Mikä on UPREIT?
UPREIT tarkoittaa sateenvarjokumppanuuskiinteistöjen sijoitusluottoa. UPREIT on ainutlaatuinen REIT-rakenne, jonka avulla kiinteistöjen omistajat voivat vaihtaa kiinteistönsä UPREIT: n osakeomistukseen. UPREIT: iin sovelletaan kuitenkin yleensä sisäisen tulotunnuksen (IRC) 721 jakson säännöksiä.
Avainsanat
- UPREIT on ainutlaatuinen REIT-rakenne, jonka avulla kiinteistöjen omistajat voivat vaihtaa kiinteistönsä UPREIT: n osakeomistukseen. UPREIT: n osakeomistukset osakekohtaiseksi vaihtoon ovat yleensä osaston 26 sisäisten tulolajien koodin 721 §: n nojalla sallittuja. UPREIT-omaisuuden rahoittajat voivat lykätä omaisuuttaan. verot kiinteistöjen myynnistä vastineeksi UPREIT-yksiköille, vaikka UPREIT-yksiköiden myyntivoittoveroihin sovelletaan tavanomaista REIT-verotusta.
UPREIT-ymmärtäminen
Dwight D. Eisenhower esitteli kiinteistösijoitusrahastot (REIT) eräänlaisena vaihtoehtoisena kiinteistörahastoina. REITit luodaan kiinteistökannatyyppinä, joka sisältää kiinteistöjä ja kiinteistöjen rahoituspääomaa. REIT: t ovat yhteisö, joka antaa sijoittajille mahdollisuuden tehdä sijoitusosuuksia yrityksen oman pääoman ehtoisiin osuuksiin tai osakkeisiin.
Koska REIT: t ovat kehittyneet markkinoilla, on kehitetty joitain vaihtoehtoisia rakenteita erityyppisten sijoittajien tarjoamiseksi. UPREIT on yksi tällainen rakenne, joka tunnetaan ensisijaisesti omaisuuserien myöntämisestä vastikkeeksi osakeomistukseen. DownREIT ja jotkut muut vaihtoehdot on myös luotu offshot-muodossa.
Perustamisessaan REIT: t voivat valita minkä tyyppisen liiketoimintarakenteen. Julkisesti kaupankäynnin kohteena olevat REITit rakennetaan yhtiöiksi. Yksityiset REIT-yksiköt päättävät yleensä olla rakennerahastoiksi tai yhdistyksiksi, vaikka ne voivat myös valita muita tiloja. Kuten useimmat yritykset, myös yksityisillä yhteisöillä on mahdollisuus verottaa yhtiöinä.
Kaikille REIT-laitteille on ensisijaisen tärkeää, että ne täyttävät IRC-osaston 26, 856–859 jakson vaatimukset. Näitä vaatimuksia täyttäessään REIT voi siirtää kaiken tulonsa osakkeenomistajilleen. Siirtotulona pidetään sinänsä vähennystä ja REIT maksaa veroina hyvin vähän. Päävaatimus on, että yli 90% liiketoiminnasta kohdistuu kiinteistöomaisuuteen.
Erityiset näkökohdat
Kiinteistön myynnin sijasta omistaja voi lisätä sen UPREIT-arvoon vastineeksi yksiköille. Osakkeilla on yleensä sama arvo kuin sijoitetulla kiinteistöllä. Koska REIT: lle myyty kiinteistö kuuluu IRC: n 721 §: n soveltamisalaan, liiketoimi ei luo verotettavaa tapahtumaa.
Omaisuuden jakoon muuntamisessa UPREIT: t voivat sanella erityissäännöksiä. Usein vaihto tarjoaa myyjälle erityisiä yksiköitä, joiden avulla kiinteistöjen myyjät voivat valita, miten he haluavat ansaita REIT: n. Kiinteistövälittäjät voivat saada muuntaa osuudet välittömästi REIT-osakkeiksi. Saatavana voi olla myös muita optioita, kuten osakkeiden hallussapito vähintään yhden vuoden ajan ja sitten käteisvarojen vastaanottaminen.
