Mikä on ympäröivä laina?
Kiertolaina on eräänlainen asuntolaina, jota voidaan käyttää omistajan rahoitussopimuksissa. Tämäntyyppiseen lainaan sisältyy myyjän asuntolaina ja se lisää ylimääräisen lisäarvon saadakseen kokonaishinta, joka myyjälle on maksettava ajan myötä.
Rahoitustapaa, johon kääntölaina perustuu, käytetään yleisesti myyjän rahoittamissa sopimuksissa. Kiertolainalla on samat ominaisuudet kuin myyjän rahoittamalla lainalla, mutta se ottaa myyjän nykyisen asuntolainan huomioon rahoitusehdoissa.
Myyjän rahoitus
Myyjän rahoitus on rahoitustyyppi, jonka avulla ostaja voi maksaa pääoman suoraan myyjälle. Myyjän rahoitussopimuksilla on myyjälle suuria riskejä, ja ne edellyttävät yleensä keskimääräistä korkeampia käsirahaa. Myyjän rahoittamassa sopimuksessa sopimus perustuu velkakirjaan, josta käyvät ilmi rahoituksen ehdot. Myyjän rahoittama kauppa ei myöskään edellytä, että pääoma vaihdetaan etukäteen, ja ostaja suorittaa erämaksut suoraan myyjälle, jotka sisältävät pääoman ja korot.
Kuinka ympäröivä laina toimii
Wrap-around -lainat perustuvat omistajarahoituskonseptiin ja niissä käytetään samaa perusrakennetta. Kierrettävää lainarakennetta käytetään omistajan rahoittamassa sopimuksessa, kun myyjällä on jäljellä oleva summa maksaa kiinteistön ensimmäisestä asuntolainasta. Kiertolaina ottaa huomioon myyjän nykyisen asuntolainan jäljellä olevan saldon sen sopimukseen perustuvalla asuntolainan korolla ja lisää korotussalkun kokonaismyyntihinnan saavuttamiseksi.
Kierrettävissä lainoissa myyjän peruskorko perustuu olemassa olevan asuntolainan ehtoihin. Tasapainon saavuttamiseksi myyjän on ainakin ansaittava korko, joka vastaa lainan korkoa, joka on silti maksettava takaisin. Siten myyjällä on joustavuus neuvotella ostajan korosta nykyisten ehtojensa perusteella. Yleensä myyjä haluaa neuvotella korkeimmasta mahdollisesta korosta voidakseen suorittaa maksut ensimmäisestä asuntolainalle ja ansaita myös korkoerän kaupasta.
Kiertolainat voivat olla myyjille riskialttiita, koska he ottavat täyden lainan maksukyvyttömyysriskin.
Esimerkki ympäröivästä lainasta
Oletetaan, että Joycella on kotonaan 80 000 dollarin asuntolaina korolla 4%. Hän myy kotinsa Brianille 120 000 dollarilla, joka laskee 10% ja lainaa loput eli 108 000 dollaria 7%: n korolla. Joyce ansaitsee 7% 28 000 dollarilla (ero 108 000–80 000 dollarilla) plus 7–4%: n ero 80 000 dollarin asuntolainalla.
Erityiset huomiot ympäröivälle lainalle
Kiertolainat voivat olla myyjille vaarallisia, koska he ottavat täyden lainan laiminlyöntiriskin. Myyjien on myös oltava varma, että heidän olemassa olevaan kiinnitykseen ei sisälly vieraantumislauseketta, joka velvoittaa heidät palauttamaan asuntolainalainan kokonaisuudessaan, jos vakuuden omistusoikeus siirretään tai jos vakuus myydään. Luovutuslausekkeet ovat yleisiä useimmissa asuntolainoissa, jotka usein estävät kääntyvien lainojen tekemisen.
