Sisällysluettelo
- Oman pääoman ehtojen poistaminen
- HELOC-tiedostojen käyttö
- Vedä toinen kiinnitys
- Homestead-poikkeusten käyttö
- Ystävällinen laina-strategia
- Rajat vakuusrajojen
- Kiinteistöt LLC
- Pohjaviiva
Oman pääoman poisto - prosessi kiinteistöomaisuuden oman pääoman arvon alentamiseksi - on yksi vanhimmista omaisuuden suojaamisstrategioista. Pohjimmiltaan se merkitsee kiinteistön rasittamista velalla siinä määrin, että velkojille on vähän tai ei lainkaan omaa pääomaa. Antamalla toiselle osapuolelle vaatimuksen kiinteistöstä, omistajat säilyttävät hallinnan rahavirtoihin ja omaisuuden käyttöön, samalla kun tekevät kiinteistöstä houkuttelemattoman niille, jotka yrittävät täydentää minkäänlaista oikeudellista arviointia. Vaikka tämä on näennäisesti suoraviivainen lähestymistapa, on olemassa tiettyjä vaatimuksia, jotka on täytettävä sen tehokkuuden varmistamiseksi. Erilaiset strategian toteuttamistavat tarjoavat omistajille yhä enemmän hyötyä.
Oman pääoman ehtojen poistaminen
Sitä ei pidä sekoittaa markkinoiden sulkemiseen tarkoitettuun huijaukseen, oman pääoman poistoon tai vakuuteen, jotta turvataan kiinteistöomaisuuden omistusoikeus tekemällä näiden omaisuuserien pääomasta arvoton velkojien silmissä. Vaikka omien osakkeiden purkamisstrategioita on monia erilaisia, ne kaikki edellyttävät kiinteistöomaisuuden hallintaa ilman, että niissä olisi suuria pääomaosuuksia. Tekemällä kiinteistöpääoman hankkimisen vaikeaksi tai kalliiksi, omistajat toivovat eristävänsä kotejaan ja muuta omaisuuttaan kiinnitysoikeudenkäynnissä. Idea on yksinkertainen: hallita omaisuutta ja nauttia siitä, mutta jätä velkojalle vain vähän tai ei lainkaan omaa pääomaa. (Lisätietoja on artikkelissa Markkinoiden sulkemisen välttäminen .)
Samanaikaisesti, kuten minkä tahansa tyyppisissä omaisuuden suojausstrategioissa, oman pääoman poisto on suoritettava hyvissä ajoin ennen suojan tarvetta. Kaikkien omaisuuserien arviointistrategioiden toteuttaminen oikeudellisen menettelyn aikana on yleensä tuomioistuinten epäasianmukaista. Esimerkiksi omaisuuden sijoittamista jonkun toisen nimeen pidetään vilpillisenä siirronä, joka tehdään vain omaisuuden piilottamiseksi.
Perinteisesti oman pääoman poisto (tunnetaan nimellä avioliiton strippaus) oli lopettaa omistusoikeuden hakeminen puolisolle, jota ei todennäköisesti voinut nostaa oikeuteen taloudellisista syistä. Tätä aikaisemmin voimassa olevaa strategiaa ei enää käytetä, koska avioero uhkaa nyt enemmän omaisuutta kuin laillista vastuuta.
HELOC-tiedostojen käyttö
Nykyään yleisin tapa vähentää takavarikkojen todennäköisyyttä on lainaaminen omaisuutta vastaan ja antamalla toiselle osapuolelle panttioikeus velkasitoumukseen. Yleisin lainanottomuoto on kotirahoituslinja (HELOC). HELOC: lla lainanantajalle annetaan panttioikeus kiinteistön omaan pääomaan, joka toimii lainan vakuutena. Jopa rahoittamaton pääomalaina vähentää merkittävästi kirjanpitoarvoa luomatta merkittävää riskiä lainanottajalle. Useimmat pääomaluotot eivät veloita rahaa varojen käyttämättä jättämisestä, ja niiden perustaminen on erittäin halpaa (jos ei ilmaista). HELOC-sopimukset tekevät luotonantajalle huomattavasti vaikeamman ja kalliimman pääsyn kiinteistön todelliseen pääomaan, ja usein se estää velkojia aloittamasta oikeusmenettelyjä vaikuttamatta lainanottajan kassavirtaan.
