Varauslauseke määrittelee ehdon tai toimenpiteen, joka on täytettävä, jotta kiinteistösopimuksesta tulee sitova. Vakuutuksesta tulee osa sitovaa myyntisopimusta, kun molemmat osapuolet, ostaja ja myyjä, sopivat ehdoista ja allekirjoittavat sopimuksen. Siksi on tärkeää ymmärtää, mistä olet tekemässä, jos kiinteistösopimukseen sisältyy varauslauseke. Esittelemme täällä laajasti käytettyjä varalausekkeita asunnonostosopimuksiin ja kuinka ne voivat hyödyttää sekä ostajia että myyjiä.
Avainsanat
- Varauslauseke määrittelee ehdon tai toimenpiteen, joka on täytettävä, jotta kiinteistösopimus muuttuu sitovaksi. Arviointivahinko suojaa ostajaa, ja sen avulla varmistetaan, että kiinteistö arvostetaan vähimmäisarvoon, määriteltyyn määrään. Rahoitusvarojen (tai ” kiinnitysvakuus ”) antaa ostajalle aikaa saada rahoitusta kiinteistön hankkimiseen. Tarkastuksessa tai due diligence -tapauksessa ostajalla on oikeus vaatia kotia määrätyn ajan kuluessa.
Kiinteistösopimukset
Kiinteistökauppa alkaa tyypillisesti tarjouksella: Ostaja esittää ostotarjouksen myyjälle, joka voi joko hyväksyä tai hylätä ehdotuksen. Usein myyjä laskee tarjouksen ja neuvottelut etenevät, kunnes molemmat osapuolet pääsevät sopimukseen. Jos jompikumpi osapuoli ei suostu ehtoihin, tarjous raukeaa, ja ostaja ja myyjä kulkevat eri tavoin ilman lisävelvoitteita. Jos molemmat osapuolet suostuvat tarjouksen ehtoihin, ostaja kuitenkin tekee ansaitsevan rahatalletuksen - vilpittömän mielen todistuksena maksettavan summan, joka on tyypillisesti 1% tai 2% myyntihinnasta. Rahastot ovat sulkuyrityksen hallussa sulkemisprosessin alkaessa.
Joskus kiinteistöjen ostotarjoukseen liitetään varauslauseke, joka sisältyy kiinteistösopimukseen. Pohjimmiltaan varauslauseke antaa osapuolille oikeuden vetäytyä sopimuksesta tietyissä olosuhteissa, joista ostajan ja myyjän on neuvoteltava. Edellytykset voivat sisältää yksityiskohtia, kuten aikataulun (esim. “Ostajalla on 14 päivää aikaa tarkastaa kiinteistö”) ja erityisehdot (esim. “Ostajalla on 21 päivää aikaa taata 30 vuoden tavanomainen laina 80%: iin ostohinnasta. korko korkeintaan 4, 5% ”). Mahdolliset varauslausekkeet on ilmaistava selvästi, jotta kaikki osapuolet ymmärtävät ehdot.
Jos varalausekkeen ehdot eivät täyty, sopimus raukeaa, ja yksi osapuoli (useimmiten ostaja) voi poistua käytöstä ilman oikeudellisia seurauksia. Toisaalta, jos ehdot täyttyvät, sopimus on laillisesti täytäntöönpanokelpoinen, ja osapuoli rikkoisi sopimusta, jos se päättäisi peruuttaa. Seuraukset vaihtelevat ansain rahan menettämisestä oikeudenkäynteihin. Esimerkiksi, jos ostaja perääntyy ja myyjä ei löydä toista ostajaa, myyjä voi nostaa kanteen tietystä suorituksesta, pakottaen ostajan ostamaan kodin.
Erityisvaatimukset kodinostosopimuksissa
Varauslausekkeiden tyypit
Varauslausekkeita voidaan kirjoittaa melkein kaikkiin tarpeisiin tai huolenaiheisiin. Tässä ovat yleisimmät takuut, jotka sisältyvät nykypäivän asunnonostosopimuksiin.
Arvioinnin mahdollisuus
Arviointitapahtuma suojaa ostajaa, ja sen avulla varmistetaan, että kiinteistö arvostetaan määriteltyyn vähimmäismäärään. Jos kiinteistöä ei arvioida vähintään määritettyyn määrään, sopimus voidaan irtisanoa, ja monissa tapauksissa ansaitut rahat palautetaan ostajalle.
Arviointitilanteeseen voi sisältyä ehtoja, jotka antavat ostajalle mahdollisuuden jatkaa ostoa, vaikka arvio olisi alle määritetyn määrän, tyypillisesti tietyn päivän kuluessa siitä, kun ostaja on vastaanottanut arvioarvoilmoituksen. Myyjällä saattaa olla mahdollisuus alentaa hintaa arviointimäärään. Ehdollisuus määrittelee julkaisupäivän, jona tai ennen jota ostajan on ilmoitettava myyjälle arvioinnista aiheutuvista ongelmista. Muussa tapauksessa vakava tilanne katsotaan täyttyneeksi, eikä ostaja voi enää poistua kaupasta.
Kiinteistökauppaa koskeva varauslauseke antaa osapuolille oikeuden poistua sopimuksestaan tietyissä olosuhteissa, joista ostaja ja myyjä neuvottelevat.
