Sisällysluettelo
- Mikä on PMI?
- PMI: n kustannukset
- PMI: n maksaminen
- PMI-kattavuuden peruuttaminen
- Automaattinen PMI-päättyminen
- PMI: n lopullinen irtisanominen
- Kodin arvo ja PMI
- Tavanomaiset lainat ilman PMI: tä
- Etumaksuvaatimukset
- Taustalainakiinnitykset ja PMI
- FHA-asuntolainan vakuutusmaksu
- FHA MIP: n peruuttaminen
- Pohjaviiva
Se on myytti, että sinun täytyy laittaa alas 20% kodin ostohinnasta asuntolainan saamiseksi. Lainanantajat tarjoavat lukuisia lainaohjelmia, joilla on alhaisemmat käsirahavaatimukset sopimaan moniin budjetteihin ja ostajien tarpeisiin. Jos kuitenkin mentät tällä reitillä, odota maksavasi yksityisen asuntolainan vakuutuksen (PMI). Tämä lisäkustannus voi kasvattaa kuukausittaisten asuntolainojen maksuja ja yleisesti tekee lainan kalliimmaksi. Se on kuitenkin lähes väistämätöntä, jos sinulla ei ole vähintään 20% ennakkomaksu säästää.
Yksityinen asuntolainavakuutus (PMI)
Mikä on PMI?
PMI on eräänlainen asuntolainavakuutus, jonka ostajien on yleensä maksettava tavanomaisesta lainasta, kun he suorittavat käsirahana, joka on vähemmän kuin 20% kodin ostohinnasta. Monet lainanantajat tarjoavat matalan ennakkomaksun ohjelmia, joiden avulla voit laittaa vain 3%. Tämän joustavuuden kustannukset ovat PMI, joka suojaa lainanantajan sijoitusta, jos et maksa takaisin asuntolainaasi, jota kutsutaan oletusarvoksi. Toisin sanoen, PMI vakuuttaa luotonantajan, ei sinä.
PMI auttaa luotonantajia saamaan enemmän rahaa oletusarvoisesti. Syy, jonka mukaan lainanantajat vaativat katteita alle 20% ostohinnasta, johtuu siitä, että omistat kotisi pienemmän osuuden. Asuntolainat antavat sinulle enemmän rahaa etukäteen, ja siksi menettävät enemmän, jos olet laiminlyönyt omistajuuden ensimmäisinä vuosina. Liittovaltion asuntohallinnon vakuuttamat lainat tai FHA: n lainat edellyttävät myös asuntolainavakuutusta, mutta ohjeet ovat erilaisia kuin tavanomaisten lainojen ohjeet (katamme sen myöhemmin).
PMI: n kustannukset
Yleensä maksat 40–80 dollaria kuukaudessa jokaisesta lainatusta 100 000 dollarista, Freddie Macin mukaan, hallituksen tukema yritys, joka ostaa ja myy asuntolainoja toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla. Pidä mielessä, että tämä määrä voi vaihdella luotto-pisteet ja laina-arvo-suhdesi perusteella - määrän, jonka olet lainannut asuntolainalla verrattuna kodin arvoon.
Aiempina vuosina sinulla oli oikeus vähentää PMI-kustannukset liittovaltion veroista. Vuodeksi 2017 ja jatkossakin kongressi päätti olla uusimatta kyseistä säännöstä, joten et voi enää vähentää PMI-maksuja vuosittaisista veroista. (Itse asiassa he palauttivat myöhemmin vähennyksen vain vuodelle 2017. Alkaen 2018, se on poissa.)
PMI: n maksaminen
Sinulla on kaksi vaihtoehtoa maksaa PMI: stä kertaluonteinen etukäteismaksu, joka maksetaan sulkemishetkellä tai kuukausimaksuilla. Monissa tapauksissa lainanantajat ottavat PMI: n osaksi kuukausittaista asuntolainan maksua kuukausimaksuna. Kun saat laina-arvion ja sulkemisen julkistamisasiakirjat, PMI-summa eritellään kunkin asiakirjan ensimmäisen sivun Prognoositut maksut -osiossa.
Toinen vaihtoehto on maksaa PMI yhdestä sulkemiskustannuksestasi. Laina-arviosta ja sulkemisilmoituslomakkeista löydät tämän palkkion sivulta 2, osasta B. Tämän vaihtoehdon haittana on kuitenkin se, että todennäköisesti sinulle ei palauteta tätä summaa, jos siirrät tai jälleenrahoitat asuntolainaasi. Joissain tapauksissa voit maksaa sekä ennakkomaksuja että kuukausimaksuja.
PMI-kattavuuden peruuttaminen
Hyvä uutinen on, että et maksa PMI: tä koko tavanomaisen lainan ajan.
