Sisällysluettelo
- Suunnitellut kehitys HOA: t
- 1. Maksut vaihtelevat laajasti
- 2. Se, mitä saat, vaihtelee
- 3. Voidaan soveltaa lisämaksuja
- 4. Maksut ja asuntolainan hyväksyminen
- 5. Liittojen kreivi
- 6. Konfliktien hallinta
- 7. HOA: n maine
- 8. HOAn noudattaminen
- 9. Vakuutusvastuut
- Pohjaviiva
Monilla asuinalueilla on talonomistajien yhdistys (HOA) -rakenne, joka auttaa ylläpitämään puhdasta ja yhtenäistä ilmapiiriä naapurustossa. Kun ostat osakehuoneistoa, kaupunkitaloa tai omakotitaloa suunnitellun kehitystyön puitteissa, saatat kohdata myös HOA-rakenteen.
Vaikka HOA toisinaan säästää asunnonomistajaa tietyistä vastuista, heillä voi olla myös joitain talonomistajavelvoitteita. Ennen kuin ostat kodin, joka tekee sinusta osan HOAsta, tässä sinun on tiedettävä, ja sinun on esitettävä kysymyksiä sekä yhdistykselle että sinulle ja perheellesi.
Suunnitellut kehitys HOA: t
Suunniteltuun kehitykseen siirtyminen vaatii usein liittymistä yhteisön asunnonomistajayhdistykseen (HOA) ja maksamaan sen palkkiot kattamaan yleisten alueiden, yhteisten rakenteiden ja ulkopintojen ylläpito. Jäsenyys sitoo myös yhdistyksen liittoja, ehtoja ja rajoituksia (CC&R). Nämä säännöt saattavat estää unelmasi, esimerkiksi purppuraan etuovesta, tai jättää matkailuautosi ajotieltä, koska CC & R: t sisältävät yleensä kodin ulkonäköä ja ajoneuvoja, joita voit pysäköidä sen ulkopuolella.
Tilastollisesti ottaen amerikkalaisilla on yksi viidestä mahdollisuudesta elää kodissa, joka on osa HOA: ta, mikrotieteilijä Wyatt G. Clarken tietojen mukaan. Koska Clarken arvio on laadittu (vuonna 2017), kiinteistöjen HOA-arvot ovat lisääntyneet.
Onko elämä suunnitellussa kehityksessä hyvä vaihtoehto sinulle? Ja jos on, mitkä niistä ovat HOA-tyyppejä, jotka saattavat sopia sinulle parhaiten? Näihin kysymyksiin vastaukset eivät riipu paitsi taloudesta, myös innostumisestasi yhteisiin mukavuuksiin, suvaitsevaisuuteen sääntöihin ja määräyksiin sekä mukavuuteen itsehallinnossa - koska useimpia HOA-aloja valvoo kehitystyössä toimivia vapaaehtoisia.
9 Vinkkejä asunnonomistajien yhdistysten käsittelemiseen
1. Maksut vaihtelevat laajasti
Trulia -tutkimuksessa, jossa käytettiin American Community Survey -rekisteriä, todettiin, että HOA-palkkioiden keskimääräinen kuukausipalkkio oli 331 dollaria kuukaudessa vuonna 2015. Keskiarvot vaihtelivat 218 dollarin kuukauden alhaisimmasta summasta Warrenissa, Mich., Korkeimpaan 571 dollariin kuukaudessa New Yorkin kaupungissa. Trulia havaitsi, että maksut olivat yleensä korkeammat vanhemmissa rakennuksissa ja monimutkaisissa yksiköissä, joissa on enemmän yksiköitä.
Nate Martinezin mukaan kiinteistövälittäjä Nate Martinez toteaa, että kehityspalvelujen määrä ja koko vaikuttavat myös hintoihin RE / MAX -ammattilaiset Glendalessa, Arizissa. Esimerkiksi portin vartioima kehitys, jossa on kerhotalo ja golfkenttä, veloittaa todennäköisesti korkeammat maksut kuin se, joka tarjoaa minimaalisen turvallisuuden ja vain vaatimaton yhteinen alue.
Maksut voivat vaihdella jopa kehitysvaiheessa, johtuen neliökuvien, sijainnin ja suunnan vaihteluista, jotka kaikki voivat vaikuttaa kiinteistön ylläpidon tarpeeseen.
Useimpiin luettelointipalveluihin (MLS) sisältyy HOA-maksuja kiinteistöluetteloon. Martinezin mukaan sen pitäisi varmistaa, että pääset tietoihin REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com ja muiden listasivustojen kautta.