Rahoittamattoman HELOC: n sijoittaminen kiinteistöosaan on minkään omaisuuden ensimmäinen puolustuslinja; Se tarjoaa myös varojen lähteen, jota voidaan käyttää hätätilanteisiin tai muihin odottamattomiin taloudellisiin velvoitteisiin. Jos sitä ei rahoiteta, HELOC ei lisää taloudellista riskiä vaadittavien korkojen tai pääoman takaisinmaksujen muodossa. Koska velkojat eivät voi kertoa, kuinka paljon tosiasiallisesti on velkaa pankille, tämä strategia voi olla tehokas estämään osapuolia menemästä kiinteistön jälkeen, mutta on vähemmän tehokas, jos velkoja päättää kääntyä tuomioistuimeen.
Vedä toinen kiinnitys
Tehokkaampi, vaikkakin vaarallisempi suojakeino on käyttää rahoitettuja lainoja HELOC: n tai toisen kiinnityksen muodossa. Kun laina rahoitetaan, lainanantaja saa ensisijaisen panttioikeuden, eli lainan määrää koskevan omaa pääomaa koskevan vaatimuksen, joka korvaa minkä tahansa velkojan päätöksen. Tässä tapauksessa kiinteistön omaa pääomaa tosiasiallisesti vähennetään lainatun pääoman määrällä, jota ei voida periä laillisin keinoin, mikä vähentää edelleen velkojan motivaatiota nostaa kanne.
Homestead-poikkeusten käyttö
Monissa valtioissa on kotipaikkakysymyksiä koskevia poikkeuksia, jotka rajoittavat asunnon oman pääoman määrää, jonka luotonantaja voi hyödyntää taloudellisen velvoitteen täyttämiseksi. Useimpien ihmisten kohdalla kotipaikkavapautus suojaa kuitenkin vain murto-osa kodin omaa pääomaa. Esimerkiksi 400 000 dollarin asunnolla, jolla ei ole asuntolainaa, ja 100 000 dollarin asuntovapautuksella, olisi 300 000 dollaria omaa pääomaa alttiina mahdollisille laillisille vaatimuksille. Tässä tilanteessa olisi järkevää pitää tietyntyyppisiä lainoja kiinteistössä, jotta oma pääoma ei koskaan olisi yli 100 000 dollaria. Jos jotain tapahtuu ja tuomio annetaan, velkoja tutkii kiinteistörekisterit, arvioi talon arvoa ja päättää, että kalliista oikeustoimista ei juurikaan ole hyötyä.
Lainan rahoittamisella on kuitenkin kaksi kysymystä. Ensinnäkin, kiinteistön omistajan on löydettävä käyttö pääomalle, joka on yhtä tai tehokkaampi kuin kiinteään omaisuuteen tehtävä sijoitus. Toiseksi omistajan on kyettävä ylläpitämään laina vaadittavien kuukausittaisten pääoma- ja korkomaksujen kautta tai lainanantajan sulkemalla riski. Kiinteistönomistajilla on monia tilejä, jotka poistavat kiinteistönsä pääomaa varten ja sijoittavat sen osakemarkkinoille. Bullimarkkinoilla juhlittu strategia lisäsi markkinoiden sulkemisasteita markkinoiden pitkien laskujaksojen aikana. Tätä strategiaa harkittaessa suurin osa ihmisistä ei ajattele miten hyödyntää tai sijoittaa oikein omaisuudestaan vetämänsä tuotot. (Taustatietoja saat tutustumalla Investopedian erikoisominaisuuteen: Subprime-asuntolainat .)
Ystävällinen laina-strategia
Markkinoiden sulkemisen riskin vähentämiseksi jotkut omistajat saavat ystävällisen lainan yrityksestä tai luottamuksesta, jota hallitsee henkilö, jonka he tuntevat henkilökohtaisesti. Henkilökohtaisen suhteen takia omistajat olettavat, että lainanantaja ei sulkeudu markkinoilta, jos lainamaksut ovat hitaita tai olemattomia. Monet näistä ystävällisistä lainoista hylätään lopulta petollisina, koska ne eivät näytä olevan aitoja.
Vaikka jokaisella lainkäyttöalueella on omat erityiset säännöksensä, laina on tehtävä tiettyyn taloudelliseen tarkoitukseen, se on dokumentoitava asianmukaisesti ja kiinnitysluotot on jätettävä. Vielä tärkeämpää on, että pääoman ja korkojen maksut on suoritettava ajallaan ja laina-asiakirjojen mukaisesti. Useat omaisuuden suojelemiseen tarkoitetut lainat hylätään tuomioistuimissa, koska lainanottaja ei ole koskaan tehnyt tai dokumentoinut asuntolainan maksua.
