Nettotulos verrattuna tulokseen ennen korkoja ja veroja: yleiskatsaus
Nettotuotto (NOI) määrittää yhteisön tai omaisuuden tuotot vähennettynä kaikilla tarvittavilla toimintakuluilla. Siinä ei oteta huomioon korkoja, veroja, investointeja, poistoja tai poistoja.
Sen sijaan voitto ennen korkoja ja veroja (EBIT) koostuu tuloista, joilla on vähemmän kuluja ilman veroja ja korkoja, mutta siinä otetaan huomioon poistot ja poistot. Liikevoitto määrää yrityksen kannattavuuden.
Nettotuotot
NOI: tä käytetään yleensä analysoimaan kiinteistömarkkinoita ja rakennuksen kykyä tuottaa tuloja. Kiinteistö voi tuottaa tuloja vuokrasta, pysäköintimaksuista, huolto- ja kunnossapitomaksuista. Kiinteistöllä voi olla vakuutustoiminnan toimintakuluja, kiinteistönhoitomaksuja, hyödyllisiä kuluja, kiinteistöveroja, vahtimestaripalkkioita, lumenpoisto- ja muita ulkohuoltokustannuksia sekä tarvikkeita.
Nyrkkisääntönä on luokitella meno toimintakuluiksi, jos rahan käyttämättä jättäminen kyseiseen kustannukseen vaarantaisi omaisuuserän kyvyn jatkaa tuottoa. Tuloverot ja asuntolainan korot eivät vaikuta yrityksen tai kiinteistösijoituksen mahdollisuuksiin tuottaa tuloja, joten ne eivät sisälly NOI: hen.
NOI-yhtälö on bruttotulot vähennettynä liiketoiminnan kuluilla ja nettotuotot. NOI määrittää myös kiinteistön aktivointiasteen tai tuoton. Kiinteistön pääoma lasketaan jakamalla kiinteän omaisuuden vuotuinen tuotto potentiaalisella kokonaismyyntihinnalla.
Tulot ennen korkoja ja veroja
Liikevoitto lasketaan vähentämällä liikevaihdosta yrityksen myytyjen tavaroiden kustannukset (COGS) ja liiketoiminnan kulut. Liikevoitto voidaan laskea myös liiketoiminnan tuottoina ja muina kuin tuottoina vähennettynä liiketoiminnan kuluilla.
Oletetaan, että ABC: n liikevaihto oli 50 miljoonaa dollaria, ja sen COGS oli 20 miljoonaa dollaria, poistojen kulut olivat 3 miljoonaa dollaria, ei-toiminnalliset tuotot 1 miljoonaa dollaria ja ylläpitokulut 10 miljoonaa dollaria viimeisen tilikauden aikana. Tuloksena oleva liiketulos oli siis 21 miljoonaa dollaria. Sen EBIT-yhtälö on 50 miljoonaa dollaria (liikevaihto) plus miljoonalla dollarilla vähennettynä 10 miljoonalla dollarilla (ylläpitokulut) vähennettynä 20 miljoonalla dollarilla (myytyjen tuotteiden hinta) on 21 miljoonaa dollaria.
Nettotulos verrattuna tulokseen ennen korkoja ja veroja Esimerkki
Oletetaan, että sijoittaja ostaa kerrostalon kaikesta käteiskaupasta. Kiinteistö tuottaa 20 miljoonaa dollaria vuokria ja palvelumaksuja. Asuinrakennuksen pesukoneiden toimintakulut ovat 5 miljoonaa dollaria ja poistot 100 000 dollaria.
Tuloksena oleva kerrostalon tuottama NOI on 15 miljoonaa dollaria (20 miljoonaa dollaria vähemmän kuin 5 miljoonaa dollaria), koska poistoja ei sisällytetä tähän laskelmaan.
Rakennuksen liiketulos on erilainen, koska liikevoitto ottaa huomioon poistot. Siksi tämän kerrostalon tuottama käyttökate on 14, 9 miljoonaa dollaria (20 miljoonaa dollaria vähemmän 5 miljoonaa dollaria vähemmän 100 000 dollaria).
Avainsanat
- NOI: n laskemiseen sisältyy toimintakulujen vähentäminen kiinteistön tuloista. Liikevoiton laskennassa käytetään samaa yhtälöä, mutta vähennetään myös poisto- ja myytävien tavaroiden kustannukset. Tuloverot eivät vaikuta yrityksen NOI: iin tai EBITiin, mutta kiinteistöverot sisältyvät yhtälöön. Operatiivisiksi kuluiksi määritellään ne kulut, jotka ovat välttämättömiä tuottojen ja omaisuuserän kannattavuuden ylläpitämiseksi.