Sinun tulisi myös selvittää kuinka usein palkkiot ovat nousseet ajan myötä ja kuinka paljon. Jos mahdollista, hanki painettu historia HOA-maksuista vuosittain viimeisen 10 vuoden ajalta. Martinez kertoo, että HOA-palkkiota korotetaan yleensä enintään vuosittain. Martinezin kokemuksen mukaan HOA-lisäykset on yleensä kartoitettu kolme tai viisi vuotta etukäteen, käyttämällä arvioita apulaitteista, työvoimasta, kunnossapidosta ja muista.
Tutki näitä ennusteita, jos niitä on saatavana. Koska he ovat vain arvioita, Martinez ehdottaa, että tarkistat myös summan, jolla maksut saavat nousta joka vuosi HOA: n sääntöjen mukaan. Uudessa monimutkaisessa tutkimuksessa voidaan auttaa selvittämään, ovatko alkuperäiset HOA-maksut olleet houkuttelevasti, jopa keinotekoisesti, alihinnoiteltuja asunnonomistajien houkuttelemiseksi ja todennäköisesti nousevan ajan myötä huomattavasti tulojen ja kustannusten välisen eron kattamiseksi.
Vaihtoehtoisesti tilanne voi olla myös päinvastainen - toisin sanoen HOA: n uudisrakentamismaksut saattavat tosiasiassa laskea ajan myötä, kun rakennuksiin lisätään enemmän asuntoja ja HOA: n kiinteiden kustannusten jakamiseen on käytettävissä enemmän asunnonomistajia.
2. Se, mitä saat, vaihtelee
Kun ostat kotoa hallitussa yhteisössä, ostat tosiasiassa kimppua laillisia velvoitteita ja oikeuksia fyysisen asuintilan lisäksi, sanoo John Manning, RE / MAXin välittäjä RE / MAX: lla Seattlessa. Tarkat oikeudet, palvelut ja palvelut, joista HOA vastaa, voivat vaihdella yhtä laajasti kuin veloitettavat maksut. "Porteilla voi olla porttien ylläpito ainoana kodinomistajien välisenä sopimuksena, tai voi olla HOA, jolla on laillinen viranomainen hallitsemaan paljon enemmän", hän sanoo.
Katso mitä sisältyy (ja ei sisälly), joka vaikuttaa kotitalouksien talouteen. Onko sinun maksettava esimerkiksi roskien nouto? Sisältyykö apuohjelmat? Mitkä? Entä kaapeli- ja / tai Internet-palvelut?
Muista maksaa etuuksista, kuten virkistysmahdollisuuksista, riippumatta siitä, käytätkö niitä. Selvitä aukioloajat, kuten uima-altaat ja tenniskentät, kun haluat selvittää, toimivatko ne aikataulusi mukaan. Jos arvelet, että haluat jakaa nämä palvelut ystävien tai perheen kanssa, tarkista vieraiden käyttöön liittyvät säännöt ja maksut.
Kohdista maksut - ja niiden sulkemiset ja poissulkemiset - alueen muiden kehitysvaiheiden, etenkin niiden, jotka jo olet valittu luetteloon, mukaan. "Jos haluat tietää alueesi HOA-valikoista, paras resurssi olisi ammattimaisen kiinteistönvälittäjän kautta, joka on perehtynyt asunnonomistajayhdistyksiin", sanoo välittäjä Manning.
3. Voidaan soveltaa lisämaksuja
HOA voi omaksua yhden monista lähestymistavoista varainhoidossa. Nämä valinnat vaikuttavat erityisesti siihen, kuinka se rahoittaa odottamattomia kuluja ja sellaisia pääomasijoituksia, jotka korvaavat LVI-järjestelmän.
Seattlessa sijaitsevan RE / MAX: n välittäjän John Manningin mukaan ”Jotkut yhdistykset mieluummin käsittävät suuren kassavarannon hoitaakseen ylläpito-, laki- tai hallinnointivelvoitteita syntyessään. Toisilla on alhaisemmat maksut, ja he luottavat korjaus- ja kunnossapitotarpeisiin - HOA-maksujen ulkopuolella perittäviin varoihin -. Nämä maksut ovat samanlaisia kuin paikallishallinnon toisinaan perimät veroarviot.
Arviointitie toimii seuraavasti: Kun syntyy suuria kustannuksia, kuten katon tai hissin vaihtaminen - ja HOA: n varauksista puuttuu varoja sen maksamiseen - yhdistys voi veloittaa jokaiselta talonomistajalta erityisen arvioinnin. Nämä maksut voivat käydä tuhansina dollareina.
