Sisällys
- Kuinka paljon taloa voit varata? Ennakkomaksu ja laina-arvo -suhdeMitkä ennakkomaksu vaikuttaa tarjoihisiMatalarahoitusohjelmat4 Tapoja säästää enemmän käsirahaan
Kun ostat kodin, ennakkomaksu on yksi suurimmista ennakkomaksuista. Et pidä sekoittaa sulkemiskustannuksiin, käsiraha on se osa ostohintaa, jonka maksat etukäteen sulkemisen yhteydessä. Yleensä, jos sijoitat vähemmän rahaa kotiin sulkemisen yhteydessä, maksat enemmän palkkioita ja korkoja lainan elinaikana (ja päinvastoin).
Ennakkomaksuksi nimeämäsi määrä auttaa lainanantajaa selvittämään, kuinka paljon rahaa lainataan sinulle ja minkä tyyppinen asuntolaina on parhaiten tarpeitasi vastaava. Mutta kuinka paljon on juuri oikea summa käsirahaan? Liian vähän maksaminen maksaa sinulle korkoa ja palkkioita ajan myötä. Liian paljon voi säästää säästöjäsi tai vaikuttaa negatiivisesti pitkäaikaiseen taloudelliseen terveyteesi. Lisäksi sinun on vielä otettava huomioon sulkemiskustannukset, muuttokulut ja muut kuukausittaiset laskut. Viime kädessä käsirahasi määrä riippuu sinusta: säästöt, tulot ja uuden kodin budjetti.
Ensin sinun on selvitettävä budjettisi ja miten se voi vaikuttaa käsirahaasi. Investopedian ilmainen online-asuntolainanlaskin auttaa sinua laskemaan kuukausittaiset asuntolainan maksut ja tekemään oikeita taloudellisia päätöksiä taloa ostettaessa. Yksi kentistä kysyy arvioitua ennakkomaksua.
Kuinka paljon taloa voit varata?
Kun olet hyväksynyt asuntolainan ennakkoon, lainanantaja kertoo hakemuksesi vastausten perusteella sinulle maksettavan lainan enimmäismäärän. Asuntolainahakemuksesi kysyy arvioidusta ennakkomaksumäärästä, tuloista, työllisyydestä, veloista ja varoista. Lainanantaja veti myös luottotietosi ja luottotietosi. Kaikki nämä tekijät vaikuttavat lainanantajan päätökseen lainata sinulle rahaa asunnon hankkimiseksi, kuinka paljon rahaa ja millä ehdoilla.
Yleisenä suuntaviivana monilla mahdollisilla asunnonomistajilla on varaa kiinnittää kiinteistö, joka maksaa 2–2, 5-kertaisesti brutotulonsa verran. Esimerkiksi, jos ansaitset 100 000 dollaria vuodessa, sinulla on varaa taloon välillä 200 000 - 250 000 dollaria.
Sen sijaan, että lainaat lainanantajan hyväksymää enimmäismäärää, sinun on parempi arvioida arvioitu kuukausittainen asuntolainan maksu. Sano, että sinulla on hyväksyntä 300 000 dollarin lainalle. Jos kuukausittainen asuntolainan maksu ja muut kuukausittaiset velat ylittävät 43% brutto kuukausituloistasi, sinulla voi olla vaikeuksia lainan maksamisessa, jos ajat tulevat tiukeiksi. Toisin sanoen, ole varovainen ostaessasi enemmän taloa kuin sinulla on kohtuudella varaa.
Jos olet vuokrannut jo jonkin aikaa - tai jos jo omistat kodin ja haluat ostaa uudelleen - sinulla on todennäköisesti vahva hallinto kuukausittaisella asuntolainan maksulla. Vuokralaisten tulee pitää mielessä, että kodin tai asunnon omistamiseen sisältyy ylimääräisiä kuluja, kuten kiinteistöverot, kunnossapito, vakuutus, mahdolliset Kodinomistajien Liiton (HOA) maksut ja odottamattomat korjaukset.
Talon ostamisen lisäksi voit myös osallistua muihin taloudellisiin tavoitteisiin, kuten säästöihin eläkkeelle siirtymiseen, perheen perustamiseen, hätäsäästörahaston perustamiseen ja velan maksamiseen. Liian korkea kuukausittainen asuntolainan maksaminen kuluttaa käteistä, joka muuten voisi mennä kohti näitä tärkeitä tavoitteita.
Ennakkomaksu ja laina-arvo-suhde
Ennakkomaksulla on avainasemassa määritettäessä laina-arvo -suhdetta (LTV). LTV-suhteen laskemiseksi lainan määrä jaetaan kodin käyvällä markkina-arvolla kiinteistöarvioinnin perusteella. Mitä suurempi käsiraha, sitä alhaisempi on LTV (ja päinvastoin). Koska luotonantajat käyttävät LTV: tä lainanottajariskien ja hintalainojen arvioimiseen, alempi LTV tarkoittaa, että maksat asuntolainasi alhaisemmat korot - ja se voi välttää ylimääräisiä kustannuksia.
