Kiinteistön arvon arviointi on välttämätöntä monille yrityksille, mukaan lukien rahoitus, myyntiluettelo, sijoitusanalyysi, kiinteistövakuutus ja verotus. Mutta useimmille ihmisille kiinteän kappaleen kysyntä- tai ostohinnan määrittäminen on hyödyllisin sovellus kiinteistöjen arvostamisessa. Tämä artikkeli antaa johdannon kiinteistöjen arvonmäärityksen peruskäsitteisiin ja menetelmiin, etenkin kun se liittyy myyntiin.
Kiinteistöjen arvostus: mitä sinun pitäisi tietää
Perusarvokäsitteet
Arvo
Teknisesti ottaen kiinteistön arvo määritellään kiinteistön omistamisesta johtuvien tulevien etujen nykyarvoksi. Toisin kuin monet nopeasti kulutettavat kulutustavarat, kiinteistöjen edut toteutuvat yleensä pitkän ajan kuluessa. Siksi kiinteistön arvon arvioinnissa on otettava huomioon taloudelliset ja sosiaaliset suuntaukset sekä valtion valvonta tai määräykset ja ympäristöolosuhteet, jotka voivat vaikuttaa neljään arvoelementtiin:
Hinta verrattuna kustannuksiin ja hintaan
Arvo ei välttämättä ole yhtä suuri kuin kustannus tai hinta . Kustannuksilla tarkoitetaan todellisia kuluja - esimerkiksi materiaaleihin tai työvoimaan. Hinta, toisaalta, on summa, jonka joku maksaa jostakin. Vaikka kustannukset ja hinta voivat vaikuttaa arvoon, ne eivät määritä arvoa. Talon myyntihinta saattaa olla 150 000 dollaria, mutta arvo voi olla huomattavasti korkeampi tai alempi. Esimerkiksi, jos uusi omistaja löytää talossa vakavan puutteen, kuten viallisen perustan, talon arvo voi olla alhaisempi kuin hinta.
Markkina-arvo
Arviointi on mielipide tai arvio tietyn kiinteistön arvosta tietynä ajankohtana. Yritykset, valtion virastot, yksityishenkilöt, sijoittajat ja asuntolainayritykset käyttävät arviointiraportteja tehdessään kiinteistökauppoja koskevia päätöksiä. Arvioinnin tavoitteena on selvittää kiinteistön markkina-arvo - todennäköisin hinta, jonka kiinteistö tuo kilpailukykyisillä ja avoimilla markkinoilla.
Markkinahinta, hinta, jolla kiinteistö tosiasiallisesti myy, ei välttämättä aina edusta markkina-arvoa. Esimerkiksi, jos myyjä on pakollisessa markkinoiden sulkemisen uhan vuoksi, tai jos yksityistä myyntiä pidetään, kiinteistö voi myydä alle markkina-arvon.
Arviointimenetelmät
Tarkka arvio riippuu menetelmällisestä tiedonkeruusta. Erityiset tiedot, jotka kattavat tietyn kiinteistön yksityiskohdat, ja yleiset tiedot maasta, alueesta, kaupungista ja naapurustosta, jossa kiinteistö sijaitsee, kerätään ja analysoidaan arvon saamiseksi. Arvioinnissa käytetään kolmea peruslähestymistapaa kiinteistön arvon määrittämiseksi.
Tapa 1: Myynnin vertailumenetelmä
Myynnin vertailumenetelmää käytetään yleisesti omakotitalojen ja maan arvostamisessa. Joskus kutsutaan markkinatietoon, se on arvonarvo, joka saadaan vertaamalla kiinteistöä äskettäin myytyihin kiinteistöihin, joilla on samanlaiset ominaisuudet. Näihin vastaaviin ominaisuuksiin viitataan vertailukelpoisina , ja kelvollisen vertailun tarjoamiseksi kunkin on:
- Ole niin samanlainen kuin kohdeomaisuus kuin mahdollista.On myyty viimeisen vuoden aikana avoimilla, kilpailukykyisillä markkinoillaAnto on myyty tyypillisissä markkinaolosuhteissa
Arviointiprosessissa tulisi käyttää vähintään kolme tai neljä vertailukelpoista. Tärkeimmät tekijät, jotka on otettava huomioon valittaessa vertailukelpoisia, ovat koko, vertailukelpoiset ominaisuudet ja - ehkä ennen kaikkea - sijainti, joilla voi olla valtava vaikutus kiinteistön markkina-arvoon.