Manningin mukaan vararahaston koko riippuu paitsi HOA: n lähestymistavasta myös rakennuksen iästä, kunnosta ja mukavuuksista. Kehitysyhteistyö laatii usein monivuotisia korjaussuunnitelmia ja pääomasijoituksia, mukaan lukien niiden vuotuiset kustannukset ja varannon rahastossa odotettavissa olevan saldon silloin, kun menoja vaaditaan.
Pyydä tarkastelemaan näitä asiakirjoja kiinnittäen erityistä huomiota siihen, kuinka hyvin tarvittavat menot vastaavat vararahaston saldoa. Ammattimainen apu voi olla arvokasta, kun siirrät näitä laskentataulukoita. Hänen yrityksensä Manningin mukaan "asiakkaiden on keskusteltava tilinpäätöksestä CPA-asiantuntijan kanssa talouden analysoinnissa".
HOA: n pitäisi pystyä toimittamaan tällainen luettelo. Kysy myös, onko tulevaisuudessa suunnitteilla erityisiä arviointeja. Huomaa, että mittakaavaedut voivat tarkoittaa, että erityiset arviot tietystä pääomakustannuksesta voivat olla pienemmät HOA: issa, joissa on paljon jäseniä, ja korkeammat pienissä HOA: issa, joissa vastaavalla kustannuksella on vähemmän asunnonomistajia rahoittamaan sitä.
4. Maksut ja asuntolainan hyväksyminen
Kun harkitset kiinteistön hankintaa suunnitellussa rakennuksessa, otat tietysti huomioon sen HOA-maksujen vaikutuksen kokonaistaloudellisuuteen. Joten myös tulevat asuntolainan myöntäjät.
Samoin kuin kiinteistöveroissa (joita muuten ei sisälly HOA-maksuihin useimmissa kehityskohteissa), pankit harkitsevat kuukausittaisia HOA-palkkioita päättäessäsi, kuinka suurta asuntolainaa sinulla on varaa. Seurauksena voi olla taistelu hankalilla kompromisseilla, kun päätät kiinteistöjen joukosta. Korkeammat HOA-maksut saattavat antaa sinulle pienemmän hyväksytyn summan taloon kuluttamiseen verrattuna vaihtoehtoisen kiinteistön valitsemiseen, jolla on alhaiset tai ei maksuja.
Mielenkiintoista, että maksujen läsnäolo ei välttämättä vähennä kiinteistön arvoa; jos jotain, on todisteita päinvastaisesta vaikutuksesta. Mikroekonomistin Clarken tutkimuksessa todettiin, että kodin koon ja sijainnin tasaamisen jälkeen kiinteistöjä, jotka olivat osa HOA: ta, myytiin keskimäärin noin 4% enemmän kuin niitä, jotka eivät olleet yhdistyksessä. Palkkio on korkein, hän totesi, kun talo ja kehitys ovat uusia; se vähenee iän myötä.
Mahdolliset lainanantajasi voivat antaa asuntolainan maksun luvun, ja sinulla olisi jo oltava kiinteistöveron ja HOA-palkkionumerot. Jos olet vasta aloittamassa kotihakuasi - ja sinulla ei ole vielä suhteita lainanantajiin -, käytä online-asuntolainan laskinta arvioidaksesi todennäköisen asuntolainan maksun etsimällesi pääomalle ja kirjoittaa muita asiaan liittyviä tietoja, mukaan lukien suunniteltu takaisinmaksu.
Jokainen luotonantaja, jonka kanssa puhut, voi tarjota tämän. Vaihtoehtoisesti, monet online-asuntolainalaskimet, mukaan lukien yllä linkittämämme, antavat myös mahdollisuuden pyytää asuntolainanantajilta tarjouksia koroista ja suurimmista hyväksytyistä määristä.
5. Liittojen kreivi
Koska minkä tahansa HOA: n säännöt ja säännöt saattavat olla ainutlaatuisia, älä luota käytettyihin tietoihin tai aiempaan kokemukseen muusta kehityksestä oppiaksesi, mitä HOA: n säännöt ja liitot ovat. Ja mieti miettiä, pystytkö elämään heidän kanssaan.
Voisit huomata, että olet rajoitettu monella tapaa kuin olettaa. Hallitsevien ovien värin ja vastaavien lisäksi CC & R: t voivat rajoittaa miten korkea ruoho voi kasvaa, voit istuttaa tai poistaa puita, minkä tyyppisiä ajoneuvoja voit pysäköidä kadulle tai ajotielle (esimerkiksi pysäköintikiellot eivät ole harvinaisia), kuinka korkeat aidat voivat olla ja millaisia päällysteitä, joita voit käyttää kattoikkunoissa.
