Mitä puoliintumisaika tarkoittaa?
Puoliintumisaika on termi, jota käytetään kuvaamaan tulevaisuuden päivämäärää, jolloin puolet kokonaispääomasta kiinnitysvakuudellisesta vakuudesta (MBS) tai muusta lainasta tai joukkovelkakirjasta maksetaan. Vaikka voidaan arvioida, mikä puoliintumisaika tulee olemaan, se ei ole varma kuin arvopaperin muuttujat tai asuntolaina voi muuttua.
Avainsanat
- Puoliintumisaika edustaa tulevaa päivämäärää, jolloin puolet kokonaispääomasta asuntolainan vakuudelle (MBS) tai muulle lainan tai joukkovelkakirjalainan määrälle maksetaan. Kiinteistössä, mitä korkeampi on korko, sitä kauemmin talonomistaja voi viedä asuntolainan takaisinmaksun puoliväliin. Joukkovelkakirjalainoihin Asuntolainan ulkopuolella puoliintumisaika riippuu takaisinmaksusta lyhennysten tai uppoamisrahastovarauksen kautta.
Puoliajan ymmärtäminen
Kiinteistössä puoliintumisaika tarkoittaa asuntolainan takaisinmaksun puoliväliä. Liikkeeseenlaskija myy asuntolainoja MBS: lle pankit valtion tukemaan yritykseen (GSE) tai rahoitusyhtiöön ja niputetaan sitten yhteen yhtenäisen sijoitettavan arvopaperin muodostamiseksi; tämä tarkoittaa sitä, että puoliintumisaika tapahtuu, kun puolet aluslainojen kokonaispääomasta on maksettu.
Puoliintumisajan saavuttamiseen kuluva aika riippuu koroista. Kun lainanoton kustannukset vähenevät, pääoma maksetaan nopeammin, koska asunnonomistajia kannustetaan jälleenrahoittamaan asuntolainansa halvemmalla korolla. Toisaalta korkojen noustessa puoliintumisaika pidentyy, kun asunnonomistajien vie kauemmin maksaakseen kiinteistölleen maksamatta olevan asuntolainan.
Puoliintumisaikaa voidaan käyttää edustamaan myös muun tyyppisten joukkovelkakirjojen tai velkojen takaisinmaksun puoliväliä. Asuntolainan ulkopuolella olevilla joukkovelkakirjalainoilla on puoliintumisaika, joka riippuu takaisinmaksusta poistojen tai uppoamisrahastojen kautta.
Esimerkiksi 25 vuoden joukkovelkakirjalainoissa on joskus varaus, jonka mukaan 5% joukkovelkakirjalainan pääomasta on maksettava takaisin viiden vuoden liikkeeseenlaskun jälkeen. Tällöin joukkovelkakirjalainan puoliintumisaika on viisi vuotta, ja siihen lisätään vuosien lukumäärä, joka vaaditaan puoleen liikkeeseen laskemiseen. Sidoksen puoliintumisaika saavutetaan siis 15 vuoden kuluttua.
Esimerkki puoliintumisajasta
Asuntolainan puoliintumisaika on pääoman palautuksen puoliväli eikä sisällä koronmaksua. Mitä korkeampi kiinnostus, sitä kauemmin kestää päämiehen saavuttaminen puoliväliin.
Oletetaan esimerkiksi, että henkilö ottaa asunnon ostamiseen 30 vuoden asuntolainan 100 000 dollarilla 5%: n korolla. Tämä maksaa hänen kuukausimaksunsa noin 500 dollaria, joka alkaa korkealla korolla ja vähenee ajan myötä, kun enemmän pääomaa maksetaan.
Tässä tilanteessa puolet asuntolainan pääomasta maksaa yli 19 vuotta koron vaikutuksista johtuen.
MBS: n puoliintumisaika
Kuten yllä oleva esimerkki osoittaa, asuntolainan puoliintumisajan tulisi tapahtua tyypillisesti myöhemmin kuin lainan kronologinen puoliväli. Tietyissä olosuhteissa tämä hetki voi kuitenkin syntyä paljon nopeammin.
Yhdysvalloissa keskimääräinen asuntolaina-aika on 30 vuotta, mutta MBS: n keskimääräinen puoliintumisaika on noin 12 vuotta. Miksi? Koska osa näihin sijoituksiin paketoiduista asuntolainoista maksetaan etukäteen. Joka kerta, kun talonomistaja suorittaa ennakkomaksun, se nopeuttaa aikaa, joka kuluu näiden sijoitusten takaisin saamiseen puolet pääomalainan taustalla olevista kiinnityksistä.
Tavallisesti se, että maksetaan odotettua nopeammin, on hyvä asia. Näin ei ole MBS-haltijoiden tapauksessa. Kun asunnonomistajat jälleenrahoittavat, sijoittajat saavat maksettavan pääomansa, mutta he menettävät myös loput korot, jotka olivat vielä maksamatta alkuperäiselle asuntolainalle.
Tämä tekee työstä ennustaa, mihin korot ovat menossa perustana MBS-sijoittajalle. Vakaiden korkojen tulisi pidentää MBS: n ja sen jälkeen puoliintumisajan kestoa varmistaen, että sijoituksesta saadaan enemmän rahaa. Nousevat korot eivät kuitenkaan ole niin suotuisat, koska ne jättävät sijoittajat usein jumittuneisiin tuottoihin kuin he voisivat päästä muualle.
