Mikä on Propco (kiinteistöyhtiö)?
Propco, kiinteistöyhtiö tai rekrytointiyritys on toissijainen kokonaisuus, jonka yritys on luonut pitämään ja hallitsemaan yrityksen omistamia kiinteistöjä. Propcos perustetaan useimmiten tytäryritykseksi, joka on omistaa emoyhtiön tai opcon (toimintayhtiö) tuloja tuottavaa kiinteistöä. Kiinteistöyhtiö omistaa kaikki kiinteistöt ja niihin liittyvät velat tarjoamalla emoyhtiölle tai operatiiviselle yritykselle rahoitukseen ja luottoluokituksiin liittyviä etuja.
Propcosin ymmärtäminen
Propco-järjestelyt tehdään melkein aina edullisemman rahoituksen saamiseksi sekä propco- että opco-ohjelmille. Propano voi rahoittaa huomattavasti suurempaa määrää kiinteistöomistuksiaan paljon kilpailukykyisemmillä hinnoilla, koska pankki tekee päätöksen fyysisistä, tuloja tuottavista varoista eikä liiketoiminnan toiminnan sujuvamman arvonmäärityksen sijaan. Tämä luo selkeyttä rahoituspankille, ja opco puolestaan poistaa kiinteistöjensä kirjanpitokustannukset välittömistä kirjoistaan.
Kiinteistöyhtiöt tekevät rahoituksesta selkeämmän.
Propco-järjestelyn riskit
Tämän tyyppinen propco-opco-järjestely antaa operatiiviselle yritykselle vuokrata tai vuokrata kiinteistöjä kiinteistöyhtiöltä. Käytännössä tämä näyttää myynnistä ja takaisinvuokrauksesta. Yhtiö ei kuitenkaan koskaan luovuta kiinteistöjä millään todellisella tavalla, koska propco ja opco ovat osa samaa yritysryhmää. Vaikka tämä kuulostaa yritykseltä, jolla on kakun ottaminen ja syöminen myös, propcon luomiseen voi olla haittapuoli.
Jos yritys toimii useammasta kuin ensisijaisesta sijainnista, propco-järjestely lukitsee yrityksen tilanteeseen, jossa minkä tahansa sijainnin sulkeminen vaikeutuu. Esimerkiksi perinteisessä yritysjärjestelyssä yritys saattaa sulkea heikosti toimivan sijainnin tai toimiston ja myydä todennäköisesti kiinteistön.
Sitä vastoin propco-järjestelyssä propco omistaa kiinteistön eikä välttämättä halua myydä kiinteistöä, jos markkinat eivät tuota tarpeeksi kattamaan velat. Tämän seurauksena opcoa voidaan joutua maksamaan vuokra kiinteistöstä, vaikka se ei käyttäisi sitä, koska propco riippuu kyseisistä tuloista palvellakseen kiinteistöjen velarahoitettua omaisuutta. Itse asiassa propco-opco -jako tehdään yleensä koko yrityksen hyödyntämiseksi laajentumista varten, joten yritykset joutuvat usein useisiin toimipaikkoihin prosessin läpi.
Propco REIT -siirtymiin
Koska propco voi rajoittaa opcon joustavuutta tietyissä tilanteissa, toimiva yritys pyörittää joskus kiinteistöyhtiötä kiinteistöjen sijoitusrahastona (REIT) muuttamaan sen omaksi kokonaisuudekseen. REIT: n luomisella on veroetuja emoyhtiölle, koska se poistaa kaikki kaksinkertaista verotusta koskevat ongelmat, joita voi syntyä propco-opco-järjestelyn yhteydessä. Eroteltuaan propco voi toimia kuin mikä tahansa muu REIT, lisäämällä portfolioonsa ominaisuuksia, jotka eivät liity opcon liiketoimintaan.