Vertailukelpoisten ominaisuudet
Koska kaksi ominaisuutta eivät ole täsmälleen samanlaisia, vertailukelpoisten tuotteiden myyntihintoihin tehdään oikaisuja eroavien ominaisuuksien ja muiden arvoon vaikuttavien tekijöiden huomioon ottamiseksi, mukaan lukien:
- Rakennusten ikä ja kuntoMyynnin päivämäärä, jos vertailukelpoisen myyntihetken ja arviointipäivän välillä tapahtuu taloudellisia muutoksiaKäyttöehdot ja ehdot, kuten jos kiinteistön myyjä oli pakkokeino tai jos kiinteistö myytiin sukulaisten välillä (alennushinta) sijainti, koska samanlaiset ominaisuudet saattavat vaihdella hinnasta alueelta toiselleFyysiset ominaisuudet, mukaan lukien tontin koko, maisemointi, rakennustyyppi ja -laatu, huoneiden lukumäärä ja tyyppi, asuintilaa neliömetriä, parkettilattiat, autotalli, keittiö päivitykset, takka, uima-allas, keskusilma jne.
Kohteen kiinteistöjen markkina-arvion arvio pysyy vertailukelpoisten tuotteiden oikaistujen myyntihintojen muodostaman alueen sisällä. Koska jotkut vertailukelpoisten tuotteiden myyntihintoihin tehdyt muutokset ovat subjektiivisempia kuin toiset, painotettu huomio annetaan tyypillisesti niille vertailukelpoisille tuotteille, joilla on vähiten oikaisuja.
Menetelmä 2: Kustannuslähestymistapa
Kustannuslähestymistapaa voidaan käyttää arvioimaan niiden kiinteistöjen arvo, joita on parannettu yhdellä tai useammalla rakennuksella. Tämä menetelmä sisältää erilliset arviot rakennuksen (rakennusten) ja maan arvosta poistot huomioon ottaen. Arviot lasketaan yhteen kohennetun kiinteistön arvon laskemiseksi. Kustannuslähestymistavassa oletetaan, että kohtuullinen ostaja ei maksa nykyisestä parannetusta kiinteistöstä enemmän kuin hinta ostamalla vertailukelpoinen tontti ja rakentamalla vastaava rakennus. Tämä lähestymistapa on hyödyllinen, kun arvioitava kiinteistö on tyyppiä, jota ei usein myydä ja joka ei tuota tuloja. Esimerkkejä ovat koulut, kirkot, sairaalat ja valtion rakennukset.
Rakennuskustannukset voidaan arvioida useilla tavoilla, mukaan lukien neliöjalkamenetelmä, jossa äskettäin rakennetun vertailukelpoisen neliöjalkaa koskevat kustannukset kerrotaan kohteen rakennuksen neliöjalkojen määrällä; yksikkö paikallaan -menetelmä, jossa kustannukset arvioidaan perustuen rakennuskustannuksiin mittayksikköä kohti yksittäisistä rakennusosista, mukaan lukien työvoima ja materiaalit; ja määränmittausmenetelmä, joka arvioi raaka-aineiden määrät, joita tarvitaan rakennuksen korvaamiseksi, sekä materiaalien nykyhinnat ja niihin liittyvät asennuskustannukset.
arvonalennus
Arviointia varten poistoilla tarkoitetaan kaikkia ehtoja, jotka vaikuttavat negatiivisesti kiinteistöjen parannuksen arvoon, ja siinä otetaan huomioon:
- Fyysinen huonontuminen, mukaan lukien parannettavissa oleva huonontuminen, kuten maalaaminen ja katon vaihtaminen, ja parantumaton huonontuminen, kuten rakenteelliset ongelmatFunktionaalinen vanheneminen, joka viittaa fyysisiin tai suunnitteluominaisuuksiin, joita kiinteistönomistajat eivät enää pidä toivottavina, kuten vanhentuneita laitteita, päivättyjä näköisiä kalusteita tai koteja, joissa on neljä makuuhuonetta, mutta vain yksi kylpyamme. Taloudellinen vanheneminen, joka johtuu kiinteistön ulkopuolisista tekijöistä, kuten sijainnista meluisan lentokentän lähellä tai saastuttavasta tehtaasta.
