Mikä on vertaileva markkina-analyysi
Vertaileva markkina-analyysi on tutkimus hinnoista, joilla saman alueen vastaavia kiinteistöjä myytiin äskettäin. Kiinteistönvälittäjät suorittavat vertailevan markkina-analyysin asiakkailleen auttaakseen heitä määrittämään hinnaston, jolla myydään taloa, tai hinnasta, jota tarjotaan ostettaessa taloa. Koska kaksi kiinteistöä eivät ole identtisiä, edustajat tekevät muutoksia myytävien kiinteistöjen ja ostettavan tai listattavan kiinteistön välisiin eroihin käyvän tarjouksen tai myyntihinnan määrittämiseksi. Pohjimmiltaan vertaileva markkina-analyysi on muodollisen, ammatillisen arvioinnin vähemmän kehittynyttä versiota.
Vertailevan markkinatutkimuksen ymmärtäminen
Vertailukelpoinen markkina-analyysi voi myös sisältää tällä hetkellä listattuja kiinteistöjä, varsinkin jos vastaavia kiinteistöjä ei hiljattain myyty. Listahinnat kuitenkin osoittavat vain sen, mitä myyjä toivoo saavansa kiinteistön, eivätkä välttämättä heijasta sitä, mitä se todella on sen arvoinen.
Vaikka vertaileva markkina-analyysi ei ole virallista arviota, kiinteistönvälittäjä käyttää paljon samankaltaisia käytäntöjä ja menetelmiä, joita arvioija käyttäisi saadakseen kiinteistön kohtuullisen arvon. Jos talo tai kiinteistö on niin erottuva ja / tai ainutlaatuinen, jos vertailukelpoisia kiinteistöjä ei löydy, voi olla omistajan etujen mukaista palkata virallinen arvioija kiinteistön arvostamiseksi.
Esimerkki vertailevasta markkina-analyysistä
Harkitse paria, joka ajattelee tarjouksen tekemistä neljän makuuhuoneen, kolmen kylpyhuoneen, 2 100 neliömetrin, yhden perheen talossa neljänneksellä hehtaarin maata. Talo on listattu myytäväksi 300 000 dollarilla. Pariskunnan kiinteistönvälittäjä suorittaa vertailevan markkina-analyysin ja etsii kolme samanlaista kiinteistöä, jotka myytiin äskettäin samassa jaossa:
- Ensimmäinen on kaikilta osiltaan identtinen kohteen omaisuuden kanssa paitsi, että se sijaitsee vilkkaalla tien varrella; se myytiin äskettäin 275 000 dollarilla. Toisessa on neljä makuuhuonetta, kolme kylpyhuonetta ja se sijaitsee neljänneksellä hehtaarin maata, mutta se on 2 400 neliömetriä, koska se sisältää myös turvatarkistetun kuistilla; se myytiin 315 000 dollarilla. Kolmannessa on neljä makuuhuonetta, se sijaitsee neljänneksellä hehtaarin maata ja on 2100 neliöjalkaa, mutta siinä on vain kaksi kylpyhuonetta, jotka molemmat ovat vanhentuneita; se myytiin 265 000 dollarilla.
Tässä on tyypilliset vaiheet, joita kiinteistönvälittäjä voi noudattaa vertailevan markkinatutkimuksen tekemiseksi:
1. Arvioi naapuruston laatua
Ensimmäinen askel on arvioida ympäröivän naapuruston laatua, ja niistä on hyviä online-työkaluja, jotka tekevät siitä entistä helpomman.
Google Street View saattaa olla paras työkalu naapuruston tutkimiseen. Tässä on mitä etsit:
- Kauniit lohkot verrattuna vähemmän houkutteleviin lohkoihinNäkyvyys mukavuuksiin, kuten rannat, puistot, koulut, jne. Läheisyys epämiellyttäviin paikkoihin, kuten roskat, moottoritiet, teollisuuslaitokset jne.
Googlen kuvat voivat kuitenkin olla vanhentuneita, joten ne eivät korvaa ajamista naapuruston läpi.
2. Arvioi alkuperäinen lista, jos se on saatavilla
Tarkista valokuvat ja kuvaus huolellisesti arvioidaksesi kodin ikää ja tilaa, viimeisimpiä päivityksiä ja mahdollisia edellisen markkinointistrategian ongelmia.
3. Tarkista omaisuuden arvion arviot
Kiinteistön arvon arvio voi auttaa sinua arvioimaan asiakkaasi kodin todennäköistä markkina-arvoa ja antaa sinulle lähtökohdan laskettaessa kiinteistön neliöjalkaa. Nämä arviot voivat kuitenkin olla epätarkkoja, eikä niissä oteta huomioon paikallisten markkinoiden ainutlaatuisia piirteitä.