Jos ympäristöystävällinen asuminen on henkilökohtainen prioriteetti, tarkista HOA: n vihreät säännökset aloittaen siitä, mitä voidaan istuttaa kotisi ympärille ja kuinka kasvillisuus voidaan ylläpitää.
Esimerkiksi jotkut HOA: t eivät salli xeriscapingia, joka on ympäristöystävällinen maisemointimuoto kuiville ilmasto-olosuhteille, ja voivat rajoittaa minkä tahansa puutarhan kokoa ja koostumusta. Säännöt voivat myös määrätä tiettyjen lannoitteiden, torjunta-aineiden tai sprinklerijärjestelmien käytön pihan ylläpitämiseksi ja kieltää kompostipaalut ja aurinkopaneelit.
Tarkista kielet, jotka saattavat estää sinua vuokraamasta kiinteistöäsi tai edes hankaloittamasta sitä. Tavanomaiseksi katsottu voi riippua lainkäyttöalueesta. ”Seattlen alueella on yleistä löytää kieltoja lyhytaikaisille vuokrauksille. HOA: lla on intressi rajoittaa muiden kuin omistajien käyttämien yksiköiden prosentuaalista määrää, koska asuntolainan myöntäjät saattavat olla haluttomia myöntämään lainoja rakennuksissa, joissa vuokrausaste on korkea ”, Manning sanoo.
6. Konfliktien hallinta
Kuten missä tahansa yhteisössä, erimielisyyksiä syntyy suunnitellun kehityksen yhteydessä, joskus joidenkin asukkaiden taivuttaessa tai rikkoneen sääntöjä. Ennen kuin ostat, tutustu siihen, miten säännöt asetetaan ja pannaan täytäntöön ja mitä rangaistuksia määrätään sääntöjä rikkoville.
Seuraamukset voivat olla tiukat. Joissakin HOA-ratkaisuissa seurauksena voi olla sakkojen tai oikeuden nostaminen tai HOA: n kiinnittäminen panttioikeuteen kodissasi. Kiinnitä erityistä huomiota siihen, pystyykö HOA sulkemaan kiinteistösi HOA-maksujen maksamatta jättämisestä tai CC&R -sääntöjen rikkomisista johtuvien sakkojen maksamatta jättämisestä.
Kysy mahdollisten konfliktien ratkaisuprosessista sekä siitä, kuinka HOA hallitsee sääntöjen lisäyksiä tai muutoksia.
Pyydä luetteloa tai muuta kirjanpitoa konflikteista ja sääntöjen rikkomisista, jotka yhdistyksen on täytynyt ratkaista. Jos nämä tiedot eivät sisällä yksityiskohtaisia oikeusjuttuja, kysy niistä. Varmista, että HOA: lla on menneitä, nykyisiä tai vireillä olevia oikeudenkäyntejä. Tarkista myös tällaisten tapausten tulokset.
7. HOA: n maine
Koska yhdistys toimii pääasiassa hyperkunnan paikallishallinnona, on hyvä tutkia, kuka sitä johtaa ja kuinka hyvin nämä ihmiset toimivat yhdessä.
On hyvin yleistä, että HOA: ta valvovat sellaiset yhteisöasukkaat, jotka toimivat vapaaehtoisina ja yhdistyksen jäsenet valitsevat. Joitakin yhdistyksiä kuitenkin hallitaan täysin ammattimaisesti. Jos yksityistä yritystä hoitaa HOA, selvitä sen maine ennen ostamista. Jos HOA: lla on työntekijöitä tai yrityksiä, joille se ulkoistaa tehtäviä, kysy näistä yhteisöistä ja heidän tekemästään työstä.
Keskustele jos mahdollista joillekin rakennuksen nykyisistä omistajista - mieluummin omistajille, jotka eivät ole HOA: n hallituksessa ja ovat asuneet rakennuksessa useita vuosia. Kuinka hallitus toimii kollegiaalisesti? Käsitelläänkö mielipide-eroja yleensä siviilikäytössä ja rakentavasti? Ole valppaana viitteistä usein käydystä, jopa jatkuvasta draamasta. Kuten joillekin muille hallintoelimille, HOA: ta voivat haitata egoismi, valtapelit ja pikkupolitiikka.
