Kodin ostaminen voi olla elämäsi suurin ja tärkein taloudellinen päätös, ja se todennäköisesti vaatii asuntolainan oston rahoittamiseksi. Kun asunnonostotekniikka on edennyt, parhaiden asuntolainan korkojen löytämisprosessi voidaan toteuttaa kaikki verkossa - kätevien välineiden avulla, kuten Investopedian asuntolainanlaskin-työkalu, joka auttaa sinua löytämään parhaan vaihtoehdon sinulle. Tällainen laskin on hyvä tapa tutustua alueesi asuntolainamarkkinoihin - käytettävissä oleviin lajeihin, ehtoihin ja korkoihin.
Ah, mutta numeroiden tunteminen on vain ensimmäinen askel. Sinun tulisi myös ymmärtää mikä vaikuttaa heihin ja edustavatko ne sinulle paljon vai ei. Joten kun olet laskenut, lue eteenpäin ymmärtääksesi asuntolainojen eri kategorioita sekä joitain osto-vinkkejä siitä, miten hyvää lainaa voi hankkia.
Löydämme parhaat kiinnitykset laskurillamme
Laskin kysyy useista tekijöistä, joiden avulla voit rajata omiin tarpeisiisi parhaiten sopivia vaihtoehtoja. Voit verrata lyhyen ja pitkän sopimuksen maksuja, arvioida säädettävän koron kiinnityksen (“ARM”) alhaisempaa alkuperäistä korkoa perinteisempaan kiinteään korkovaihtoehtoon verrattuna tai määrittää, tuottaako vain korko-asuntolaina eniten järkeä sinulle.
Alla on luettelo ehdoista, jotka saattavat kohdata käyttäessäsi asuntolainalaskuria:
Luottopiste: Luotto-pistemäärä ilmaisee henkilön luottokelpoisuuden numeerisesti.
Sijainti: Sinun on valittava valtio, jossa asuntolaina otetaan, ja kavenna sitten sijainti joko lähimmän kaupungin tai postinumeroa.
Lainan määrä: Tämä vastaa kodin arvioitua arvoa (miinus käsiraha) tai vakiintuneen asuntolainan jäljellä olevaa saldoa, jonka haluat jälleenrahoittaa.
Asuntolainapisteet: Asuntolainapiste on yhtä prosenttia asuntolainan kokonaismäärästä. Pisteitä on kahta tyyppiä: alennuspisteet , jotka edustavat kiinnelainan etukäteen maksamia korkoja; ja lähtöpisteet , jotka ovat maksu, jonka asuntolainanantaja voi veloittaa lainanottajalta.
Prosenttimaksu: Tunnetaan myös nimellä käsiraha tai ennakkomaksu, joka maksetaan, kun jotain ostetaan luotolla.
Tuotteet: Kiinnostava kiinnitystyyppi, kuten perinteinen kiinteäkorkoinen kiinnitys, ARM tai IO-kiinnitys. ARM-vaihtoehto näyttää suhteen, kuten "7/1", joka edustaa vuosien määrää, jolla asuntolainalla on kiinteä korko. Asetetun vuosimäärän (tässä tapauksessa 7) jälkeen korko mukautuu kerran vuosi (1) jäljellä olevalle laina-ajalle kolmen tekijän mukaan: indeksin taso, johon kiinnitys on sidottu, kuten LIBOR, lainan alkaessa vahvistettu ARM-marginaali ja asuntolainan enimmäismäärä.
Osto tai jälleenrahoitus: Asuntolainoilla rahoitetaan kodin ostamista. Rahoituksella korvataan vanhempi laina uudella lainalla, joka tarjoaa parempia ehtoja.
Kiinnitystyypit: voit saada parhaan hinnan?