Rahoitusvaraus
Rahoitusvaraus (jota kutsutaan myös ”asuntolainavakuutukseksi”) antaa ostajalle aikaa hakea ja saada rahoitusta kiinteistön hankkimiseen. Tämä tarjoaa tärkeän suojan ostajalle, joka voi poistua sopimuksesta ja saada takaisin ansaitsevat rahansa, mikäli he eivät pysty takaamaan rahoitusta pankista, asuntolainanvälittäjältä tai muun tyyppisiltä lainoilta.
Taloudellisessa tilanteessa ilmoitetaan tietty määrä päiviä, jotka ostajalle annetaan rahoituksen saamiseksi. Ostajan on tähän päivään mennessä irtisanoa sopimus (tai pyytää jatkamista, josta myyjän on kirjallisesti sovittava). Muutoin ostaja luopuu vakuutuksesta automaattisesti ja tulee velvollisuudeksi ostaa kiinteistö - jopa, jos lainaa ei ole vakuutettu.
Kodin myyntihinta
Vaikka useimmissa tapauksissa on helpompaa myydä ennen uuden kiinteistön ostamista, ajoitus ja rahoitus eivät aina toimi tällä tavalla. Kotimyyntihinta antaa ostajalle tietyn ajan kuluessa myydä ja ratkaista nykyinen kotisi uuden rahoittamiseksi. Tämäntyyppinen vakuutus suojaa ostajia, koska jos olemassa oleva koti ei myy ainakin kysyttyä hintaa, ostaja voi poistua sopimuksesta ilman oikeudellisia seurauksia.
Talojen myyntiedellytykset voivat olla vaikeita myyjälle, joka voi joutua siirtämään uuden tarjouksen odottaessaan varautumisen tulosta. Myyjällä on oikeus peruuttaa sopimus, jos ostajan kotia ei myydä määrätyn päivän aikana.
Tarkastussuunnitelma
Tarkastustapahtuma (jota kutsutaan myös ”due diligence -tapahtumaksi”) antaa ostajalle oikeuden saada kotisi tarkastamaan määrätyn ajan kuluessa, kuten viidestä seitsemään päivää. Se suojaa ostajaa, joka voi peruuttaa sopimuksen tai neuvotella korjauksista ammattitaidon tarkastajan havaintojen perusteella. Tarkastaja tutkii kiinteistön sisä- ja ulkopuolen, mukaan lukien sähkö-, viimeistely-, putkisto-, rakenne- ja ilmanvaihtoelementtien kunto. Tarkastaja toimittaa ostajalle raportin, josta käyvät ilmi tarkastuksen aikana havaitut ongelmat. Tarkastustapahtuman tarkista ehdoista riippuen ostaja voi:
- Hyväksy raportti, ja kauppa eteneeHyväksy raportti, takaisin kaupasta, ja ansaitse rahaa takaisin.Pyydä aika lisätarkastuksia varten, jos jotain tarvitsee toisen ilmeenPyydä korjausta tai käyttöoikeussopimusta (jos myyjä suostuu, kauppa etenee; jos myyjä kieltäytyy, ostaja voi poistua kaupasta ja saada takaisin ansaitut rahansa)
Korjauskustannukset sisällytetään joskus tarkastusvakuuksien lisäksi. Tämä määrittelee enimmäismäärän dollarista tarvittavista korjauksista. Jos tarkastus osoittaa, että korjaus maksaa enemmän kuin tämä dollarimäärä, ostaja voi päättää irtisanoa sopimuksen. Monissa tapauksissa korjauskustannukset perustuvat tiettyyn prosenttiosuuteen myyntihinnasta, kuten 1% tai 2%.
Poistolauseke
Käynnistyslauseke on myyjien lisäämä varaus tarjotakseen suojan talomyynnin varalta. Samalla kun myyjä hyväksyy talomyynnin, hän voi lisätä aloituslausekkeen, jonka mukaan myyjä voi jatkaa kiinteistön markkinointia. Jos toinen pätevä ostaja astuu markkinoille, myyjä antaa nykyiselle ostajalle tietyn ajan (kuten 72 tuntia) talomyynnin vaaran poistamiseksi ja sopimuksen pitämiseksi voimassa. Muutoin myyjä voi poistua sopimuksesta ja myydä uudelle ostajalle.
Pohjaviiva
Kiinteistösopimus on laillisesti täytäntöönpanokelpoinen sopimus, joka määrittelee kunkin osapuolen roolit ja velvollisuudet kiinteistökaupassa. Edellytykset ovat sopimukseen liitetyt ja siitä tehdyt lausekkeet. On tärkeää lukea ja ymmärtää sopimuksesi ottaen huomioon kaikki määritellyt päivämäärät ja määräajat. Koska aika on olennainen, yhdellä päivällä (ja yhdellä määräajan menetyksellä) voi olla negatiivinen ja kallis hintavaikutus kiinteistökauppaan.
Joissakin valtioissa kiinteistöalan ammattilaiset saavat valmistella sopimuksia ja mahdollisia muutoksia, mukaan lukien varalausekkeet. Muissa valtioissa nämä asiakirjat on kuitenkin laadittava luvan saaneiden asianajajien toimesta. On tärkeää noudattaa oman valtion lakia ja määräyksiä. Yleensä, jos työskentelet pätevän kiinteistöalan ammattilaisen kanssa, hän voi opastaa sinut prosessin läpi ja varmistaa, että asiakirjat on valmistettu oikein (asianajaja tarvittaessa). Jos et työskentele edustajan tai välittäjän kanssa, kysy asianajajalta, jos sinulla on kysyttävää kiinteistöjä koskevista sopimuksista ja varalausekkeista.