Ajoita aika puhua HOA: n presidentin kanssa saadaksesi selville, haluatko tämän henkilön tehdä päätöksiä puolestasi kehityksestä. Kysy myös presidenttiä asukkaiden kiinnostuksesta hallituksessa palvelemiseen: Onko siihen suuri motivaatio vai suhteellinen välinpitämättömyys? Tämä keskustelu voi myös motivoida sinua (tai ei) palvelemaan itse hallituksessa jonakin päivänä, muutosta, joka edellyttäisi valintaa ja luopumista vapaasta ajasta uusille vastuullesi.
8. HOAn noudattaminen
Älä luota siihen, että hälytät asianmukaisesti yhdistyksen ja sinua kiinnostavan talon nykyisen omistajan välisistä viipyvistä ongelmista. Jos kysyt näistä ongelmista ajoissa, voit johtaa niiden perimiseen, kun otat kiinteistön haltuunsa.
Jotkut mahdolliset ongelmat voivat olla ilmeisiä, kuten kuollut tai kasvanut maisemointi tai maalin hiominen. Ja päinvastoin, onko omistaja tehnyt kiinteistön ulkopuolelle parannuksia tai muita muutoksia ilman HOA-hyväksyntää? Jos nämä muutokset eivät ole sääntöjen mukaisia, mitä voi tapahtua sinulle, jos omistat kiinteistön? Voit ehkä pakottaa omistajan korjaamaan ongelmat osana myyntisopimusta tai toimittamaan käteisellä sulkemisen yhteydessä.
9. Vakuutusvastuut
Kuten kiinteistön omistamisessa, myös suunnitellussa kehittämisessä olevat vakuutussäännökset voidaan jakaa siten, että HOA kattaa joitain vaaroja tai alueita ja talonomistaja vastaa muista.
Nämä ovat usein valtion lain mukaisia. Esimerkiksi Floridassa osakehuoneiston HOA on vakuutettava kaikki yhteiset omaisuuserät, jotka sisältävät kaikki rakennuksen osat yksikön keskeneräiseen kipsilevyyn saakka. Samanaikaisesti talonomistaja on vastuussa kaikesta henkilökohtaisesta omaisuudestaan, mukaan lukien kodinkoneet, lattiat, kalusteet, ikkunakäsittelyt ja vastaavat.
Tarkasta tarkka jako tarkistamalla sen valtion laki, jossa asut. Vahvista, että kiinteistön HOA noudattaa näitä vaatimuksia.
Katastrofivakuutus on erityisen tärkeä, jos harkitset asunnon tai kaupunkitalon ostamista alueelta, jolla on taipumusta suuriin luonnonkatastrofeihin, kuten tulvat, maanjäristykset, lumimyrskyt, metsäpalot, tornadot tai hurrikaanit. "Tyynenmeren luoteisosassa maanjäristysvakuutukset ovat hyvin yleisiä, vaikka niitä ei vaadita", Manning sanoo.
Tarkista, tarjoaako HOA ylimääräistä kattavuutta osana omaisuutta kehitysyhteistyössä. ”Tulevaisuuteen suuntautuva HOA voi tehdä kerrostalon houkuttelevammaksi”, Manning sanoo. Ne saattavat lisätä ”maanjäristys ja muun tyyppiset vahinkovakuutukset, heijastuvat talonomistajan HOA-maksuihin.” Sinun on tietenkin vahvistettava, kattaako tällainen lisävakuutus myös asunnonomistajan laillisen vastuun piiriin kuuluvat alueet vai vain ne, jotka ovat alle HOA: n vastuualue.
Pohjaviiva
Asuminen suunnitellussa kehityksessä - ja siihen, että heidät ohjataan osittain HOA: n sääntöjen mukaan - voi olla sekalainen siunaus. Se tarjoaa mahdollisuuden vaihtaa kotisi hallintaan pienemmillä vastuilla kuin ylläpidolla ja hyödyntää yhteisiä mukavuuksia ja turvallisuutta. Se voi kuitenkin myös vaihtaa tyypillisen naapuruston monipuolista ulkonäköä yhtenäisemmän ulkonäön saavuttamiseksi, tosin sellaisen, jolla on pienempi mahdollisuus naapurin sisustusmakuun tai huolimaton ylläpitotavoista tulla sinulle ongelma.
Se, kuinka hyvin omaksut nämä vaihtoehdot, vaikuttaa siihen, kuinka onnellinen olet asuntohuoneistossa tai muussa ”suunnitellussa kodissa”. Jos päätät jatkaa ostoa, muista kiinnittää ammattilaisia, mukaan lukien kiinteistönvälittäjä, joka tuntee suunnitellut kehitystyöt ja HOA-asiat, koska niihin liittyy joukko epätavallisia näkökohtia verrattuna yhden perheen kodin ostamiseen.
