Kääntyminen verrattuna vuokratuottojen ominaisuuksiin: yleiskatsaus
Kysymykseen siitä, onko flipping tai ostaminen ja pitäminen paras kiinteistösijoitusstrategiaa, ei ole yhtä oikeaa vastausta. Sen sijaan päätöksen valita yksi menetelmä toisen tulee olla osa nimenomaista strategista suunnitelmaa, jossa otetaan huomioon sijoittajan yleiset sijoitustavoitteet. Huomioon otetaan myös nykyisten markkinoiden tarjoamat mahdollisuudet.
Miksi sijoittaa kiinteistöihin?
Asuinkiinteistöjen omistus herättää jatkuvasti kasvavaa kiinnostusta yksityissijoittajien joukosta monista seuraavista syistä:
- Kiinteistöt tuottavat enemmän ennustettavissa olevaa tuottoa kuin osakkeet ja joukkovelkakirjat.Kiinteistö tarjoaa inflaation suojauksen, koska vuokrahinnat ja sijoitusten kassavirta nousevat yleensä vähintään yhtä paljon kuin inflaatio. Kiinteistöt tarjoavat erinomaisen paikan pääomalle aikoina, jolloin sijoittajat ovat epävarmoja. Osake-, joukko- tai joukkovelkakirjamarkkinoiden tulevaisuudennäkymät tai kun sijoittajat odottavat pitkäaikaista tuottoa osakkeista, velkainstrumentteista ja muista omaisuuseristä riittämättömiä. Kiinteistösijoitukseen luotu oma pääoma tarjoaa erinomaisen perustan muiden sijoitusmahdollisuuksien rahoittamiseen. Sijoittamisen pääoman hankkimisen sijasta (ts. Ostojen ostaminen marginaalilla) sijoittajat voivat lainata omaa pääomaa vastaan muiden hankkeiden rahoittamiseen. Lainaamisen suhteellisen helppous kiinteistöinvestointeihin yhdistettynä asuntolainan korkojen vähennyskelpoisuuteen tekevät tästä vaihtoehdosta halvemman tavan rahoittaa muita mahdollisuuksia sijoittajille, jotka ottavat mukavasti ylimääräisen taloudellisen riskin. Lisäksi kassavirran tarjoaminen omistajille asuinkiinteistöjä voidaan käyttää myös kodina tai muuhun tarkoitukseen (tietysti, ei samaan aikaan).
Markkinatekijöiden vaikutus
Käännä tai pidä päätöksen tekemisen vaikutukset on ymmärrettävä jokaiselle strategialle ominaiset asiat. Verrattuna osakkeisiin ja joukkovelkakirjalainoihin, kiinteistöt ovat suhteellisen tehottomia markkinoita, joille on ominaista alhainen transaktiovolyymi sekä kiinteistö- ja markkinatiedot, jotka eivät usein ole kovin avoimia. Kiinteistömahdollisuuksien löytämisen vaikeus yhdessä markkinoiden epävakauden kanssa tekee kiinteistökaupoista vaikeampia ja kalliimpia toteuttaa kuin osake- ja joukkovelkakirjakaupat.
Plussapuolella kiinteistöjen arvojen vaihtelut tapahtuvat hitaammin. Asuinkiinteistöt arvostetaan arviointimenetelmällä eikä jatkuvalla kaupankäynnillä, mikä johtaa sijoitustuottoihin, jotka ovat ennakoitavammat ja vähemmän epävakaat kuin osake- ja joukkovelkakirjalainojen tuotot. Koska kiinteistöjen kysyntään vaikuttavat pitkän aikavälin talouskehitys, kuten paikallisen väestön kasvu, työpaikat ja yleinen talous, kiinteistöillä on pitkät korkeiden ja alhaisten arvojen ja transaktioiden volyymit.
Kiinteistömarkkinoille, joilla on pitkä nouseva trendi, on ominaista kasvanut kysyntä ja ajanjaksot, jolloin sijoittajat "tekevät heinää aurinkoa palatessa", kun taas alamarkkinat osoittavat yleensä rajoitettua kauppaa, kun sijoittajat ottavat paperitappioita markkinoiden elpymiseen saakka ja he voivat jälleen kerran toteuttaa voittoja.
Osoitakseen kiinteistöinvestointien suhteellisen korkeat kustannukset kokonaisissa sijoitusstrategioissa vertaamalla 200 000 dollarin osakesijoituksen ja vastaavan omaisuussijoituksen eroa. Suoritettuaan suuren oman pääoman ehtoisen sijoittajan voi välittömästi myydä osan sijoituksesta voittoa varten ja pitää tasapainon dollarikustannuslämpötilassa odottaessaan tulevaisuuden potentiaalisia voittoja tai ottaa pitkän aikavälin aseman kyseisellä toimialalla tai yrityksessä.. 200 000 dollarin asema kiinteistössä voi olla mitä tahansa yhden perheen kodista pariin pieneen kiinteistöön.