Matalampi LTV-suhde aiheuttaa vähemmän riskejä lainanantajille. Miksi? Olet aloittamassa enemmän omaa pääomaa kotona, mikä tarkoittaa, että sinulla on suurempi panos kiinteistössäsi suhteessa jäljellä olevaan lainasaldoon. Lyhyesti sanottuna, lainanantajat olettavat, että olet vähemmän todennäköisesti laiminlyönyt asuntolainasi. Jos myöhästyt asuntolainaasi ja lainanantajan on suljettava kotisi, he todennäköisemmin myyvät sen takaisin ja keräävät suurimman osan lainan arvosta, jos LTV-suhde on alhaisempi.
Lainanantajat käyttävät riskin arvioinnin lisäksi LTV-suhdetta asuntolainan hintaan. Jos LTV-suhde on alhaisempi, saat todennäköisesti alhaisemman koron. Mutta jos LTV-suhde ylittää 80%, mikä tarkoittaa, että olet asettanut alle 20% kodin arvosta käsirahana, odota korkeampia korkoja. Nämä korot kattavat luotonantajan lisääntyneen riskin lainata sinulle rahaa.
Lisäksi, jos LTV-suhde ylittää 80%, maksat todennäköisesti yksityisestä asuntolainan vakuutuksesta tai PMI: stä. Maksamasi PMI-määrä riippuu lainatyypistä. Esimerkiksi jotkut liittovaltion asuntohallinnon vakuuttamat lainat vaativat sekä etukäteen asettaman asuntolainan vakuutusmaksun, joka maksetaan sulkemisen yhteydessä, että myös vuotuisen asuntolainan vakuutusmaksun (MIP) koko lainan voimassaoloajan. Vaikka FHA-lainoilla on alhainen, 3, 5% käsirahavaatimus, rahojen lainaamisen kokonaiskustannukset laskettuna vuotuisella korolla ovat yleensä näiden lainojen kohdalla huomattavasti korkeammat.
Kuinka käsirahasi vaikuttaa tarjouksiin
Kun etsit oikeaa kotia, aika on ensiarvoisen tärkeää. Alkutason hintaluokan asunnot myyvät tyypillisesti nopeasti, ja haluat viedä parhaan jalan eteen tarjousta tehdessäsi, koska todennäköisesti sinulla on kilpailua. Kun markkinat ovat kilpailukykyisiä ja myyjät saavat useita tarjouksia, he haluavat nähdä ostajien parhaat tarjoukset, mukaan lukien mittava käsiraha. Myyjän näkökulmasta ostajat, joilla on enemmän rahaa laittaa alas, ovat houkuttelevampia, koska heillä on enemmän ihoa pelissä.
Korkeampi käsiraha voi merkitä myyjälle, että sinulla on tarpeeksi rahaa ja vakaa rahoitus saadaksesi lopullisen lainahyväksynnän (ja päästäksesi päätöstaululle) ilman kiinnitystä. Korkeampi käsiraha voi myös syrjäyttää muut tarjoukset, joissa myyjiä pyydetään maksamaan sulkemiskustannukset tai tarjoukset, jotka ovat alle kysyntähinnan. Joku, jolla on suuri ennakkomaksu, ei todennäköisesti pyydä tällaista apua, ja myyjät työskentelevät todennäköisemmin ostajan kanssa, jolla on rahaa ja motivaatiota nähdä osto läpi mahdollisimman vähän.
Matalan ennakkomaksun lainaohjelmat
Vanha standardi oli, että asunnonomistajat tarvitsivat 20% alas ostaakseen kodin. Ajat ovat muuttuneet. Monilla asuntojen ostajilla, etenkin ensimmäisen kerran ostajilla, ei yksinkertaisesti ole 20%: n käsirahaa säästää. Näin käy yhä enemmän, kun asuntojen hinnat nousevat monilla Yhdysvaltain asuntomarkkinoilla. Esimerkiksi nykyisen asunnon mediaanihinta tammikuussa 2018 oli 240 500 dollaria, mikä on 5, 8% enemmän kuin 227 300 dollaria tammikuussa 2017, National Realtors -yhdistyksen mukaan.
Tosiasiassa kotiinsa rahoittaneet asuntorakentajat laskivat keskimäärin 10% ostohinnasta, NAR: n vuoden 2017 ostaja- ja myyjäprofiilin mukaan. Rahoitusta käyttävät ensimmäiset ostajat laskivat tyypillisesti vain 5% ostohinnasta, tutkimus osoitti.
Niille, joilla ei ole varaa 20% käsirahaan, erityyppisissä asuntolainoissa on alhainen käsirahavaihtoehto.