Liittovaltion asunnonomistajien suojalaki eliminoi PMI: n yhdellä kolmella tavalla:
- lainanottajan aloittama PMI-peruuttaminenautomaattinen PMI-terminaalin lopullinen PMI-päättäminen
Voit pyytää PMI: n peruuttamista, kun laina-arvo-suhde - lainasaldo summa jaettuna kodin markkina-arvolla - putoaa alle 80%: n verran kodin alkuperäisestä arvioidusta arvosta (tai aikaisemmin, jos kodisi arvo nousee ennen sitä). Lainanantajat ilmoittavat tämän suunnitellun päivämäärän PMI-ilmoituslomakkeessa, jonka olet todennäköisesti saanut osana sulkemisasiakirjoja.
Voit peruuttaa PMI: n
- Tee pyyntösi kirjallisesti.Ole ajan tasalla kuukausittain asuntolainan maksuista.On positiivinen maksuhistoria (korkeintaan yksi maksu, joka myöhästyi 30 päivää 12 kuukauden aikana, tai enintään yksi maksu, joka oli 60 päivää myöhässä 24 vuorokaudessa. -kuukausi, mukaan Fannie Mae ja Freddie Mac).Varmista, että sinulla ei ole junior-panttioikeuksia (kuten toinen kiinnitys).
Automaattinen PMI-päättyminen
Toinen tapa lopettaa PMI tunnetaan automaattisena PMI-lopettamisena, joka alkaa odotuspäivänä, kun jäljellä oleva asuntolainan saldo on 78% LTV. Lain mukaan luotonantajien on peruutettava PMI automaattisesti tähän päivään mennessä. Samat ehdot lainanottajan aloittamalle PMI-peruutukselle (ajallaan suoritettu maksuaika ja ilman panttioikeuksia) koskevat myös täällä. Jos maksat myöhässä, lainanantaja ei peruuta PMI: tä, ennen kuin maksusi muuttuvat nykyisiksi.
PMI: n lopullinen irtisanominen
Lopuksi on jotain, jota kutsutaan PMI: n lopulliseksi lopettamiseksi. Tällöin luotonantajan on lopetettava PMI automaattisesti kuukauden kuluttua siitä, kun laina-aika saavuttaa takaisinmaksuaikataulun keskipisteen - vaikka et olisi saavuttanut 78% LTV: tä.
Esimerkiksi, jos sinulla on 30 vuoden kiinteä laina, keskipiste olisi 15 vuoden merkinnän jälkeen. Sinun on jälleen oltava ajan tasalla maksuistasi saadaksesi kelvollisuuden. Tämäntyyppinen PMI-peruutus koskee yleensä lainoja, joilla on erityisominaisuuksia, kuten ilmapalkkiot, korkoajanjakso tai pääoman ehto.
Kodin arvo ja PMI
Kelpoisuuteen peruuttaa PMI-määrää vaikuttaa myös se, onko kodisi arvo ajan myötä noussut tai heikentynyt. Jos se kasvaa, voit peruuttaa PMI: n odotettua nopeammin; Jos se vähenee, odotat odotettua kauemmin peruuttaaksesi PMI: n.
Ennen PMI: n peruuttamista lainanantaja määrittää kotisi nykyisen markkina-arvon välittäjähintalausekkeen avulla (suorittaa kiinteistönvälittäjä, joka arvostaa kotisi lähialueella olevien vastaavien asuntojen arvon perusteella), arvosertifikaatin tai muun tyyppisen kiinteistöjen arviointi
Jos kodisi arvo on laskenut markkinoiden laskusuhdanteen vuoksi, lainanantaja todennäköisesti hylkää PMI-peruutuspyyntösi, paitsi jos kodisi arvo perustuu uuteen arviointiin ja jos maksat jäljellä olevan lainan saldoa 80% LTV: stä uudesta arvioidusta arvosta.
Toisaalta kotisi arvo saattaa nousta odotettua nopeammin joko markkinaolosuhteiden vuoksi tai koska olet uudistanut sen, eli saatat saavuttaa 80% LTV-kynnyksen aikaisin. Tässä tapauksessa voit pyytää PMI: n peruuttamista etukäteen, ja lainanantaja tilaa tilauksen arvioidaksesi kodin nykyisen arvon. (Huomaa: Olet vastuussa kiinteistön arvioinnista, joka voi maksaa 300–400 dollaria. Tämä summa voi vaihdella kodin koosta ja sijainnista riippuen.)
Tavanomaiset lainat ilman PMI: tä
Jotkut lainanantajat tarjoavat omia perinteisiä lainatuotteitaan ilman vaadittua PMI: tä; Heillä on taipumus periä korkeampia korkoja suojautuakseen, jos laiminlyö laina. Pitkällä aikavälillä se voi olla enemmän tai vähemmän kallista kuin PMI: n maksaminen riippuen siitä, kuinka kauan pysyt kotona tai kuinka kauan pidät samaa kiinnitystä.
