Yhdysvaltain asuntolaina-alalla on kaksi kolosiaalista laitosta: Fannie Mae ja Freddie Mac. Suurin osa ihmisistä on kuullut heistä, mutta harvat ymmärtävät heidän tekemänsä tai tärkeän roolin amerikkalaisen asunnonomistamisen rahoittamisessa. Useimmat ihmiset eivät myöskään ymmärrä mahdollisia systemaattisia riskejä, joita he aiheuttavat koko rahoitusjärjestelmällemme. keskustelemme siitä, mitä he tekevät, heidän hallituksen tukemasta yrityksestä (GSE), heidän julkisista virkamatkoistaan ja miten he hyötyvät. Tutkimme sitten vaaraa, jota nämä behemotit voivat aiheuttaa Yhdysvaltojen asuntolainamarkkinoille, jos ne eivät pysty hallitsemaan riskiään tehokkaasti. Muista, että kun jättiläisiä putoaa, talonpojat hukkaantuvat.
Mitä he tekevät
Fannie Mae ja Freddie Mac ostavat ja takaavat kiinnitykset toissijaisten asuntolainamarkkinoiden kautta. Ne eivät ole peräisin tai eivät tarjoa kiinnityksiä.
Asuntolainan alullepanijat myyvät asuntolainoja suoraan Fannie Maelle ja Freddie Macille tai vaihtavat asuntolaina-altaat heidän kanssaan vastineeksi asuntolainalla vakuutetuille arvopapereille (MBS: t), joita tukevat samat asuntolainat, mutta joilla on lisätakuu pääoman ja korkojen maksamisesta ajoissa. vakuuden haltija. Kun asuntolainan myöntäjät myyvät kiinnelainoja Fannie Maelle tai Freddie Macille tai myyvät niille takaisin myönnetyt MBS: t, se puolestaan vapauttaa näiden kiinnitysten perustamiseen käytetyt varat, jotta alullepanijat voivat sitten luoda vielä enemmän kiinnityksiä. Fannie Mae ja Freddie Mac sijoittavat myös voimakkaasti omiin MBS-järjestelmiinsä niin kutsuttuihin salkkuihinsa.
Lyhyesti sanottuna, ne helpottavat rahan virtausta Wall Streetistä Main Streetiin.
KATSO: Asuntolainasi kulissien takana
Hallituksen tukemat yritykset
Fannie Mae ja Freddie Mac ovat GSE-yrityksiä. Molemmat luotiin kongressin säädöksillä; Fannie Mae vuonna 1938 ja Freddie Mac vuonna 1970. Molemmat ovat julkisesti noteerattuja yrityksiä, jotka on vuokrattu palvelemaan julkista tehtävää. Niiden osakkeet käyvät kauppaa NYSE: llä vastaavasti tunnuksilla FNM ja FRE. Vaikka ne ovat julkisesti kaupankäynnin kohteena olevia yrityksiä, niiden perustamiskirjan vuoksi heillä on seuraavat siteet liittovaltion hallitukseen:
- Molemmilla yrityksillä on hallitus, joka koostuu 18 jäsenestä, joista viisi nimittää Yhdysvaltojen presidentti. Niiden likviditeetin tukemiseksi valtiovarainministeriöllä on valtuudet, mutta ei velvollisuutta, ostaa kustakin yrityksestä enintään 2, 25 miljardin dollarin arvopapereita. Molemmat yritykset on vapautettu valtion ja paikallisista veroista.
Näiden siteiden takia markkinat yleensä uskovat, että Fannie Maen ja Freddie Macin liikkeeseen laskemilla arvopapereilla on Yhdysvaltojen hallituksen epäsuora takaus. Toisin sanoen markkinat uskovat, että jos jotain menee pieleen Fannie Maessä tai Freddie Macissa, Yhdysvaltain hallitus ryhtyisi pelastamaan heidät. Tämä epäsuora takuu heijastaa sitä, kuinka halvalla he pääsevät rahoitukseen. Fannie Mae ja Freddie Mac pystyvät liikkeeseen laskemaan yrityslainoja, joita kutsutaan "edustajalainoiksi", muiden tuottolaitosten alhaisemmilla tuottoilla.
Fannie Maen ja Freddie Macin julkinen tarkoitus ja tehtävä
Peruskirjansa mukaan Fannie Maen ja Freddie Macin julkinen tarkoitus on helpottaa edullisten asuntolainarahastojen tasaista virtausta.