Laskimesta saattaa olla tullut - ja luotonantaja voi tarjota sinulle - korkotason asuntolainan, subprime-asuntolainan tai jotain niiden välillä olevaa tekijää, kuten luottopisteesi, työhistorian ja velan ja tulosuhteen välillä, nimeltään “ Alt-A ”asuntolaina. Tarkastellaan nopeasti erilaisia asuntolainaluokkia ja katsotaan, mikä vaikuttaa mihin luokkaan olet oikeutettu.
Ensisijaiset kiinnelainat
Ensisijaiset asuntolainat täyttävät laatuvaatimukset, jotka ovat vahvistaneet Fannie Mae (liittovaltion kansallinen asuntolainayhdistysyhdistys) ja Freddie Mac (liittovaltion asuntolainakiinnitysyhtiö), kaksi valtion tukemaa yritystä, jotka tarjoavat asuntolainojen jälkimarkkinat ostamalla lainoja alkuperäisiltä lainanantajilta.. Liittovaltion keskuspankin mukaan ensisijainen asuntolaina on ”asuntolaina sellaiselle lainanottajalle, jonka luottoluokitukset ovat vähintään 740, joiden velan ja tulon suhde on keskimääräistä alhaisempi ja jonka asuntolainalla on kiinteäkorkoinen tavanomainen lyhennysohjelma. tai säädettävä korkoinen asuntolaina. ”
Ensisijaisten asuntolainojen ehdokkaiden on myös suoritettava huomattava käsiraha - yleensä 10–20% - asuinpaikasta. Ajatuksena on, että jos sinulla on iho pelissä, olet todennäköisesti epäonnistunut. Koska lainanottajat, joilla on parempia luottotuloksia ja vela-tulosuhteet, ovat yleensä pienempi riski, heille tarjotaan alhaisimmat korot - tällä hetkellä keskimäärin 4, 6% 30 vuoden kiinteäkorkoiselle asuntolainalle - mikä voi säästää kymmeniä tuhansia dollareita lainan voimassaoloaikana.
Subprime-asuntolainat
Subprime-asuntolainoja tarjotaan lainansaajille, joiden luottoluokitukset ovat alhaisemmat ja FICO-luottoluokitukset alle noin 640, vaikka tarkka rajat riippuvat lainanantajasta. Lainanantajille koituvan riskin vuoksi näiden lainojen korot ovat korkeammat - kuten 8–10 prosenttia.
Subprime-asuntolainan rakenteita on monenlaisia. Yleisin on säädettävä korko-asuntolaina (ARM), joka laskuttaa aluksi kiinteän koron ”teaser-koron”, sitten vaihtuu vaihtuvakorkoiseksi plus marginaaliksi loppua lainaa varten. Esimerkki ARM: stä on 2/28-laina, joka on 30 vuoden asuntolaina, jolla on kiinteä korko kahdeksi ensimmäiseksi vuodeksi ennen oikaisua. Nämä lainat alkavat usein kohtuullisella korolla, kun he siirtyvät korkeampaan muuttuvaan korkoon, asuntolainan maksut lisääntyvät huomattavasti.
Alt-A-kiinnelainat
Alt-A-asuntolainat ovat jonkin verran prime- ja subprime-luokkien välissä. Yksi Alt-A-asuntolainan määrittelevistä ominaisuuksista on, että kyseessä on tyypillisesti matala- tai ei-laina, eli lainanantaja ei vaadi paljon (jos sellaisia on) asiakirjoja lainanottajan tulojen, varojen tai kulujen todistamiseksi. Tämä avaa oven vilpillisiin asuntolainakäytäntöihin, koska sekä lainanantaja että lainanottaja voivat liioitella lukumääriä suuremman asuntolainan turvaamiseksi (mikä tarkoittaa enemmän rahaa lainanantajalle ja enemmän taloa lainanottajalle). Itse asiassa vuosien 2007–2008 subprime-asuntolainakriisin jälkeen niistä tuli nimitystä ”valehtelijalainat”, koska lainanottajat ja lainanantajat pystyivät liioittelemaan tuloja ja / tai varoja saadakseen lainanottajan suuremman asuntolainan.
