Sijoittajat, jotka pyrkivät arvioimaan kiinteistösijoitusrahaston (REIT) arvoa, huomaavat, että perinteisiä mittareita, kuten osakekohtainen tulos (EPS) ja osakekohtainen tulos (P / E), ei sovelleta., keskustelemme luotettavammasta menetelmästä REIT-arvon arvioimiseksi.
Operaatioiden varojen tutkiminen (FFO)
Aloitetaan tarkastelemalla yhteenvetoa tulolaskelmasta XYZ Residentialilta (XYZ), kuvitteellisen asuinalueen REITiltä.
Vuodesta 2017 vuoteen 2018 XYZ Residentialin nettotulot, tai "lopullinen rivi", kasvoivat lähes 30% (+122 534 dollaria 543 847 dollariin). Nämä nettotulonumerot sisältävät kuitenkin poistot, jotka ovat merkittäviä rivikohtia. Suurimmalle osalle yrityksiä poistot ovat hyväksyttäviä käteismaksuja, jotka jakavat aikaisemmalla ajanjaksolla tehdyn sijoituksen kustannukset. Kiinteistöt eroavat kuitenkin useimmista kiinteisiin tehtaisiin tai laitteisiin tehtävistä investoinneista, koska kiinteistö menettää arvoa harvoin ja arvostaa usein. Nettotulot, jotka ovat poistoilla vähennettyä toimenpidettä, ovat siten heikompia suorituskykymittareita. Tämän seurauksena on järkevää arvioida REIT: ää toiminnan rahoituksella (FFO), joka ei sisällä poistoja. (Katso REIT-sijoittamisen taustatiedot kohdasta The REIT Way.)
Yritysten on sovittava yhteen alaviitteissä ilmoitettu FFO nettotulojen kanssa. Yleinen laskelma sisältää poistojen lisäämisen nettotuloihin ja vähennysomaisen myyntivoiton vähentämisen . Vähennämme nämä voitot, olettaen, että ne eivät toistu ja siksi ne eivät edistä REIT: n kestävää osingonmaksukykyä. Nettotulojen täsmäytys FFO: han (selvyyden vuoksi poistettu pienet erät) vuosina 2017 ja 2018 esitetään seuraavasti:
On selvää, että kun poistot on lisätty ja kiinteistöjen voitot vähennetty, toiminnasta saatavat varat (FFO) ovat noin 838 390 dollaria vuonna 2017 ja lähes 758 000 dollaria vuonna 2018.
FFO on ilmoitettava, mutta se sisältää heikkouden: Se ei vähennä investointeja, joita tarvitaan olemassa olevan kiinteistökannan ylläpitämiseksi. Osakkeenomistajien kiinteistöomistuksia on ylläpidettävä esimerkiksi maalaamalla asuntoja, joten FFO ei ole aivan todellinen jäljellä oleva kassavirta, joka on jäljellä kaikkien kulujen ja kulujen jälkeen.
Ammattianalyytikot käyttävät sen vuoksi REIT: n arvon arvioimiseksi toimenpidettä "AFFO" (mukautetut varat toiminnasta) (AFFO). Vaikka FFO: ta käytetään yleisesti, ammattilaisilla on taipumus keskittyä AFFO: han kahdesta syystä. Ensinnäkin se on osakkeenomistajien käytettävissä olevan jäljellä olevan kassavirran tarkempi mittari ja siten parempi "perusluku" arvon arvioimiseksi. Toiseksi se on todellinen jäljellä oleva kassavirta ja parempi ennuste REIT: n tulevaisuuden kyvystä maksaa osinkoja.
AFFO: lla ei ole yhtenäistä määritelmää, mutta suurin osa laskelmista vähentää investoinnit, kuten edellä mainittiin. XYZ Residential -yrityksen tapauksessa FFO: sta vähennetään melkein 182 000 dollaria saadakseen AFFO vuodelle 2018. Tämä määrä löytyy tyypillisesti REIT: n kassavirtalaskelmasta. Sitä käytetään arvioksi olemassa olevien kiinteistöjen ylläpitämiseen tarvittavasta käteisvaroista, vaikka tiettyjen kiinteistöjen tarkastelu voisi tuottaa tarkempia tietoja.
Perinteiset muuttujat, kuten osakekohtainen tulos EPS ja P / E, eivät ole luotettavia arvioitaessa REIT: n arvoa.