Perinteiset lainat
Fannie Mae ja Freddie Mac -ohjelmat (3% alhaisempi)
Hallituksen tukemat yritykset, Fannie Mae ja Freddie Mac, jotka ostavat ja myyvät useimpia Yhdysvaltain asuntolainoja, vaativat vain 3%: n alennuksen luotonsaajilta, joilla on vahva luottotieto. Molemmat ohjelmat harkitsevat joitain lainansaajia, joilla ei ole luottotulosta, rakentamalla ei-perinteinen luottotietoraportti - kunhan nämä lainanottajat täyttävät muiden vaatimusten lisäksi tietyt velan ja tulon sekä lainan ja arvon suhdeohjeet. Fannie Maen HomeReady-asuntolainaohjelma sallii 97%: n LTV-suhteen lainanottajille, joiden vähimmäisluottopistemäärä on 620. Freddie Macin Home Possible Advantage -laina tarjoaa 97% LTV-suhteen lainanottajille, mutta vaatii vähintään 660 luotto-pistemäärän.
Yksittäiset lainanantajaohjelmat (1–3% alempi)
Monet lainanantajat tarjoavat Fannie Maen ja Freddie Macin ohjelmat ja lisäävät oman ennakkomaksun edun tavanomaiselle lainalle. Esimerkiksi Guild Mortgage vaatii 1%: n alennuksen ja tarjoaa 2%: n lahjan lainanottajille, joiden tulot ovat vähäiset ja joiden luottotulos on vähintään 680. Wells Fargon ensimmäinen asuntolaina sallii 3%: n alennuksen ilman alueen mediaanitulon vaatimuksia. Nämä ovat vain kaksi monista vaihtoehdoista. Jos tarvitset lainaa, jolla on alhainen käsirahavaatimus, kysy lainanantajilta heidän tarjouksensa auttaaksesi sinua kaventumaan valintasi.
Jumbo-lainat (10–20% alhaisempi)
Jumbo-lainat ovat yleisin tyyppinen vaatimustenvastainen tavanomainen laina, joka on saatavana asunnon ostajille. Luotonantajilla on erilaisia hyppylainojen kelpuuttamisohjeita, jotka ylittävät liittohallituksen asettaman alueen lainarajan. Koska jumbo-lainanottajat aiheuttavat enemmän riskiä lainanantajalle, odotetaan laskevan 10-20% ostohinnasta. Lainanottajat, joiden luottoluokitukset ovat vähintään 700, saavat parhaan hinnoittelun, mutta jotkut lainanantajat työskentelevät jumbolainanottajien kanssa, joiden pisteet ovat vähintään 660. Lainanantajat saattavat edellyttää, että sinulla on 10% kodin ostohinnasta käteisellä tai muilla omaisuuserillä, jos sinulla on asuntolainan maksamiseen liittyviä kysymyksiä.
Valtion vakuuttamat lainat
FHA-lainat (3, 5% alempi)
Voit vähentää vain 3, 5% FHA-lainoista, jos sinulla on vähintään 580 luottoluokitusta. FHA: n hyväksymät lainanantajat harkitsevat myös lainaajia, joiden luottohistoria ei ole perinteinen, kunhan sinulla on ollut ajallaan vuokramaksuja viimeisen 12 kuukauden aikana, enintään yksi 30 päivän maksuviivästys muille velkojille, ja viimeisen 12 kuukauden aikana sinulla ei ole ollut mitään perintätoimenpiteitä (poikkeus lääketieteellisistä laskuista). Lisäksi ostamiesi kiinteistöjen on noudatettava Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön asunto-omistusstandardeja omakotitaloille ja FHA-lainojen rajoissa. Toinen FHA-lainojen etu on, että voit käyttää sukulaisen tai ystävän taloudellista lahjaa kokonaan tai osittain käsirahaasi, jos toimitat asiakirjat, joiden mukaan se on lahja eikä kolmannen osapuolen laina.
VA-lainat (0% alempi)
Yhdysvaltain armeijan palveluksessa olevat henkilöt, veteraanit ja heidän perheensä voivat saada nollalainaa, jota tukee Yhdysvaltain veteraaniministeriö. Muita etuja ovat sulkemiskustannusten enimmäismäärä (jonka myyjä voi maksaa), välittäjäpalkkiot ja vähimmäistuontihinta. VA-lainat vaativat ”rahoitusmaksun”, prosenttiosuuden lainan määrästä, joka auttaa korvaamaan veronmaksajille aiheutuvat kustannukset. Rahoitusmaksu vaihtelee asepalveluluokan ja lainan määrän mukaan.
