Mikä on päätteen aktivointiaste?
Pääoman aktivointiaste, joka tunnetaan myös nimellä irtautumisaste, on korko, jota käytetään arvioimaan kiinteistön jälleenmyyntiarvo pitoajanjakson lopussa. Vuotuinen odotettu nettotuotto (NOI) jaetaan terminaalin korkotasolla (prosentteina ilmaistuna) terminaaliarvon saamiseksi. Terminaalin aktivointiasteet arvioidaan perustuen vertailukelpoisiin transaktiotietoihin tai siihen, jonka uskotaan olevan sopivaa tietyn kiinteistön sijaintiin ja ominaisuuksiin.
Avainsanat
- Terminaalin aktivointiastetta käytetään arvioimaan kiinteistön jälleenmyyntiarvo pitoajanjakson lopussa. Läpimärän korko on kiinteistön ennakoidun ensimmäisen vuoden NOI jaettuna kiinteistön hankintahinnalla.Jos tämä pääoman aktivointiaste on alhaisempi kuin sisäänpääsyaste, se tarkoittaa yleensä, että kiinteistösijoitus oli kannattava.
Terminaalin aktivointiasteen ymmärtäminen
Läpimärän korko on ensimmäisen vuoden ennakoitu nettokate (NOI) jaettuna alkuperäisellä sijoituksella tai ostohinnalla. Sitä vastoin terminaalin aktivointiaste on viimeisen vuoden (poistumisvuosi) ennustettu NOI jaettuna myyntihinnalla. Jos tämä korko on alhaisempi kuin osakepääoman korko, se tarkoittaa yleensä, että kiinteistösijoitus oli kannattava.
Useimmat kiinteistösijoittajien ammattilaiset ovat yhtä mieltä siitä, että on tärkeää sovittaa terminaalin aktivointiaste nykyiseen markkinoiden korkoon, pitäen mielessä, että voi olla turvallisempi testi kehitystyölle päästöjen korkojen pienentämiseksi. Dynaaminen laskentataulukko voi olla hyödyllinen kehitysprojektin stressitestauksessa, jotta päästäisiin korkeimpaan päätelaitteiden aktivointiasteeseen, joka silti tarjoaisi sijoittajille riittävän lisäyksen.
Taitavat kiinteistösijoittajat etsivät markkinoita ja kiinteistötyyppejä, joilla markkina-arvon odotetaan laskevan, koska alhaisempi pääoman aktivointitaso verrattuna osakepääoman korkoon johtaa pääomavoittoihin olettaen, että nettotulot eivät lasku pitoajanjakson aikana. Jotkin huomioon otettavista tiedoista sisältävät tarjonta- ja kysyntätiedot kustakin avaruusluokasta sekä palveluista ja kuluista, joiden oletetaan liittyvän kullekin toiminta-alueelle.
Vaikka tulevaisuus on aina epävarmaa, minkä tahansa hallussapitojakson lopussa on varmaa kaksi asiaa: rakennukset ikääntyvät ja markkinat muuttuvat. Siksi on kriittistä, että kaikki kiinteistösijoittajat kokoavat ja analysoivat niin paljon tietoa kuin mahdollista, jotta projektin pääteastetta voidaan käyttää tarkasti.
Esimerkki terminaalin aktivointiasteesta
Sijoittaja ostaa täysin käytössä olevan kiinteistön 100 miljoonalla dollarilla. Ensimmäisen vuoden NOI: n arvioidaan olevan 5, 0 miljoonaa dollaria. Pääoman korko on siten 5, 0%. Seitsemän vuotta myöhemmin sijoittaja uskoo terminaalin aktivointiasteen olevan noin 4, 0%. Viime vuoden NOI: n, joka on ottanut huomioon vuokrien nousun matkan varrella, ennustetaan olevan 5, 5 miljoonaa dollaria (jälleen olettaen, että täysi käyttöaste). Jälleenmyyntiarvon arvioidaan olevan 137, 5 miljoonaa dollaria (5, 5 miljoonaa dollaria NOI: ssä jaettuna 4, 0%: n pääoman aktivoinnilla tai poistumisasteella).
