Vuokraomaisuuden omistamisella on sen etuja. Jos valitset oikean vuokrakohteen, voit saada säännöllisen tulovirran, joka kattaa asuntolainan ja tarjoaa sinulle kunnollisen voiton kuukausittain. Kun myyt kiinteistöä, saatat olla suurella tuulenvaihdolla.
Tämä tuloja tuottava kone voi kuitenkin maksaa sinulle, kun myyt. Tämä johtuu siitä, että maksat veroja myyntivoitoista (voitto), kun kiinteistö myydään. Vuodeksi 2018 pitkän aikavälin myyntivoittoveroaste on 15%, jos olet naimisissa hakemuksen yhteydessä, ja verotettava tulo on välillä 77 201–479 000 dollaria. Jos tulosi ovat vähintään 479 001 dollaria, myyntivoittoprosentti on 20%.
Vuokrakiinteistön myynti voi johtaa merkittävään verotukseen, riippuen myynnistä saatavasta voitosta. Esimerkiksi avioparille, joka jättää yhdessä verotettavaa tuloa 480 000 dollaria ja myyntivoittoa 100 000 dollaria, verot näistä vuokrakiinteistövoitoista olisivat 20 000 dollaria. Mutta on tapoja vähentää taakkaa, kun myyt vuokrakiinteistöä; alla on kolme strategiaa.
Korvaa voitot tappioilla
Mikä se on: Verotappioiden korjaaminen
Kenelle se on tarkoitettu: Jokainen, jolla on tappioita tietyllä verovuodella
Mitä saat: Mahdollisuus vähentää nämä tappiot vuokrakiinteistöjen myyntivoitoista
Tehokas tapa vähentää verovastetta myyessäsi vuokrakiinteistöä on yhdistää myyntivoitot tappioilla sijoitusten toisella alueella. Tätä kutsutaan verotappioiden korjuuksi. Monet ihmiset käyttävät tätä strategiaa vuoden lopulla vähentääkseen osakkeista saataviensa velkaa, mutta sitä voidaan käyttää myös kiinteistöjen vuokraukseen. Tämä johtuu siitä, että Internal Revenue Service antaa voit yhdistää voitot tappioihin vähentääksesi hallituksen velkaa.
Oletetaan, että teit 50 000 dollaria vuokrahuoneiston myynnistä, mutta otit kylpyamme osakemarkkinoilla ja menetit 75 000 dollaria. Voit korvata kokonaiset 50 000 dollarin myyntivoitot, jolloin vuokrakiinteistön myynnistä saadaan voittoa.
Hyödynnä verolain 1031 §
Mikä se on: IRS § 1031 ”Like-kind” -pörssi
Kenelle se on tarkoitettu: Jokainen voi sijoittaa tuotot sijoituskiinteistöjen (eli vuokrakiinteistöjen) myynnistä uusiin kiinteistöihin
Mitä saat: Mahdollisuus lykätä osittain tai kaikkia veroja myyntivoitosta
Kiinteistösijoittajat, jotka eivät halua nostaa rahaa, voivat lykätä myyntivoittoverojen maksamista verolain 1031 §: n nojalla. Jakson 1031 vaihto antaa sinun myydä vuokrakohteesi, ostaa ”samankaltaisen” kiinteistön ja lykätä verojen maksamista vaihtohetkellä. Voit suorittaa 1031 vaihtoa niin monta kertaa kuin haluat, mutta kun lopulta voitat voittoa, verot maksetaan. Ennen kuin vuoden 2017 verovähennys- ja työllisyyslaki hyväksytään, § 1031 -vaihto voi sisältää jopa tietyntyyppisiä henkilökohtaisia omaisuuksia. Uuden lain mukaan vaihtoon on liityttävä kiinteistöjä.
Yksinkertaisin tapa lykätä veroja on vaihtaa kiinteistö toiseen. Monimutkaisempi strategia, nimeltään laskennallinen vaihto, antaa sinun myydä kiinteistön ja hankkia sitten yhden tai useamman samankaltaisen korvaavan kiinteistön. Käsitteellä "samanlainen" on erittäin laaja tulkinta. Sinun ei tarvitse vaihtaa yhtä huoneistoa toiseen tai yhtä yritystä toiseen. Tärkein kiinteistöä koskeva ehto on, että sen on oltava vuokratarkoituksessa ja että sen on tuotettava tuloja. Henkilökohtaista kotiasi, loma-asuntoa tai muuta omaisuutta ei lasketa.
Ajoitus on tärkeä. Sinulla on 45 päivää myyntipäivästä tunnistaaksesi mahdolliset korvaavat ominaisuudet, ja sinun on suljettava uusi kiinteistö 180 päivän kuluessa. Jos veroilmoitus erääntyy ennen tätä 180 päivän ajanjaksoa, sinun on suljettava aikaisemmin. Ohita määräajat ja joudut maksamaan verot alkuperäisen vuokrakiinteistön myynnistä.
Muuta vuokrakohteestasi ensisijainen asuinpaikka
Mikä se on: vuokrakiinteistön muuntaminen ensisijaiseksi asuinpaikaksi
Kenelle se on tarkoitettu: Jokainen, joka voi muuttaa vuokrakiinteistön pääasialliseen asuinpaikkaansa parempaan verokohteluun myydessään
Mitä saat: Kyky sulkea pois 500 000 dollarin myyntivoitot veroista
Asuessasi asunnon myymisellä on parempia veroetuja kuin vuokrakiinteistön purkamisella voittoa varten, minkä vuoksi jotkut ihmiset muuttavat vuokrakiinteistöt pääasialliseksi asuinpaikakseen välttääkseen myyntivoittovero-osuman. IRS: n § 121 sallii sinun sulkea pois enintään 250 000 dollaria voitoista ensisijaisen asuinpaikkasi myynnistä, jos olet yksin, ja enintään 500 000 dollaria, jos olet naimisissa yhdessä jättämällä. Pätevyyden hankkimiseksi sinulla on oltava koti viiden vuoden ajan ja asunut siinä vähintään kaksi vuotta viidestä. Vähennysten määrä riippuu siitä, kuinka kauan kiinteistöä käytettiin vuokraamiseen verrattuna pääasialliseen asuinpaikkaan.
Oletetaan esimerkiksi, että ostit talon viisi vuotta sitten 200 000 dollarilla ja vuokrasit talon kolmeksi ensimmäiseksi vuodeksi. Kaksi vuotta sitten muutit sisään ja myit sitten talon äskettäin 300 000 dollarilla. Olet realisoinut 100 000 dollaria myyntivoittoja, mutta voit vähentää siitä vain kaksi viidesosaa (40%), koska asut vain kotona kaksi viidestä. Jäljelle jäävät 60 000 dollarin myyntivoitot kannetaan veroilla.
Verovähennykset vuokrakiinteistöjen omistajille
Pohjaviiva
Pääomavoittovero voi viedä suuren osan kiinteistöjen sijoitusten myyntituloista, mutta onneksi on olemassa tapoja kiertää tämä. Riippumatta siitä, vaihdatko kiinteistöä toiseen, yhdistä sijoitustappiot voittoihin verotuksen korvaamiseksi tai vuokran muuttamiseksi ensisijaiseksi asuinpaikkani, nämä strategiat auttavat sinua lykkäämään tai välttämään osittain tai kokonaan myyntivoittoverojen maksamista. Ilman niitä myyntivoitot voivat maksaa sinulle jopa 15% tai 20% voitostasi verotettavasta tulostasi riippuen.