Tästä voi auttaa asuntolainan vertailuostokset. Katso muille kuin PMI-lainoille tarjottuja korkoja verrattuna PMI-lainoihin. Laske näiden kahden välinen ero nähdäksesi kuinka paljon enemmän maksat lainasta ilman PMI: tä. Onko tämä summa pienempi kuin suorittamasi PMI-maksut, kunnes saavutat 80% LTV-suhteen peruuttamista varten? Muista, että kodin arvot saattavat nousta tai laskea, mikä vaikuttaa siihen, kuinka kauan voit maksaa PMI: tä.
Etumaksuvaatimukset
20%: n alennus kodin ostohinnasta eliminoi PMI: n, mikä on ihanteellinen tapa mennä, jos sinulla on siihen varaa. Säästä säännöllisesti käsirahaa lisäksi harkitse halvemman kodin ostamista.
Konservatiivisempi talometsästysbudjetti pienentää 20% käsirahaan tarvittavaa määrää.
Taustalainakiinnitykset ja PMI
Jotkut luotonantajat suosittelevat toisen ”posliinitakuuslainan” käyttämistä PMI: n välttämiseksi. Tämä voi auttaa alentamaan alkuperäisiä asuntolainan kustannuksia sen sijaan, että maksaa PMI: stä. Se toimii näin: otat ensimmäisen asuntolainan suurimman osan kodin ostohinnasta (miinus käsirahamäärä). Sitten otat toisen, paljon pienemmän asuntolainan jäljellä olevasta kodin ostohinnasta, josta vähennetään ensimmäinen asuntolaina ja käsiraha. Seurauksena on, että vältät PMI: tä ja sinulla on maksuja, jotka ovat pienemmät kuin ensimmäisen kiinnityksen kustannukset PMI: n kanssa.
Toisella asuntolainalla on kuitenkin yleensä korkeampi korko kuin ensimmäisellä asuntolainalla. Ainoa tapa päästä eroon toisesta kiinnityksestä on maksaa laina kokonaan takaisin tai jälleenrahoittaa se (ensimmäisen kiinnityksen kanssa) uudeksi erilliseksi asuntolainaksi, luultavasti kun LTV saavuttaa 80% (PMI: n välttämiseksi). Nämä lainat voivat kuitenkin olla kalliita, etenkin jos korot nousevat alkuperäisen lainan ottamisen jälkeen ja kun jälleenrahoitat molemmat lainat yhdeksi asuntolainaksi. Muista, että joudut maksamaan sulkemiskustannukset uudelleen, jotta molemmat lainat jälleenrahoitetaan yhdeksi lainaksi.
(Lisätietoja on artikkelissa Miten päästä eroon yksityisestä asuntolainan vakuutuksesta .)
FHA-asuntolainan vakuutusmaksu
Luotonantajat vaativat asuntolainavakuutusta kaikille FHA-lainoille, jotka maksetaan kahteen osaan: ennakkomaksulainavakuutusmaksu tai UFMIP ja vuotuinen asuntolainavakuutusmaksu tai vuotuinen MIP. Molemmat kustannukset on lueteltu laina-arviosi ensimmäisellä sivulla ja julkistamisen loppuvaiheessa.
Ennakkomaksu
Alkuperäinen asuntolainavakuutusmaksu (UFMIP) on 1, 75% lainan määrästä. Voit maksaa sen etukäteen sulkemisen yhteydessä tai se voidaan kääntää asuntolainaasi. Jos päätät sisällyttää UFMIP -lainan asuntolainaasi, kuukausimaksut ovat korkeammat ja kokonaiskustannukset nousevat.
Vuotuinen palkkio
UFMIP: n lisäksi maksat vuosittaisen MIP: n, joka jaetaan yhtä suuriin kuukausieriin ja lisätään asuntolainan maksuihin. Maksat lainan kestosta ja koosta riippuen 0, 45% - 1, 05% lainan määrästä.
FHA MIP: n peruuttaminen
Pohjaviiva
Kun haet asuntolainoja, katso huolellisesti laina-arvioita vertaillaksesi kuinka paljon maksat lainasta PMI: n kanssa. Laina, joka ei ehkä vaadi PMI: tä, mutta jolla on korkeampi korko. Muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta PMI: tä on vaikea välttää, jos tarvitset lainaa, jolla on alhainen käsiraha, mutta tunnelin päässä on valo: Et maksa PMI: tä lainan voimassaolosta. (Katso aiheeseen liittyvä lukeminen kohdasta "Kuinka välttää yksityisen asuntolainan vakuutuksen maksaminen - PMI")
