Mikä on oletuslauseke?
Oletuslauseke on asuntolainasopimuksen määräys, jonka avulla kodin myyjä voi siirtää vastuun olemassa olevasta kiinnityksestä kiinteistön ostajalle. Toisin sanoen uusi asunnonomistaja ottaa nykyisen asuntolainan. Uuden ostajan on tyypillisesti täytettävä luotto- ja muut vaatimukset.
JAKAUTUMINEN Oletuslauseke
Jos olemassa olevan asuntolainan korko on alhaisempi kuin nykyinen markkinakorko, oletuslausekkeesta tulee houkutteleva myyntikohta. Ostaja voi myös välttää monia sulkemiskustannuksia, vaikka kauppaan liittyy yleensä joitain maksuja. Osa kustannuksista sisältää otsikkohaun, asiakirjaleimat ja verot.
Useimmille asunnonomistajille oletuslausekkeen edut ovat teoreettisia, koska perinteiset asuntolainat yleensä kieltävät käytännön. Pankit paheksuttavat käytäntöä, koska kirjoittavat asuntolainoja alkuperäisen lainanottajan, ei tuntemattoman myöhemmän ostajan luottokelpoisuuden perusteella. Uuden omistajan takaisinmaksukyky voi olla haastava arvioida, ja pankki saattaa olla haluton ottamaan heidän riskinsä. Lisäksi vaikka pankki hyväksyisi uuden lainanottajan luottokelpoisuuden, se menettäisi aivan uuden asuntolainan ennakkomaksun ja sulkemiskustannukset. On myös todennäköistä, että nykyiset markkinakorot ovat korkeammat kuin alkuperäisen lainan korot.
Koska olettamusten salliminen on harvoin pankin edun mukaista, useimpiin asuntolainoihin sisältyy myyntiä koskeva lauseke, joka vaatii jäljellä olevan määrän palauttamista kiinteistön myydessä. Pankki ei kirjaudu panttioikeuteen ennen kuin asuntolaina on maksettu takaisin, mikä tekee myynnistä olennaisesti mahdotonta.
Oletuslausekkeet ovat kuitenkin vakiona valtion tukemissa kiinnityksissä, jotka ovat peräisin liittovaltion asuntohallinnolta (FHA), Veterans Administrationilta (VA) ja Yhdysvaltain maatalousministeriöltä (USDA). Uuden omistajan on silti täytettävä luotto- ja kelpoisuusvaatimukset. Näiden valtion tukemien asuntolainojen osuus on lähes 20 prosenttia kaikista Yhdysvaltain asuntolainoista.
Kuinka oletuslause toimii?
Kuvittele, että henkilö haluaa ottaa asuntolainan myyjältä, jolla on 30 vuoden 240 000 dollarin asuntolaina 3, 5 prosentilla, josta he ovat suorittaneet maksuja viiden vuoden ajan. Jäljellä oleva saldo korkoineen on noin 323 300 dollaria, ja alkuperäiseen seteliin on jäljellä 25 vuotta. Oletetaan, että nykyinen markkinakorko on 4%. Jos uusi ostaja olisi ottanut 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan samasta 240 000 dollarin lainasta, se tekisi tasapainon korkoineen tuolloin noin 412 500 dollarin lopussa. Uuden ostajan olisi myös toimitettava kiinteämääräinen ennakkomaksu rahoituslaitokselle.
Olettaen myyjän nykyisen asuntolainan, ostaja säästää noin 89 000 dollaria lainan voimassaoloaikana. Lisäksi oletuslauseella on viisi vuotta vähemmän maksuvelvollisuutta. Mahdolliset kertakorvaukset maksetaan myyjälle korvaamaan heidän kotonaan rakentamat varat. Lisäksi ostaja välttää tuhansien dollarien sulkemiskustannuksia.