Vaikka Alt-A-lainanottajien luottoluokitukset ovat yleensä vähintään 700 - selvästi korkeammat kuin subprime-lainojen raja-arvot -, nämä lainat sallivat yleensä suhteellisen pienet ennakkomaksut, korkeammat laina-arvosuhteet ja suuremman joustavuuden, kun kyse on lainanottajan velka- tulosuhde. Nämä myönnytykset antavat tietyille lainanottajille mahdollisuuden ostaa enemmän taloa kuin heillä on kohtuudella varaa, mikä lisää maksukyvyttömyyden todennäköisyyttä. Tästä huolimatta matala- ja ei-lainoista voi olla apua, jos sinulla on todella hyvä tulo, mutta et pysty perustelemaan sitä, koska ansaitset sen satunnaisesti (esimerkiksi jos olet itsenäinen ammatinharjoittaja).
Koska Alt-As -yritystä pidetään jonkin verran riskialtina (laskee jonkin verran prime- ja subprime-lainojen välille), korot ovat yleensä korkeampia kuin prime-asuntolainojen korot, mutta alhaisemmat kuin subprime-asuntolainojen korot - noin 5, 5% - 8% riippuen lainanantajasta ja lainanottajan tilanteesta.
Parhaimman mahdollisen asuntolainan saaminen
On selvää, että mitä korkeampi korko, sitä enemmän maksat joka kuukausi, ja sitä enemmän maksat lopulta kotisi. Vertaillaamme katsomme 30 vuoden kiinteäkorkoista asuntolainaa 200 000 dollarilla.
Ensisijaisella korolla - 4, 6% tässä esimerkissä - kuukausimaksusi olisi 1 025 dollaria. Maksat lainan voimassaoloaikana 169 103 dollaria korkoina - maksat siis yhteensä 369 103 dollaria takaisin.
Oletetaan nyt, että saat saman 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan 200 000 dollarilla, mutta tällä kertaa sinulle tarjotaan subprime-korko 6%. Kuukausimaksu olisi 1 199 dollaria ja maksat yhteensä 231 676 dollaria korkoa, mikä nostaa takaisin maksamasi kokonaissumman 431 676 dollariin. Tuo näennäisesti pieni korkotason muutos maksoi sinulle 62 573 dollaria.
Tärkeää on ymmärtää tämä: Pelkästään se, että lainanantaja tarjoaa sinulle asuntolainan, jolla on Alt-A tai subprime-korko, ei tarkoita, ettet voisi saada ensisijaisen koron asuntolainaa toisen lainanantajan kanssa. Lainanantajat ja asuntolainanvälittäjät saattavat olla kilpailukykyisiä, mutta heillä ei yleensä ole velvollisuutta tarjota sinulle parasta käytettävissä olevaa tarjousta. Se on vaivan arvoista, kun haluat tehdä ostoksia ympäri: Kun vie aikaa löytää parempi korko, voit säästää kymmeniä tuhansia dollareita lainan aikana.
Kuinka saada halvempaa kiinnitystä
Vinkkejä parhaimpien kiinnityskorkojen löytämiseen
Tällä hetkellä ei ole aikaa antaa jonkun muun tehdä ostoksia puolestasi. Kuten juuri näimme, saamilla ehdoilla voi olla huomattava ero siinä, mitä maksat lainataksesi saman summan rahaa.
Kuinka vältät maksamasta enemmän kuin tarvitset asuntolainallesi? Vertaa varmasti tarjouksia, jotka saat saamalla ne läpi online-asuntolainan laskurillasi nähdäksesi, mitkä ovat maksusi ja korot. Ja kuten teet - tai jopa ennen kuin teet - noudata alla olevia vaiheita.
1. Aloita valmistelu varhain
Jos etsit kotia juuri nyt, taloutesi hyvässä kunnossa saaminen voi olla vaikeaa. Joten yritä ajatella eteenpäin; ehkä jopa lykätä talonmetsästystä, kunnes voit puhdistaa talosi.