Rajat vakuusrajojen
Ristiin vakuuttaminen on toinen omaisuuden suojaamisstrategia, joka kuormittaa kiinteistön omaa pääomaa siten, että sitä käytetään useiden muiden omaisuuserien vakuutena. Vaikka sillä ei välttämättä ole kiinnitysoikeutta, sitä ei voida kiinnittää, koska se suojaa toisen lainan tai takauksen etuja.
Näin se toimii: Oletetaan, että kahdella saman ryhmän omistamalla yrityksellä on omaisuutta. Yritys # 1 antaa lainan yritykselle # 2 ja käyttää omaisuuttaan vakuutena. Yritys # 2 käyttää sitten lainan tuottoa antamaan yritykselle # 1 vastaavan lainan ja lupaa kiinteistön vakuudeksi. Ilman, että rahaa menee saman omistajaryhmän ulkopuolelle, molemmilla kiinteistöillä on omaisuusvakuudet ja ne ovat nyt suojattu velkojilta. Jos yritystä nro 1 nostetaan oikeuteen ja saadaan tuomio omaisuudesta, kiinteistöä voidaan silti käyttää ilman asiaa.
Lopulta, kun se myydään, tuotot käytetään olemassa olevan asuntolainan maksamiseen, jolloin velkojalla ei ole oikeutta turvautua omaisuuteen. Vaikka tämä on erittäin yksinkertainen ja avoin esimerkki, monimutkaisempia rakenteita, joissa käytetään offshore-yhteisöjä ja yksityisiä rahastoja, käytetään usein vaikeuttamaan velkojien todellista omistajuutta tai todistamaan, että liiketoimet eivät ole vilpittömiä.
Kiinteistöt LLC
Vuokrakiinteistöjen omistaminen on riskialtista pyrkimystä. Omaisuuden suojeleminen omaisuuden omistamisen ja hallinnan lailliselta vastuulta on erittäin vaikeaa. Kuitenkin kiinteistöyhtiöitä käyttämällä omistajat ovat löytäneet menetelmän suojata muuta omaisuuttaan kiinteistötoiminnalta ja päinvastoin. Omistamalla kiinteistöä yhden omaisuuden LLC: ssä vain itse omaisuus voidaan nostaa oikeuden eteen, mikä eristää muiden omaisuuserien omistajat kiinnittymästä.
Koska LLC on oikeushenkilö, velkojat, jotka haluavat nostaa kanteen omistajaan, voivat harjoittaa vain omistajan etuja LLC: ssä. Omaisuuden edelleen eristämiseksi yksittäisen omaisuuden LLC: t ovat usein Nevadan kaltaisessa valtiossa rekisteröidyn hallinnoidun LLC-holdingyhtiön omistuksessa, joka sallii laskutuksen määrän olevan ainoa tapa hyökätä yhteisöön. Koska veloitusmääräys antaa vain velkojille mahdollisuuden astua jäseneksi, he eivät koskaan saa tulojen jakoa johtajalta, vaan ne joutuvat verovelkoihin. tämä on taloudellisesti kestämätöntä. Mielenkiintoista on, että useimmat LLC-pohjaiset strategiat ehdottavat myös oman pääoman poistamista HELOC: n kautta, rahastojen avulla sijoittamalla tai päivittämään muita kiinteistöjä.
Pohjaviiva
Oman pääoman poistaminen voi olla erittäin tehokas omaisuuden suojaväline, kun se tehdään osana suunniteltua ja hyvin suunniteltua suunnitelmaa. Sitä käytetään parhaiten yhdessä muiden suojausstrategioiden kanssa, kuten kiinteistövälitysyhtiö LLC -rakenne, joka suojaa omaisuutta ja omistajaa. Näissä strategioissa on otettava huomioon lainavarojen strateginen käyttö, ja ne on toteutettava hyvissä ajoin ennen niiden tarvetta, jotta tuomioistuimet eivät näkisi niitä vilpillisinä siirtoina. Kuten kaikissa omaisuuden suojausstrategioissa, asianajajaa, jolla on tietoa tällä alalla, olisi kuultava ennen lainojen tai laillisten asiakirjojen toteuttamista. (Jos haluat lisätietoja, katso Asuntolainan perusteet -oppaamme .)