Lukuun ottamatta arvopaperistettuja kiinteistösijoituksia, kuten kiinteistösijoitusrahastoja (REIT), yksi asuntokiinteistöjen ongelma on, että sitä ei ole helppo jakaa alajakoon. Muun tyyppisissä sijoituskohteissa, kuten osakkeissa, jos sijoittaja on epämukavassa asemassa tietyllä vastuulla, hän voi "lomauttaa" vastuun johdannaisilla tai myymällä osan sijoituksesta. Jos sijoittajalla on yksinomainen omistusoikeus kiinteistöalalla, ainoa käytännöllinen tapa vähentää vastuita on myydä omaisuuden parisuhteen etuja, mikä voi johtaa hallintaan, lakiin ja hallintoon liittyviin kysymyksiin.
Hyödyntämistä ja haittoja
Kiinteistöinvestointien läpikäynnin näkyvin etu on kyky realisoida voitot välittömästi ja sitoutua pääoma mahdollisimman vähän aikaa. Toisin kuin osakemarkkinat, jotka voivat kääntyä keskellä päivää, kiinteistömarkkinat ennustetaan helpommin ja ne voivat tuottaa pitempiä aikoja, jotka kompensoivat sijoittajille kiinteistöjen kääntämistä. Tässä mielessä kiinteistöjen siirtämistä voitaisiin pitää turvallisempana sijoitusstrategiana, koska sen tarkoituksena on pitää pääoma riskissä minimaalisena ajanjaksona ja koska sillä ei ole kiinteistöjen hallussapitoon liittyviä hallinto- ja vuokrausriskejä.
Kahta päätyyppiä kiinteistöjä voidaan käyttää osto / myy -lähestymistavassa kiinteistöjen sijoittamiseen. Ensimmäinen on taloja tai asuntoja, jotka voidaan ostaa alle nykyisen markkina-arvon, koska ne ovat taloudellisessa vaikeudessa. Toinen on ylempi kiinnitin, kiinteistö, jolla on rakenne-, suunnittelu- tai kunto-ongelmat, jotka voidaan poistaa arvon luomiseksi.
Sijoittajat, jotka keskittyvät vaikeuksissa oleviin kiinteistöihin, tekevät niin tunnistamalla asunnonomistajat, jotka eivät enää pysty hallitsemaan tai ylläpitämään kiinteistöjään, tai etsimällä kiinteistöjä, joilla on liiallinen vaikutus ja jotka ovat vaarassa joutua laiminlyöntiin. Kiinteistöjä mieluummin toisaalta uudistavat tai parantavat kiinteistöä niin, että se toimii paremmin asunnonomistajille tai on tehokkaampaa asunnon vuokralaisille.
Tätä taktiikkaa käyttämällä kiinnittimen ostaja luottaa sijoitettuun pääomaan arvojen korottamiseksi, kun taas kiinteistön ostaminen vain alhaisella pohjalla tuottaa korkeita sijoitustuottoja. Tietenkin on myös mahdollista yhdistää nämä kaksi strategiaa kääntäessään kiinteistöjä, ja monet sijoittajat tekevät juuri sen.
Kiinteistöjen vaihtaminen voi kuitenkin aiheuttaa kustannus- ja vero-ongelmia, joita ei kohdata pitkäaikaisissa investoinneissa. Kääntämiseen liittyvät kulut voivat vaatia paljon rahaa, mikä johtaa kassavirtaongelmiin. Koska transaktiokustannukset ovat erittäin korkeat sekä osto- että myyntipuolella, ne voivat vaikuttaa merkittävästi voittoihin. Kiinteistöjen nopea käännös (ja nopeus on kaikki onnistuneissa flipping-sopimuksissa) voi luoda tulojen heilahteita, jotka voivat lisätä verolaskuja - varsinkin jos asiat liikkuvat liian nopeasti hyödyntääkseen pitkäaikaisia pääomavoittojen verosääntöjä.
Näiden mahdollisuuksien löytäminen voi myös olla vaikeaa pitkittyneellä, yhdenmukaisella ajanjaksolla. Suurimmalle osalle sijoittajia kiinteistöjen siirtämistä tulisi pitää pikemminkin taktisena strategiana kuin pitkäaikaisena sijoitussuunnitelmana.
Hyödyt ja haitat hallussapidossa
On tunnettu tosiasia, että kiinteistöjen ostaminen ja hallussapito on resepti suuren vaurauden hankkimiseksi. Suurin osa "vanhasta rahasta" Yhdysvalloissa ja ulkomailla kertyi maanomistusten kautta. Huolimatta hintojen laskusta, maa-arvot ovat melkein aina palautuneet pitkällä tähtäimellä, koska maata on rajoitetusti.
