Diskontattua kassavirta-analyysiä (DCF) käytetään erittäin yleisesti kiinteistöinvestointien arvioinnissa, vaikka diskonttauskoron määrittämiseen liittyy useita muuttujia, joita voi olla vaikea ennustaa tarkasti. Diskontattu kassavirta-analyysi on arvostusmenetelmä, jolla pyritään selvittämään sijoituksen kannattavuus tai pelkkä kannattavuus tutkimalla ennustettua tulevaisuuden tuottoa tai sijoituksen rahavirtaa ja diskonttaamalla sitten tämä kassavirta saadakseen sijoituksen arvioitu nykyarvo.. Tätä arvioitua nykyarvoa kutsutaan yleensä nettoarvoksi (NPV). Kiinteistösijoitusten arvioimiseksi diskonttokorko on yleensä haluttu tai odotettu vuotuinen tuottoaste.
Alennetun kassavirran laskeminen kiinteistöille
Kiinteistösijoitusten osalta seuraavat tekijät on sisällytettävä laskelmaan:
- Alkuperäiset kustannukset - joko omaisuuserän ostohinta tai käsiraha.Rahoituskulut - Mahdollisen alkuperäisen tai odotettavissa olevan rahoituksen korkokustannukset.Oma-aika - Kiinteistösijoitusten osalta hallussapitoaika lasketaan yleensä viidestä viiteen vuoteen. 15 vuotta, vaikkakin se vaihtelee sijoittajien ja tiettyjen sijoitusten välillä. Lisäkustannukset vuosittain - Näihin sisältyvät ennustetut ylläpito- ja korjauskustannukset; kiinteistöverot; ja muut kustannukset rahoituskustannusten lisäksi. Suunnitellut kassavirrat - Kiinteistön omistamisesta saatujen vuokratuottojen vuosittainen ennuste.Myyntitulot - suunniteltu voiton määrä, jonka omistaja odottaa saavansa myytäessä kiinteistön lopussa ennakoidusta pitoajasta.
DCF-laskelmassa on arvioitava joukko muuttujia; näitä voi olla vaikea määritellä tarkalleen, ja niihin kuuluvat muun muassa korjaus- ja ylläpitokustannukset, ennustetut vuokrakorotukset ja kiinteistön arvonnousut. Nämä kohteet arvioidaan yleensä käyttämällä alueen vastaavien ominaisuuksien tutkimusta. Vaikka tarkkojen lukujen määrittäminen tulevien kustannusten ja kassavirtojen ennustamiseksi voi olla haastavaa, kun nämä ennusteet ja diskonttokorko on määritetty, nettoarvon laskeminen on melko yksinkertaista ja tietokoneistetut laskelmat ovat vapaasti käytettävissä.