Kun sijoittaja myy kiinteistönsä UPREIT: lle, UPREIT omistaa kiinteistön ja kaikki siihen liittyvät hallinnot. UPREIT-hallinta voi olla jonkin verran monimutkaisempaa kuin perusrekisterit, mikä johtuu osaston 721 vaihtovaihtoehdosta ja kaikista uuden osakkeenomistajan mukana olevista säännöksistä. UPREIT-päälliköt vastaavat REIT-portfolionsa hallinnasta tuoton tuottamiseksi.
UPREIT: n osakkeet voivat vaihdella johdon toiminnan, kiinteistöjen arvonmäärityksen, rahoitustarjousten ja muiden tapahtumien perusteella. Tämä voi luoda epävakautta osakkeenomistajille. UPREIT-osakkeenomistajilla on tyypillisesti joustava likviditeetti, jonka avulla he voivat helposti muuntaa osakkeensa käteiseksi milloin tahansa.
UPREIT-ohjelmien edut
UPREIT-arvot voivat olla käyttökelpoinen vaihtoehto jokaiselle kiinteistönomistajalle, joka haluaa myydä kiinteistöään. Sellaisena se voi vedota sekä yksittäisiin kiinteistöjen omistajiin että kaupallisten kiinteistöjen omistajiin. Jokainen kiinteistönomistaja, joka päättää tehdä § 721 -vaihto UPREIT: ksi, voi saada kiinteistön arvon UPREIT-yksikköinä.
Kohdan 721 vaihtaminen UPREIT: ksi ei luo verotettavaa tapahtumaa. Osakkeenomistajia verotetaan kuitenkin yleisten REIT-verotusstandardien perusteella. Jotkut kiinteistöjen omistajat voivat käyttää tällaista sijoitusta kiinteistöjen suunnitteluun, koska se voi mahdollisesti ohittaa verot kokonaan.
Vaatimukset UPREITille
UPREIT on kaikkien normaalien kirjanpito- ja vero-ohjeiden mukainen REIT. UPREIT-arvot luotiin sallimaan kiinteistöjen osallistuminen REIT: ään vastineeksi omistusosuuksista. Tätä rakennetta ohjaa siksi IRC: n jakson 721 standardit, joissa käsitellään osakevaihtotilojen verojärjestelmiä. Yleensä mitä tahansa REIT: ää, joka sallii kappaleen 721 vaihdot REIT: ssä, voidaan pitää UUDELLEEN.
Suurin osa REIT-yksiköistä keskittyy tiettyyn kiinteistömarkkinoiden segmenttiin, tosin ohjeellisissa standardeissa vain määrätään, että kiinteistöjen ja niihin liittyvän rahoituksen on muodostettava yli 90% liiketoiminnasta. UPREITs noudattaa tyypillisesti samaa sijoitusstrategiaa, keskittyen kohdennettuun kiinteistövälille.
Kohta 721 antaa ohjeelliset standardit osakkeenomistajien osuuksien vapauttamiselle omaisuudeksi. Osa 721 voi olla vaihtoehto IRC-osion 1031 vaihtoille. 1031 §: n mukaiset vaihdot antavat kiinteistön omistajalle mahdollisuuden myydä kiinteistönsä ja sijoittaa tuotot samankaltaiseen vaihtoon verojen välttämiseksi.
Kappaleen 1031 vaihtoa ei sallita UPREIT-osakkeissa, koska ne vaativat samankaltaisia vaihtoja eivätkä salli kiinteistöjä jakaa omistusoikeuden vaihtoa. Siksi jakson 721 vaihto UPREIT: ksi voi olla houkutteleva. Sekä 721 että 1031 vaihto mahdollistavat kiinteistön omistajan lykätä veroja.
UPREIT vs. DownREIT
UPREIT, DownREIT ja kaikki muut erityiset REIT -yhteisöt ovat yksinkertaisesti REIT-yksiköitä ytimessään erityisillä säännöksillä, jotka antavat niille jonkin verran lisäjoustavuutta. DownREIT antaa kiinteistövälittäjälle mahdollisuuden perustaa yhteisyritys REIT: n kanssa. DownREIT: ssä yksiköiden vaihto perustuu ensisijaisesti yhteisyrityksen kiinteistön arvoon, joka voi tuottaa parempia tuottoja yhteisyrityksen osakkeenomistajalle.
