Mitkä ovat toiminnan oikaistut varat?
Toiminnan oikaistut varat (AFFO) viittaa taloudellisen tuloksen mittaukseen, jota käytetään pääasiassa kiinteistöjen sijoitusrahastojen (REIT) analysointiin. REIT: n AFFO, vaikka siihen sovelletaankin erilaisia laskentamenetelmiä, on yleensä yhtä suuri kuin rahaston toiminnasta saatavat varat (FFO) oikaisuilla toistuviin pääomamenoihin, joita käytetään REIT: n taustalla olevien varojen laadun ylläpitämiseen. Laskelmassa otetaan huomioon GAAP: n mukainen vuokran, leasing-kustannusten ja muiden olennaisten tekijöiden suoraviivainen laskenta.
Operaatioiden oikaistujen varojen ymmärtäminen
Riippumatta siitä, miten alan ammattilaiset päättävät laskea oikaistuja varoja toiminnasta (AFFO), sitä pidetään tarkempana osakkeenomistajien jäljellä olevan kassavirran mittauksena kuin yksinkertaisena FFO: na, koska se ottaa huomioon vuokrankorotukset ja REIT: lle aiheutuvat lisäkustannukset. Se tarjoaa tarkemman perusnumeron nykyarvoja arvioitaessa ja paremman ennusteen REIT: n tulevaisuuden kyvystä maksaa osinkoja. Tämä on ei-GAAP-toimenpide.
Oikaistujen varojen laskeminen operaatioista
Ennen AFFO: n laskentaa, analyytikon on ensin määritettävä REIT: n operaatioiden varat (FFO). FFO mittaa kassavirtaa määritellystä toimintaluettelosta. FFO kuvastaa REIT: n leasing- ja hankintatoiminnan vaikutusta sekä korkokustannuksia. FFO ottaa huomioon REIT: n nettotulot mukaan lukien poistot ja poistot, mutta se ei sisällä kiinteistöjen myyntivoittoja. Syynä siihen, että näitä voittoja ei oteta huomioon, on se, että ne ovat kertaluonteisia tapahtumia, eikä niillä yleensä ole pitkäaikaista vaikutusta REIT: n tulevaan tulopotentiaaliin.
FFO: n kaava on:
FFO = nettotulot + poistot + poistot - kiinteistöjen myyntivoitot
Kun FFO on määritetty, AFFO voidaan laskea. AFFO: n kaava on:
AFFO = FFO + vuokrankorotukset - investoinnit - rutiinihuollon summat
Esimerkki AFFO-laskelmasta
Oletetaan esimerkki AFFO-laskelmasta seuraavaa: REIT: llä oli 2 miljoonan dollarin nettotulot viimeisellä raportointikaudella. Tuona aikana se ansaitsi 400 000 dollaria yhden kiinteistön myynnistä ja menetti 100 000 dollaria toisen kaupan myynnistä. Se ilmoitti 35 000 dollaria poistoista ja 50 000 dollaria poistoista. Kauden aikana nettovuokrakorotukset olivat 40 000 dollaria; investoinnit olivat 75 000 dollaria ja rutiinihuolto 30 000 dollaria.
Näiden tietojen perusteella FFO voidaan laskea seuraavasti:
FFO = 2 000 000 dollaria + 35 000 dollaria + 50 000 dollaria - (400 000 dollaria - 100 000 dollaria) = 1 785 000 dollaria
Tästä lasketaan AFFO:
AFFO = FFO + 40 000 dollaria - 75 000 dollaria - 30 000 dollaria = 1 785 000 - 65 000 dollaria = 1 720 000 dollaria