USDA-lainat (0% alempi)
Yhdysvaltain maatalousministeriö takaa lainat maaseutualueiden matalan tulotason ostajien asunnonomistamisen helpottamiseksi valtakunnallisesti. Nämä lainat eivät vaadi rahaa päteville lainanottajille - kunhan kiinteistöt täyttävät USDA: n kelpoisuussäännöt.
Ennakkomaksu-avustusohjelmat
Valtion tai paikallisen asuntoviranomaisen erityisohjelmat tarjoavat apua ensimmäisille ostajille. Monet näistä ohjelmista ovat saatavissa ostajien tulojen tai taloudellisten tarpeiden perusteella. Nämä ohjelmat, jotka tarjoavat yleensä apua ennakkomaksuina, voivat myös auttaa sulkemaan kustannuksia. Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriö luettelee ensimmäiset kotitalousohjelmat osavaltioittain. Valitse tila ja sitten ”Asunnonomistamisapu” löytääksesi lähimmän ohjelman.
4 tapaa säästää enemmän käsirahaa varten
Voit säästää rahaa käsirahaan kotiin. Tässä on joitain nopeita vinkkejä sinne pääsemiseksi:
- Aloita varhain automatisoidulla suunnitelmalla. Tavallisen säästö- tai hätärahasto-tilin lisäksi avaa erillinen säästötili käsirahaasi. Tallenna rahat ennakkomaksurahastossasi jokaisen palkkakauden tai odottamattoman tapahtuman (kuten taloudellisen lahjan, veronpalautuksen, bonuksen tai perinnön) jälkeen ja katso, että saldo kasvaa ajan myötä. Rahoitukseen osallistuminen mahdollisimman varhain ja usein auttaa pysymään tiellä. Virta kulutus. Jos asunnonomistus on sinulle tärkeää, leikkaa tai vähennä tarpeettomia kuluja, kuten kaapeli- ja TV-palveluita, ruokailua, lomia tai muita välttämättömiä asioita. Kuluttamalla vähemmän säästät enemmän kohti käsirahaa ja sinulla on ylimääräistä rahaa muiden velkojen maksamiseen. Uhrien tekeminen voi mennä pitkälle kohti kodin omistamistavoitteidesi saavuttamista. Maksaa korkean koron velat. Luottokortit tai lainat, joilla on korkea korko, voivat vahingoittaa luottoa ja ovat pitkällä tähtäimellä kalliita. Keskity ensin näiden tilien maksamiseen, ja näet lumipallovaikutuksen velan vähentämisessä. Kun nämä tilit on maksettu, voit sitten käyttää kuukausimaksusummia käsirahasi säästöihin. Älä kuitenkaan sulje näitä tilejä; jotka voivat alentaa luottotulosasi, koska menetät avoimen luottotilin ja tilihistorian. Käytä sen sijaan niitä minimaalisesti (osta kaasua tai satunnaista illallista ravintolassa) ja maksa loput välittömästi. Tämä käyttäytyminen auttaa vahvistamaan luottomaksuhistoriaasi ja osoittaa vastuullisen käytön luottolaitoksille ja lainanantajille. Hanki toinen työ. Monet ensimmäiset ostajat huomaavat voivansa säästää paljon nopeammin, jos kasvattavat tulojaan. Sivumääräisten keikkojen löytäminen kotoa tai kausiluonteisen vähittäiskaupan tekeminen voi auttaa lisäämään käsirahasäästöjä. Vaikka työskentelisit väliaikaisesti kuusi kuukautta tai vuosi ennen kodin ostamista, lisätuotot voivat olla lisäys, jota tarvitset kunnolliseen käsirahaan.
Pohjaviiva
Kodin ostaminen ei ole mahdotonta, jos sinulla ei ole paljon rahaa säästää käsirahaa varten. Osto oikeaan lainanantajaan ja lainatyyppiin on kriittinen askel. Matalammalla käsirahalla odotetaan maksavan korkeammat lainapalkkiot ja korot sekä PMI. Älä myöskään unohda käydä osavaltion tai kaupungin tarjoamia ennakkomaksu-ohjelmia. Jos joku tarjoaa rahallisen lahjan käsirahaasi, varmista, että he ymmärtävät, että se ei voi olla laina. Lopuksi, et voi suorittaa ennakkomaksua säästöön: Se vie aikaa, kurinalaisuutta ja vaivaa. Mutta tulos - oman kodin ostaminen - voi olla palkitsevaa sekä taloudellisesti että henkilökohtaisesti.
Jatka lukemista:
Ultimate Mortgage Guide
Kuinka saan ennakkohyväksynnän asuntolainalle?
Kuinka valita paras asuntolaina
11 virheen ensimmäistä kertaa ostajien tulisi välttää
Mikä on asuntolainavakuutus ja mitkä ovat vaihtoehtoni?
Mitkä ovat päätöskurssit?
Kuinka saada paras asuntolainakorko
Mitkä ovat lainanantajien päätyypit?
