olisi 381 933 dollaria. Lisäämme 200 dollaria kuukaudessa kattamaan veden, verot ja vakuutukset, jolloin kokonainen kuukausimaksu on 581, 93 dollaria. Vuokratuotot 1 000 dollaria kuukaudessa ovat 12 000 dollaria vuodessa. Kuukauden kassavirta oli 418, 07 dollaria kuukaudessa (1 000 dollaria vuokra - 581, 93 dollaria asuntolainan maksu).
Vuotta myöhemmin:
- Ansaitsit 12 000 dollaria kokonaisvuokratuottoja vuodessa 1 000 dollarilla kuukaudessa. Vuotuinen tuotto oli 5 016, 84 dollaria (418, 07 dollaria x 12 kuukautta).
Kiinteistön sijoitetun pääoman tuottoprosentin laskeminen:
- Jaa vuosituotto alkuperäisillä ulkopuolella olevilla kuluilla (käsiraha 20 000 dollaria, sulkemiskustannukset 2500 dollaria ja uusinta 9000 dollarilla) määrittääksesi ROI.ROI: 5 016, 84 dollaria - 31 500 dollaria = 0, 159. ROI on 15, 9%.
Kodin oma pääoma
Jotkut sijoittajat lisäävät kodin oman pääoman yhtälöön. Oma pääoma on kiinteistön markkina-arvo vähennettynä lainan kokonaismäärällä. Muista, että kotipääoma ei ole käteistä. Sinun olisi myytävä kiinteistö käyttääksesi sitä.
Voit laskea kotisi oman pääoman määrän tarkistamalla asuntolainan poistoaikataulun selvittääksesi, kuinka suuri osa asuntolainan maksuistasi meni lainan pääoman takaisinmaksuun. Tämä kasvattaa kotisi pääomaa.
Oman pääoman määrä voidaan lisätä vuosituottoon. Esimerkissämme lainan lyhennysohjelma osoitti, että pääoma maksettiin yhteensä 1 408, 84 dollaria ensimmäisen 12 kuukauden aikana.
- Uusi vuotuinen tuotto, oma pääoma mukaan lukien, on 6 425, 68 dollaria (5 016, 84 dollaria vuositulot + 1 408, 84 dollaria oma pääoma).ROI = 6 425, 68 dollaria ÷ 31 500 dollaria = 0, 20. ROI on 20%.
ROI: n merkitys kiinteistöille
Kuten edellä mainittiin, sijoittajien tietoisuus sijoitusten, erityisesti kiinteistöjen, sijoitetun pääoman tuottoprosentista on sijoittajille. Ennen kuin ostat, saatat pystyä arvioimaan kulut ja kulut sekä vuokratuotot. Tämä antaa sinulle mahdollisuuden verrata sitä muihin, vastaaviin ominaisuuksiin. Kun olet kaventanut sitä, voit määrittää, kuinka paljon ansaitset. Jos jossain vaiheessa huomaat, että kulut ja kulut ylittävät sijoitetun pääoman tuottoprosentin, joudut ehkä tekemään päätöksen siitä, haluatko ajaa sen ulos ja toivon saavan voittoa taas vai myytkö kiinteistösi niin et menetä.
Muut näkökohdat
Tietenkin vuokrakohteen omistamiseen saattaa liittyä lisäkustannuksia, kuten korjaus- tai ylläpitokustannukset, jotka olisi sisällytettävä laskelmiin, jotka vaikuttavat lopulta sijoitetun pääoman tuottoprosentiin.
Oletetaan myös, että kiinteistö on vuokrattu kaikille 12 kuukaudelle. Monissa tapauksissa avoimia työpaikkoja esiintyy etenkin vuokralaisten välillä, ja kyseisten kuukausien tulojen puute on otettava huomioon laskelmissa.
Vuokrakiinteistön sijoitetun pääoman tuottoprosentti on erilainen, koska se riippuu siitä, rahoitetaanko kiinteistö asuntolainalla vai maksetaanko se käteisellä. Yleinen nyrkkisääntö on, että mitä vähemmän etukäteen maksetaan käteisellä ennakkomaksuna, sitä suurempi asuntolainan saldo on, mutta sitä suurempi sijoitetun pääoman tuottoprosentti on. Toisaalta, mitä enemmän käteisellä maksetaan etukäteen ja mitä vähemmän lainaat, sitä alhaisempi sijoitetun pääoman tuottoprosentti on, koska alkuperäiset kustannuksesi olisivat korkeammat. Toisin sanoen rahoituksen avulla voit nostaa sijoitetun pääoman tuottoa lyhyellä aikavälillä, koska alkuperäiset kustannuksesi ovat alhaisemmat.
On tärkeää käyttää johdonmukaista lähestymistapaa mitattaessa usean ominaisuuden sijoitetun pääoman tuottoprosenttia. Jos esimerkiksi sisällytät kodin oman pääoman arvioitaessa yhtä kiinteistöä, sinun tulee sisällyttää muiden kiinteistöjen oma pääoma laskettaessa kiinteistökantasi sijoitetun pääoman tuottoprosenttia.