Yleensä tarvitset luoton. Ennen kuin edes harkitset asuntolainaa, tavanomaiset lainanantajat etsivät vähintään 700 luottoluokitusta ja, kuten aiemmin totesimme, yhden 740: stä ensiluokkaisen asuntolainan. FHA-lainoilla on lievemmät vaatimukset, mutta tiukemmat ehdot. Joten tee mitä voit saadaksesi pisteet maksamalla nämä luottokorttisaldot ja muut henkilökohtaiset velat siinä määrin kuin pystyt.
Jopa 20 pisteen ero pisteissä saattaa siirtää arvosta ylös tai alas yli 0, 25%. 250 000 dollarin asunnolla neljäsosa pisteestä voi tarkoittaa ylimääräistä 12 000 dollaria, joka maksetaan korkoina lainan voimassaoloaikana.
Toiseksi säästää! Mitä enemmän voit laittaa alas, sitä pienempi on asuntolainan maksu ja sitä vähemmän korkoa maksat ajan myötä. Korkeampi käsiraha voi tarkoittaa jopa alhaisempaa korkoa. Jos esimerkiksi 30% käsiraha maksetaan (verrattuna tavanomaiseen 20%), se saattaa pudottaa korosi yli 0, 5%.
2. Älä katso korkoa yksin
Korko on tärkeä, mutta vertailua on enemmän. Onko olemassa ennakkomaksua, jos päätät jälleenrahoittaa jossain vaiheessa? Mitkä ovat sulkemisen kokonaiskustannukset? Sulkemiskustannukset ovat yleensä 2–5% kodin hinnasta. Jos kotisi maksaa 150 000 dollaria, odota maksavan 3 000–7 500 dollaria kustannuksia. Se on suuri valikoima, joten sinun on nähdä, mitä lainanantaja yleensä veloittaa.
3. Ymmärrä PMI
Vaikka ne lasketaan asuntolainasi kokonaiskustannuksiin, sulkemiskustannukset ovat kertaluonteisia. Mutta siellä on toinen purra, joka puree edelleen. Jos käsiraha on vähemmän kuin 20%, sinua pidetään korkeampana riskinä ja sinun on suoritettava PMI- tai yksityinen asuntolainavakuutus. Tämä tekee sinusta turvallisemman velan lainanantajalle. Ongelma on, että maksat siitä - 0, 5–1% koko lainasta vuosittain. Se voi lisätä tuhansia dollareita siihen, mitä lainan kantaminen maksaa. Jos joudut joutumaan maksamaan PMI: stä, varmista, että se pysähtyy heti, kun olet hankkinut talossasi riittävästi omaa pääomaa asuntolainamaksuillasi saadakseen tukikelpoisia.
4. Lukitse ja lataa
Oletetaan, että saat upeimman asuntolainasopimuksen. Onnittelut, mutta siirry nopeasti. Korko - ja mahdollisesti muut ehdot - lukitaan tiettyyn aikaan. Sinun on suljettava lukitusjakson sisällä tai riski menettää kauppa. Älä viivytä.
Pohjaviiva
Suurin osa alimman asuntolainan koron saamiseen liittyvästä työstä tapahtuu kauan ennen kuin olet valmis hakemaan. Tähtitasoinen luottopiste ja mittava käsiraha ovat parhaat tavat alentaa korkoasi.
Älä kuitenkaan luota sokeasti pankkiisi, kiinteistönvälittäjään tai asuntolainavälittäjään saadaksesi parhaat ehdot. Heillä voi olla taloudellinen kannustin ohjata sinua tiettyyn suuntaan. Tee omat ostokset, asuntolaina laskemalla ja vertaamalla. Muista myös, että vain koska olet oikeutettu X-määrään asuntolainaa, mikään ei sano, että sinun on lainattava niin paljon.