4. Kehitä alustava CMA
Laaditse karkea idea kodin arvosta arvioimalla alueen myytyjä, vanhentuneita, aktiivisia ja vireillä olevia yrityksiä, joiden ominaisuudet, koko ja mukavuudet ovat verrattavissa yritystietoihisi. Vertailukelpoisia ominaisuuksia, jotka sinun tulisi sisällyttää CMA-tietokantaan, ovat:
- Kodit, jotka ovat myyneet tai vanhentuneet, ovat vireillä tai on listattu viimeisen kuuden kuukauden aikana. Myydyt ilmoitukset kertovat sinulle tarkalleen, mitä samankaltaisia koteja alueella on myyty viime aikoina, ja ovat ensisijainen tapa arvioida CMA-arvoasi. Vanhentuneet ilmoitukset kertovat hinnoittelusta, jota markkinat eivät ole halukkaita kantamaan. Listat odottavalla myynnillä voivat antaa sinulle hyvän kuvan siitä, mitä samanlaisia koteja myydään tällä hetkellä. Nykyiset luettelot kertovat millainen kilpailu on. Arvioi koteja, joissa on sama määrä makuuhuoneita ja kylpyhuoneita. Kodin makuuhuoneiden ja kylpyjen lukumäärä on yksi tärkeimmistä perusteista kodin arvostamiseksi. Esimerkiksi kahden makuuhuoneen asunnot ovat yleensä vähemmän toivottavia kuin ne, joissa on kolme tai enemmän. Samoin koteilla, joissa on vain yksi kylpyhuone tai joissa ei ole kylpyammetta, on usein alhaisempi jälleenmyyntiarvo kuin niissä, joissa on enemmän. Arvioi koteja, joiden etäisyys on noin 300 neliöjalkaa. Jos sinulla on 2 000 neliöjalkaa kotia, katso koteihin, joiden pinta-ala on 1 700–2 300 neliömetriä. Yleensä enemmän makuuhuoneita vastaa korkeampaa hintaa, mutta neliömateriaali on melkein yhtä tärkeää. Arvioi saman naapuruston koteja. Selvittää, missä ”naapurustossa” koti todella on, voi olla vaikeaa, jos se ei ole aidattuja yhteisöjä. Tästä syystä on tärkeää arvioida ensin naapurusto verkossa. Arvioi koteja samalla tai vastaavalla koulualueella. Koulupiirit ovat erityisen tärkeitä suurissa kaupungeissa, joissa jokaisella alueella on paljon kouluja. Kadun toisella puolella olevat kodit saattavat olla erinomaisella koulualueella, kun taas toisella puolella asuvissa kodeissa opiskelijat saattavat imagoitua heikomman asteen kouluissa. Ero koulujen kodin arvossa voi olla erittäin merkittävä. Arvioi koteja, joissa on samanlainen eräkoko. Yleensä 10 hehtaarin maa-alue on arvoltaan enemmän kuin muuten vertailukelpoinen koti vain yhdellä hehtaarilla. Arvioi samanikäiset kodit. Upouusia asuntoja arvostetaan tyypillisesti vanhempia asuntoja korkeammalle tasolle, mutta jotkut vanhemmat asunnot, etenkin antiikkikodit tai vuosisadan puolivälissä sijaitsevat modernit kodit, saattavat suunnitellaan korkeampaa vastinetta uusille rakennuksille. Arvioi koteja, joissa on samanlaisia ominaisuuksia. Esimerkiksi, jos kotona on maaperäinen uima-allas tai se on aidatulla naapurustossa klubitalon kanssa, yritä löytää muita tietoja, joilla on samanlaisia ominaisuuksia. Samoin, jos koti on merenrantahotellissa, vertaamalla sitä muihin merenrantakodeihin, saadaan paljon parempia tuloksia kuin vertaamalla sitä koteihin, jotka sijaitsevat muutaman korttelin päässä vedestä.
5. Hanki keskihinta vertailukelpoisiin ilmoituksiin
Ottakaa valitsemiesi vertailukelpoisten kotejen myyntihinnat ja jakaa jokainen niiden neliökuvien perusteella laskeaksesi neliöjalon hinta jokaiselle vertailukelpoiselle kodille. Löydä sitten vertailukelpoisten kotejen keskimääräinen neliöjalka ja kerro se tarkalla neliön kuvamateriaalilla kodista, jota yrität myydä.
6. Arvioi koti henkilökohtaisesti.
Tutkimuksenne perusteella sinulla pitäisi olla pallokenttäidea kodin arvoisesta, joten sinun pitäisi pystyä vastaamaan kaikkiin kysymyksiin kiinteistön arvosta, jota talonomistajalla on sinulle. Kun kiertää kiinteistöä, ota huomioon muun muassa: kunto, lisäykset ja päivitykset, tarvittavat päivitykset, ulko- ja maisemointi sekä muut mukavuudet. Yhdistä vertailukelpoisten luetteloiden alustavat tiedot vierailun aikana kerättyihin tietoihin luodaksesi kattava CMA.