Heidän työjärjestyksensä sisältävät seuraavat:
- Niiden erityinen painopiste on asuntolainamarkkinoilla. He eivät saa aloittaa etuyhteydettömiä liiketoiminta-alueita tai lopettaa asuntolainamarkkinoiden tukeminen. Heidän ostamiensa ja takaamiensa kiinnitysten on oltava alle OFHEO: n määrittelemän summan. Heillä ei ole pääsyä muiden asuntorahoitusyritysten liiketoimintaan - esimerkiksi asuntolainan syntymiseen. Niiden on täytettävä asunto- ja kaupunkikehitysministeriön (HUD) asettamat vuosittaiset tavoitteet. Nämä tavoitteet keskittyvät matalan ja kohtalaisen tulotason asumiseen ja vähemmistöjen asumiseen. OFHEO suorittaa niihin riskipohjaiset ja vähimmäispääomavaatimukset sekä vuotuiset tarkastukset.
Freddie Macin verkkosivustolla todetaan, että sen tehtävänä on tarjota likviditeettiä, vakautta ja kohtuuhintaisuutta asuntomarkkinoille. Fannie Maen verkkosivustolla todetaan, että sen tehtävänä on laajentaa kohtuuhintaisia asuntoja ja tuoda globaalia pääomaa paikallisille yhteisöille palvellakseen Yhdysvaltain asuntomarkkinoita. (Jos haluat jatkaa lukemista kiinteistöistä, katso Investointi kiinteistöihin , Älykkäät kiinteistökaupat ja Tutkimme kiinteistösijoituksia -opas).
Voittoa tavoittelevat yritykset, joilla on julkinen edustusto
Älä tee virhettä - Fannie Mae ja Freddie Mac ajavat voittoja, kuten osakkeenomistajat vaativat. Suorittaessaan julkista tehtäväänsä he ansaitsevat voiton kahdella ensisijaisella tavalla: takaa palkkiotuotot ja pidätetyt salkut.
- Ensinnäkin katetaan takuumaksutulot tai "g-palkkiot". Fannie Mae ja Freddie Mac pidättävät tietyn prosenttiosuuden jokaisesta asuntolainan maksusta jokaiselle kiinnitykselle, jonka he ovat taanneet maksaakseen pääoman ja korot ajoissa MBS: n haltijalle (sijoittajalle). Esimerkiksi jokainen kuukausittainen asuntolainan maksu voidaan jakaa pääomaan ja korkoon. Asuntolainanhaltijan keräämä pääoma ja korko siirretään toiselle kahdesta yrityksestä, sanotaan esimerkiksi Fannie Mae. Fannie Mae siirtää sitten pääoman ja korot asuntolainan vakuuden haltijalle; se kuitenkin pitää tietyn prosenttiosuuden korosta takuumaksuna - yleensä välillä 0, 12–0, 50% vuodessa. Ajattele sitä vakuutuksena. Toivottavasti Fannie Mae kerää enemmän takuumaksutuloja kuin se maksaa asuntolainavakuudellisten arvopapereiden omistajille lainanottajan laiminlyönnin vuoksi. Se on erittäin iso vakuutus. Vuoden 2006 lopussa valtiovarainministeriön pääsihteerin Robert K. Steelin mukaan molemmilla yrityksillä oli luottotakuita 2, 9 biljoonaa dollaria MBS: iä (15. maaliskuuta 2007 annettu todistus Yhdysvaltain taloustalouskomitealle GSE-uudistuksesta).
Toiseksi, Fannie Mae ja Freddie Mac ovat valtavia säilyttäneitä salkkuja asuntolainoista ja MBS-lainoista. He sijoittavat voimakkaasti omiin - ja toistensa - arvopapereihin. Välillisen liittovaltion takauksensa ansiosta, kuten aiemmin keskusteltiin, ne voivat laskea liikkeeseen lainoja, joiden tuotto on alhaisempi kuin muilla yrityksillä, rahoittaakseen pidätettyjä salkkujaan. Toisin sanoen he voivat ansaita salkkuihinsa korkoeroja, jotka ovat mahdollisesti suuremmat kuin muut laitokset tämän rahoitustavan vuoksi. Sanoa, että heidän salkkujensa koko on valtava, on liian vähäistä. Vuoden 2006 aikana kahden yrityksen yhdistetyt asuntolainasalkut olivat 1, 4 triljoonaa dollaria, taas Steelin mukaan (15. maaliskuuta 2007).