Tutkitaan kasvua FFO: ssa ja / tai AFFO: ssa
Voimme arvioida REIT-arvon tarkemmin, kun FFO ja AFFO ovat kädessä ja etsivät odotettavissa olevaa kasvua yhdessä tai molemmissa mittareissa. Tämä edellyttää huolellista tarkastelua REIT: n ja sen toimialan taustalla olevissa näkymissä. REIT: n kasvunäkymien arvioinnin erityispiirteet eivät kuulu tämän artikkelin piiriin, mutta tässä on muutamia lähteitä, jotka on syytä harkita:
- vuokramahdollisuudet lisäävät mahdollisuuksia parantaa / ylläpitää vuokrausasuunnitelmia kiinteistöjen päivittämiseksi / korottamiseksi (suosittu ja menestyvä taktiikka on hankkia huippuluokan kiinteistöjä ja päivittää niitä houkutellakseen laadukkaampia vuokralaisia; paremmat vuokralaiset johtavat korkeampaan vuokrausasteeseen (vähemmän häätöjä) ja korkeammat vuokrat) ulkoisen kasvunäkymät (monet REIT: t edistävät FFO: n kasvua yrityskaupan kautta, mutta se on helpommin sanoa kuin tehdä, koska REIT: n on jaettava suurin osa tuloksestaan eikä sillä yleensä ole suurta kassavarastoa; monet REIT: t kuitenkin karsivat salkunsa onnistuneesti, alikehittyneiden kiinteistöjen myynti aliarvostettujen kiinteistöjen hankinnan rahoittamiseksi)
Monikerroksen asettaminen FFO / AFFO: hon
REIT: n kokonaistuotto tulee kahdesta lähteestä: maksetut osingot ja hinnankorotus. Odotettu hinnannousu voidaan jakaa kahteen muuhun osaan: kasvu FFO / AFFO: ssa ja hinnan lisääntyminen FFO: ksi tai hinta-AFFO: n kasvu
Katsotaanpa XYZ: n kerrannaisia. Huomaa, että osoitamme hinnan jaettuna FFO: lla, joka todellisuudessa on markkina-arvo jaettuna FFO: lla. XYZ: n osakekannan markkina-arvo (osakkeiden lukumäärä kerrottuna osakkeen hinnalla) on tässä esimerkissä noin 8 miljardia dollaria.
Kuinka tulkitsemme näitä kertoimia, lukuun ottamatta suoraa vertailua alan vertaisryhmiin? Samoin kuin P / E-kerrannaisilla, hinta-FFO- tai hinta-AFFO-kertoimien tulkinta ei ole tarkka tiede ja kertoimet vaihtelevat markkinaolosuhteiden ja tiettyjen REIT-alasektoreiden mukaan). Ja kuten muidenkin osakelajien kohdalla, haluamme välttää ostamasta monille, jotka ovat liian korkeita.
Maksettujen osinkojen lisäksi hinnankorotus jakautuu kahteen lähteeseen: FFO / AFFO: n kasvu ja / tai arvostuskertoimen laajeneminen (hinta-FFO tai hinta-AFFO-suhde). Meidän tulisi harkita molempia lähteitä yhdessä tarkastelemalla REIT: ää, jolla on suotuisat FFO: n kasvunäkymät. Esimerkiksi, jos FFO kasvaa 10%: lla ja 10, 55x: n kerrannainen säilyy, hinta kasvaa 10%. Kuitenkin, jos moninkertaistuu noin 5%: sta 11x, hinnannousu on noin 15% (10% FFO: n kasvu + 5%: n moninkertainen laajeneminen).
Hyödyllinen harjoitus vie hinnan-AFFO-kerrannaisvaiheen, ts. 1 ÷ = AFFO / hinta . Tämä vastaa noin 7, 2% ( 575, 7 ÷ 8000 dollaria ) XYZ Residentialilla ja sitä kutsutaan "AFFO-tuottoksi". REIT: n hinnan arvioimiseksi voimme sitten vertailla AFFO: n tuottoa:
1. markkinoiden käypä arvo tai "enimmäismäärä"
2. arviomme REIT: n kasvusta FFO / AFFO: ssa.
Enimmäismäärä on yleinen luku, joka kertoo sijoittajille, kuinka paljon markkinat maksavat tällä hetkellä kiinteistöistä. Esimerkiksi 8% tarkoittaa, että sijoittajat maksavat yleensä noin 12, 5-kertaisesti ( 1–8% ) kunkin kiinteistön nettotulot (NOI).
Oletetaan, että markkinoiden enimmäismäärä on noin 7% ja kasvumme odottaa XYZ: n FFO / AFFO: ta olevan heikko 5%. Koska AFFO: n laskettu tuotto on 7, 2%, odotamme todennäköisesti hyvää sijoitusta, koska hintamme on kohtuullinen verrattuna markkinoiden enimmäismäärään (se on jopa hiukan korkeampi, mikä on parempi). Lisäksi odotettavan kasvun pitäisi lopulta muuttua sekä korkeammiksi osingoiksi että hintaksi. Itse asiassa, jos kaikki muut sijoittajat hyväksyisivät arviointimme, XYZ: n hinta olisi huomattavasti korkeampi, koska se tarvitsee korkeamman moninkertaisen sisällyttää nämä kasvuodotukset.
Pohjaviiva
REIT-arviointi lisää selkeyttä tarkasteltaessa operatiivisista varoista (FFO) kuin nettotuloista. Mahdollisten sijoittajien on myös laskettava oikaistut varat toiminnasta (AFFO), joka vähentää todennäköiset kulut kiinteistökannan ylläpitämiseksi. AFFO on erinomainen työkalu REIT: n osingonmaksukyvyn ja kasvunäkymien mittaamiseen.