Pitkäaikaisella kiinteistöomistuksella on kuitenkin lukemattomia hallinta- ja juridisia kysymyksiä, joihin osake- ja joukkovelkakirjalainojen sijoittajien ei koskaan tarvitse kohdata. Kiinteistöomistus on johdon intensiivistä yritystoimintaa, joka on monien sijoittajien taitojen ulkopuolella.
Osakesijoittajilla on oltava taidot analysoida tiettyjä markkinoita, tiettyä yritystä ja johdon kyky toteuttaa liiketoimintastrategioitaan. Pitkäaikainen kiinteistösijoittaja tarvitsee samat taidot, mutta hänellä on lisävastuu näiden kiinteistöjen liiketoimintastrategioiden luomisesta ja toteuttamisesta.
Monet sijoittajat, etenkin ensimmäistä kertaa vuokra-kiinteistöjen omistajat, ovat huonosti valmistautuneita tai huonosti varusteltuja hoitamaan vuokranantajana olemisen vastuut. Laadukkaiden vuokralaisten etsiminen ja heidän tarpeidensa palveleminen sekä kiinteistön ylläpidon ja ylläpidon hoitaminen voivat olla stressaavaa ja aikaa vievää yritystä, mutta onnistunut kiinteistönhoito on välttämätöntä sijoituksen jatkuvien kassavirtojen varmistamiseksi.
Pitkän aikavälin kiinteistöomistukseen liittyvät riskit ovat suuria, mutta jos niitä pienennetään, sijoittaja kompensoi niiden ottamisen hyvin. Suurinta osaa näistä riskeistä, joihin sisältyvät kiinteistöjen oston ja myynnin transaktioriskit, kiinteistön hyvinvointiriskit ja vuokralaisten löytämisen ja palvelemisen riskit, pidetään epäsystemaattisina riskeinä tai sijoitusriskejä, jotka voidaan hajauttaa, jos sopiva määrä Sijoituksista ostetaan hyvin muotoiltu salkku. Useimpien sijoittajien ongelmana on, että kiinteistöt ovat pääomavaltaisia. Tarvittava määrä kiinteistöjen hankkimiseksi näiden riskien vähentämiseksi on heidän keinojensa tai kykyjensä ulkopuolella.
Strategian valitseminen
Jotta voidaan päättää, onko kiinteistöjen vaihtaminen vai pitäminen pitkällä aikavälillä sopivin strategia, on vastattava muutamiin kriittisiin kysymyksiin. Sijoittajan on päätettävä, onko pääoman allokointi pysyvä vai lyhytaikainen ja onko se keskeinen osa yleistä sijoitusstrategiaa vai keino parantaa tuottoa. On myös selvitettävä, mikä riski- ja tuotto-suhde on sopiva kyseiselle sijoitussalkun osalle ja onko sijoittajalla asianmukainen suvaitsevaisuus ja taito ottaa hoitaakseen johtotehtävät, jotka menevät kummankin sijoitustyypin mukana.
Jos pääomaa ei ole saatavana monipuolisen salkun ostamiseen, potentiaalisen sijoittajan on oltava valmis ottamaan epäsystemaattisia riskejä, mukaan lukien yksittäiset kiinteistörisit ja mahdollinen kiinteistön kysynnän puute riippumatta siitä, ovatko asunnonomistajat vai vuokralaiset. Päättäessään ostaa ja myy -strategiasta sijoittajan on myös selvitettävä, onko hänellä taito paljastaa vaikeuksissa olevat myyntikohteet tai kiinnittimet. Tässä transaktiostrategiassa on tärkeää määrittää, voidaanko pääomaa kääntää tarpeeksi kertaa tietyllä sijoituskaudella, jotta vältetään transaktiokustannukset sekä osto- että myyntipuolella, mukaan lukien välitys-, rahoitus- ja päätöspalkkiot.
Pohjaviiva
Vaikka valinta kahden kyseisen strategian välillä riippuu tietyn taloudellisen tilanteen ja sijoitustavoitteiden välillä, pitkäaikainen hallintastrategia on yleensä sopivampi niille, jotka käyttävät kiinteistöjä keskeisenä osuutena koko sijoitussalkustaan; kiinteistöjen kääntäminen on tarkoituksenmukaisempaa, kun kiinteistöjä käytetään lisä- tai paluun parantamistaktiikkana.
Sijoittajien, jotka haluavat kerätä varallisuutta ja saada tuloja kiinteistösijoituksistaan, tulisi harkita kiinteistöjen hallintaa pitkällä aikavälillä käyttämällä salkkuun rakennettua omaa pääomaa muiden sijoitusmahdollisuuksien rahoittamiseen ja mahdollisuuksien mukaan myydä kiinteistöjä kalliilla markkinoilla. Kiinteistöjen vaihtaminen on taktiikka, joka soveltuu parhaiten ajanjaksoihin, jolloin osake- ja joukkolainamarkkinoiden näkymät ovat alhaiset, tai sijoittajille, jotka haluavat toteuttaa lyhytaikaisia myyntivoittoja niin kauan kuin nykyiset markkinat sallivat.