Valvonta Fannie Maen ja Freddie Macin yli
Fannie Mae ja Freddie Mac ovat OFHEO: n ja HUD: n säätelemiä. OFHEO säätelee Fannie Maen ja Freddie Macin taloudellista turvallisuutta ja vakautta, mukaan lukien niiden pääomavaatimusten toteuttaminen, valvominen ja seuranta sekä säilytävän salkun koon rajoittaminen. OFHEO asettaa myös vuotuiset lainarajat. HUD on vastuussa Fannie Maen ja Freddie Macin asumisoperaatiosta. HUD: n on hyväksyttävä kaikki uudet lainaohjelmat, joihin he voivat osallistua (ostaa ja / tai taata). Lisäksi HUD asettaa Fannie Maelle ja Freddie Macille vuosittaiset tavoitteet asunto-tehtävänsä suorittamiseksi. Nämä tavoitteet keskittyvät matalan ja kohtalaisen tulotason asumiseen sekä vähemmistöjen asumiseen.
Liian suuri riski keskittyy kahteen yritykseen, joilla on liittovaltion siteitä?
Ei ole epäilystäkään siitä, että Fannie Mae ja Freddie Mac pelaavat kriittisiä asioita asuntorahoitusjärjestelmässämme. On kuitenkin olemassa vaara, että niin suuri riski keskittyy vain kahteen yritykseen. He hallitsevat valtavan määrän luotto- ja korkoriskiä. Jos jotain meni pieleen riskienhallinnan ja / tai salkunhoitokäytäntöjen kanssa, ei ole epäilystäkään siitä, että kipua ja stressiä tunteisi kaikilla rahoitusmarkkinoilla ympäri maailmaa. Monien kriitikkojen mielestä kokonsa ja asuntolainaliskien hallinnan monimutkaisuuden vuoksi ne aiheuttavat liian suuret systemaattiset riskit talouksellemme. Lisäksi jotkut uskovat, että Fannie Mae ja Freddie Mac saavat epäoikeudenmukaisen edun epäsuoran liittovaltion takauksensa ansiosta, joka antaa niille mahdollisuuden laskea liikkeeseen lainoja korkoilla, joita muille yrityksille ei ole saatavissa - erityisesti, että juuri tämä epäsuora takaus on antanut Fannie Maelle ja Freddie Macille mahdollisuuden kasvaa niin suureksi.
Yksinkertaisesti sanottuna on vaara, että molemmat yritykset ovat saaneet ottaa liian paljon riskejä amerikkalaisen veronmaksajan mahdollisilla kustannuksilla. Asioiden näkökulmasta valtiovarainministeri Steelin mukaan Fannie Maella ja Freddie Macillä oli vuoden 2006 lopussa asuntolainaluottoja noin 4, 3 biljoonaa dollaria, mikä oli noin 40% Yhdysvaltain kaikista jäljellä olevista asuntolainoista (15. maaliskuuta 2007).). Vaihtoehtoisesti katsottuna, molemmilla yrityksillä on jäljellä 5, 2 biljoonaa dollaria velkaa ja MBS-velkoja, mikä ylittää Yhdysvaltain hallituksen 4, 9 biljoonan dollarin julkisen velan, toteaa Yhdysvaltain keskuspankin johtokunnan puheenjohtaja Ben Bernanke (huhtikuu 2007).
Kukaan ei myöskään ole koskaan väittänyt, että joko asuntolainan luottoriskiä tai korkoriskiä on helppo hallita tai vähentää johdannaisten avulla.
johtopäätös
Kesällä 2007 kaikkien asuntolainojen markkinat paitsi Fannie Maen ja Freddie Macin takaamia asuntolainoja pysähtyivät täysin ja korostivat näiden kahden yrityksen roolien merkitystä. Freddie Mac järkytti markkinoita syksyllä 2007 ilmoittamalla suurista luottoihin liittyvistä menetyksistä, mikä lisäsi tulipaloa väitteelle, jonka mukaan molemmat yritykset aiheuttavat valtavan riskin koko rahoitusjärjestelmälle. Ovatko Fannie Maen ja Freddie Macin hyödyt amerikkalaiselle asunnonomistajalle suuremmat kuin riskit, joita ne aiheuttavat koko rahoitusjärjestelmällemme ja amerikkalaiselle veronmaksajalle? Vain aika näyttää.
Tietoja näistä kahdesta laitoksesta, tarkista voitto asuntolainan velka MBS .