Metodologia
- Arvioi maan arvo ikään kuin se olisi tyhjä ja saatavissa käytettäväksi parhaimmalle ja parhaalle käytölle, käyttämällä myyntien vertailumenetelmää, koska maata ei voida poistaa. Arvioi rakennuksen (rakennusten) rakentamisen ja rakennusparannuksen nykyiset kustannukset.Arvioi huononemisesta, toiminnallisesta vanhenemisesta tai taloudellisesta vanhenemisesta johtuvien parannusten poistojen määrä.Vähennä poistot arvioiduista rakennuskustannuksista.Lisää maa-alueen arvioitu arvo rakennuksen / rakennusten ja maa-alueiden parannusten poistettuihin kustannuksiin kokonaismäärän määrittämiseksi omaisuuden arvo.
Menetelmä 3: Tulojen aktivointimenetelmä
Tätä menetelmää, jota kutsutaan usein yksinkertaisesti tulomenetelmäksi, perustuu sijoittajan vaatiman tuottoprosentin ja kiinteistön tuottamien nettotulojen väliseen suhteeseen. Sitä käytetään tuloja tuottavien kiinteistöjen, kuten kerrostalojen, toimistorakennusten ja ostoskeskusten, arvon arvioimiseen. Arviointi tulojen aktivointimenetelmää käyttäen voi olla melko suoraviivaista, kun kohteen omaisuuden voidaan odottaa tuottavan tulevaisuuden tuloja ja kun sen kulut ovat ennustettavissa ja vakaat.
Suorat kirjaimet
Arvioijat suorittavat seuraavat vaiheet käyttäessäsi suoraa kirjainta:
- Arvioi vuotuiset potentiaaliset bruttotulot.Ota huomioon avoimet työpaikat ja vuokratappiot todellisen bruttotulon määrittämiseksi.Vähennä vuosittaiset toimintakustannukset vuosittaisen nettotulon laskemiseksi.Arvioi hinta, jonka tyypillinen sijoittaja maksaa tietyn tuoton tuloista. omaisuuden tyyppi ja luokka. Tämä saadaan aikaan arvioimalla tuottoprosentti tai aktivointiaste. Käytä aktivointiastetta kiinteistön vuosittaisiin nettotuloihin, jotta saadaan arvio kiinteistön arvosta.
Bruttotulon kertoimet
Bruttokertoimen (GIM) menetelmää voidaan käyttää arvioimaan muita kiinteistöjä, joita ei yleensä osteta tulo-ominaisuuksiksi, mutta joita voidaan vuokrata, kuten yhden ja kahden perheen asuntoja. GRM-menetelmä yhdistää kiinteistön myyntihinnan sen odotettuihin vuokratuottoihin. (Katso aiheeseen liittyvä lukeminen kohdasta "4 tapaa kiinteistön vuokraamiseen")
Asuinkiinteistöissä käytetään tyypillisesti kuukausittaista brutotuloa; kaupallisissa ja teollisuuskiinteistöissä käytettäisiin bruttovuosituloa. Bruttokertoimen menetelmä voidaan laskea seuraavasti:
Myyntihinta ÷ vuokratuotto = bruttotuottokerroin
Ainakin kolmen samankaltaisen kiinteistön viimeisimpiä myynti- ja vuokraustietoja voidaan käyttää tarkan GIM: n luomiseen. GIM: ää voidaan sitten soveltaa kohde-omaisuuden arvioituun oikeudenmukaiseen markkinoiden vuokraukseen sen markkina-arvon määrittämiseksi, joka voidaan laskea seuraavasti:
Vuokratulot x GIM = arvioitu markkina-arvo
Pohjaviiva
Tarkka kiinteistöjen arviointi on tärkeää asuntolainan myöntäjille, sijoittajille, vakuutuksenantajille ja ostajille sekä kiinteistöjen myyjille. Vaikka arvioinnit suorittavat yleensä ammattitaitoiset ammattilaiset, kuka tahansa todelliseen kauppaan osallistuva voi hyötyä siitä, että hänellä on perustiedot kiinteistöjen arvioinnin erilaisista menetelmistä.
