Mikä on joustava maksu ARM
Joustava maksu-ARM, joka tunnetaan myös nimellä optio ARM, oli eräänlainen säädettävän korkoinen asuntolaina, jonka ansiosta lainanottaja voi valita neljästä erilaisesta maksutavasta kuukaudessa: 30 vuoden maksu, joka maksaa kokonaan; 15 vuoden täysimääräinen maksuerä; vain korko-maksu tai niin kutsuttu vähimmäismaksu, joka ei kattanut kuukausikorkoa. Kuluttajansuojavirasto (CFPB) eliminoi tehokkaasti joustavat maksujärjestelmät vuonna 2014 uusilla pätevällä asuntolainalla (QM).
JAKAUTUMINEN Joustava maksujärjestelmä
Joustavat maksujärjestelmät olivat suosittuja ennen subprime-asuntoluottokriisiä vuosina 2007-2008, jolloin asuntojen hinnat nousivat nopeasti. Asuntolainoilla oli erittäin matala johdanto-osuuskorko, tyypillisesti yksi prosentti, mikä johti moniin ihmisiin olettaen, että heillä oli varaa enemmän kotiin kuin heidän tulonsa voisivat viitata. Mutta kiusausprosentti oli vain yksi kuukausi. Sitten korko palautui indeksiin, kuten Wells säästökustannusindeksi (COSI) plus marginaali, mikä johtaa usein “maksu sokkiin”.
Uutta korkoa käyttämällä lainanottajat voisivat valita suorittaa tavanomaisen 30 vuoden asuntolainan maksun tai vielä suuremman, nopeutetun 15 vuoden maksun. Käytännössä harvat lainanottajat tekivät tämän; ensimmäisen kuukauden jälkeen useimmat valitsivat joko vain korkotason maksun tai kuukausittaisen vähimmäismaksun, mikä vaikutti hyvältä. Monet lainanottajat eivät ymmärtäneet, että maksamatta olevat korot kiinnitettäisiin lainasaldoon, jota kutsutaan negatiiviseksi poistoksi. Kun asuntojen hinnat romahtivat, lainanottajat havaitsivat olevansa enemmän asuntolainoistaan velkaa kuin kotinsa olivat arvoisia.
Yksityiskohdat laukaisevat monia asunnonomistajia
Optio ARM -laitteilla oli myös paljon hienoa painetta, jonka monet lainanottajat kiiltävät. Esimerkiksi useimmilla optiojärjestelmillä oli negatiivinen lyhennyskatto, eli lainanottaja pystyi suorittamaan vain vähimmäismaksut, kunnes lainan arvo saavutti 110–115 prosenttia alkuperäisestä summasta. Myös vähimmäismaksut nousivat vuosittain, joskus prosenttimäärillä, jotka eivät vaikuttaneet paljon, mutta yhdistyivät nopeasti. Ja vain korko-maksuvaihtoehto oli yleensä hyvä vain kymmenen ensimmäisen vuoden ajan. Monet asunnonomistajat näkivät lainamaksunsa yli kaksinkertaisena muutaman vuoden kuluttua.
Estääkseen pankkeja kirjoittamasta lainoja, jotka saattavat johtaa konkursseihin asuntoomistajiin, CFPB perusti pätevän asuntolainaohjelmansa vuonna 2014. Tämän ohjelman puitteissa tietyntyyppiset vakaat kiinnitykset saisivat viraston laadunvarmistuksen hyväksynnän ja antaisivat myöntävälle pankille paremman suojan maksukyvyttömyyden varalta.. Koska negatiivisille lyhennyslainoille, kuten joustaville maksuasereille, ei koskaan annettu QM-hyväksyntää, pankit luopuivat suurelta osin tavanomaisempien ARM: ien ja kiinteäkorkoisten asuntolainojen hyväksi.
