Asuntobuumin kukoituskauden aikana 2004 ja 2005 luotonantajat vitsailivat, että "asuntolainan saaminen on vain hengittämistä". Ajat ovat muuttuneet. Kiinteistömarkkinahäiriön ja pankkikriisin välillä lainojen hyväksymisstandardit ovat tiukentuneet paljon hengittämättä. (Katso aiheeseen liittyvää lukemista neljään kiinteistömarkkinoita ohjaavaan tekijään .)
OHJE: Tietävät taloudelliset indikaattorit
Vaikka asuntolainan hankkiminen voi olla nykyään vaikeampaa, prosessi on monin tavoin yksinkertaisesti paluu takaisin asumiseen nouseviin päiviin, jolloin kuluttajien oli todistettava tulonsa ja omaisuudensa, osoitettava kykynsä maksaa takaisin laina ja heillä on riittävästi säästöjä. käsiraha ja käsiraha.
Ennakkomaksuvaatimukset Useimpien ostajien päivät ovat poissa laajasti saatavissa olevista ennakkomaksulainoista. Asumisbuumin puolivälissä ei ollut ennakkomaksulainoja helposti saatavana, mutta nykyään tavanomaiset lainat edellyttävät käsirahaa 5–15 prosenttia. Valtion vakuuttamat FHA-lainat edellyttävät 3, 5% käsirahaa ammattitaitoisille ostajille, mutta niiden, joiden luottoluokitus on alle 580, on suoritettava 10% käsiraha. VA-lainat, jotka ovat käytettävissä armeijan jäsenille ja veteraaneille, ovat saatavilla ilman käsirahaa. Määriteltyjen maaseutualueiden asukkaiden käytettävissä oleva USDA-lainaohjelma ei myöskään sisällä ennakkomaksulainoja. (Lisätietoja VA-lainoista kohdasta VA-asuntolainojen ainutlaatuiset edut .)
Lainatyypit Lainanottajat pystyivät aiemmin hakemaan erilaisia asuntolainatuotteita, kuten vain korkolainat ja optio-oikeudet. Vaikka vain korkolainoja on nykyään harvoin saatavana, optio-aseet ovat kadonneet kokonaan. Tavallinen vaniljakorkoinen kiinteäkorkoinen laina on nykyään suosituin suurimmalle osalle lainanottajista. Sen jälkeen seuraa hybridilainoja, joiden korko on kiinteä yhdestä kymmeneen vuoteen ja jota seuraa vuosittain mukautuva korko. (optio-ARM-optioista vaihtoehdon ARM- malleissa: American Dream tai Mortgage Nightmare? )
Luotto-osuudet Luotonantajat luottavat nykyään enemmän kuin aikaisemmin luotto-pisteet, jotta voidaan määrittää paitsi, täytätkö asuntolainan, myös asettaa korkoosi. Vaikka lainanantajat vaihtelevat, useimpien mielestä luottoluokituksen 680 on oltava hyväksyttävä tavanomaiselle lainalle. FHA-lainavaatimukset ovat hieman löysämpiä, ja jotkut lainanantajat (mutta eivät kaikki) hyväksyvät FHA-lainan kuluttajalle, jonka luottoluokitus on 620 tai alle. Monet vaativat 640 pistettä FHA-lainalta. Lainanottajat, joiden luottoluokitus on 720 tai vähintään 740, hyväksytään todennäköisesti muista taloudellisista olosuhteista riippuen. Korot asetetaan porrastetusti, ja parhaat korot maksetaan lainanottajille, joilla on korkeimmat luottotiedot.
Verifiointi Asumisbuumin korkeudessa monet lainanantajat hyväksyivät "tulojen vahvistamatta jättämistä / ei dokumentointia koskevia lainoja", mutta lainoja on melkein mahdotonta löytää tänään. Lainanottajien on todistettava tulonsa kahden vuoden veroilmoituksella ja tarvittava tiliotteilla todistaakseen, että heillä on varoja ja kassavaroja. Ennakkomaksuun ja sulkemiskustannuksiin käytettävällä rahalla on oltava paperireitti, josta käy ilmi, mistä se tuli, koska lahjavarojen käyttöä koskevia sääntöjä on olemassa.
Työllisyys Muutama vuosi sitten lainanantajat hyväksyivät "ilmoitetun tulon" lainoja, mutta nyt luotonantajat vievät aikaa tarkistaakseen työllisyyden ja tarkastelevat huolellisesti työpaikkojen vakautta osana hyväksymisprosessia. Asuntolainan hyväksyminen on paljon vaikeampaa itsenäisillä ammatinharjoittajilla, joiden on osoitettava tasainen tulovirta ja yrityksen elinkelpoisuus.
Suhteet Toinen nykyään rajoittavampi lainanottajien askel on velan ja tulon suhde. Löysämpien suuntaviivojen päivinä lainanantajat olivat halukkaita venyttämään velan ja tulon suhdetta jopa 50 prosenttiin, jos lainanottajat näyttävät pystyvän maksamaan lainan takaisin. Useimmat luotonantajat rajoittavat nyt lainanottajan asumistukeen, joka on 31–33% brutto kuukausitulosta ja kokonaisvelka 43–45%. Joskus korkea luotto-pistemäärä tai huomattavat kassavarat tai korkea käsiraha antaa lainanottajalle mahdollisuuden ylittää nämä ohjeet, mutta lainanantajat ovat paljon vähemmän halukkaita laajentamaan näitä suhteita kuin aiemmin.
Lisäluototarkistukset Osana uusia tiukempia suuntaviivoja lainanantajat tarkistavat luottoasi toisinaan lainan hyväksynnän jälkeen, mutta ennen lainan maksupäivää lisäsuojana sijoitukselleen. Lainanottajan on oltava erittäin varovainen välttämään luottokorttinsa käyttöä, hakemaan lisäluottoa tai vaihtamaan työpaikkoja kriittisellä ajanjaksolla lainan hyväksymisen ja maksun välillä.
Bottom Line Kaikki nämä uudet säännöt ja muutokset asuntolainaprosessiin tarkoittavat, että pankkikriisin jälkeen on muuttunut vielä yksi asia: Lainan hyväksyminen vie kauemmin. Luotonantajan on nyt tarkistettava huolellisesti kaikki lainahakemuksen yksityiskohdat arvioinnin suorittamisen ohella, joten lainanottajan on oltava varautunut vähintään 30 päivän, mutta usein 45- jopa 60 päivän, hakemusten selvittämiseen. Vaikka tämä voi olla turhauttavaa, se on kaikki osa lainanantajien ponnisteluja tarkistaa lainanhakijat huolellisesti. (Lisätietoja lukemiseksi, tarkista myös Korkein luottopiste: Onko mahdollista saada? )
