Liittohallitus ymmärtää, että asuntolainat ovat suurin taloudellinen taakka, jonka monet amerikkalaiset koskaan elämänsä aikana kantavat. Sisäisen tulopalvelun (IRS) avulla veronmaksajat voivat tehdä tauon (ja oletettavasti rohkaista ihmisiä osallistumaan kiinteistömarkkinoihin), että veronmaksajat voivat vähentää kiinnitystensä korkoa.
Mutta entä jos saat toisen asuntolainan? Onko sinulla merkitystä mihin käytät sitä? Voitko vähentää korkoja vain toistaiseksi?
Tarkastellaan syvällisesti toisen asuntolainan ottamisen verovaikutuksia. Näytämme sinulle, miten voit laskea verovähennyslaskun ja korostamme erilaisia rajoituksia ja sudenkuoppia.
Perusteet
Ensinnäkin sinun on ymmärrettävä, mikä on "pätevä koti" (se, jolle asuntolainan korkovähennys koskee) ja miten IRS määrittelee "asuntolainan korot" ja "asuntolainan velka".
Ensinnäkin "pätevä koti" tarkoittaa joko pääkotiasi, jossa yleensä asut, tai toista kotia. Asuntovaunut, asuntovaunut, asunnot ja veneet ovat kaikki kelpuutettuja, kunhan heillä on "nukkumis-, ruoanlaitto- ja wc-tilat", kuten IRS-julkaisu 936 asettaa.
Jos vaadit vähennyksiä kodista, joka kaksinkertaistuu jollain muulla, kuten vuokrakiinteistöllä tai toimistolla, tulee joitain vivakattuja sääntöjä ja laskelmia, jotka liittyvät siihen, kuinka kauan käyt tiloissa. Voit viitata yksityiskohtiin täällä, mutta yleisesti ottaen, jos vuokraat toisen kodin, sinun on asuttava siellä vähintään 14 päivää tai yli 10% ajasta, jonka se vuokrataan vuoden aikana (sen mukaan kumpi on pidempi) jotta voidaan vähentää siitä kiinnityskorot. (Jos et asu siellä ollenkaan, olet vuokranantaja, ja aivan erilainen sääntöjoukko tulee voimaan: katso vuokravähennysten verovähennykset ).
Asuntolainan korko koskee vain korkoja, jotka maksetaan lainoista, joissa käytetään kotisi vakuudena. Tämä sisältää:
IRS kuvaa kolme asuntolainaluokkaa. Ne vaihtelevat riippuen siitä, milloin otit velan ja mihin tuottoihin käytettiin:
- Vanhentuneella velalla tarkoitetaan asuntolainoja, jotka vakuutettiin kotisi 13. lokakuuta 1987 tai ennen sitä (jonka jälkeen nykyiset verosäännöt tulivat voimaan). Asuntojen hankintavelka tarkoittaa asuntolainoja, jotka on otettu 13. lokakuuta 1987 jälkeen ja joita käytettiin kodin ostamiseen, rakentamiseen tai parantamiseen (ts. Peruskorjaukset, korjaukset jne.). Asuntovelka tai laina tarkoittaa asuntolainoja, jotka on otettu 13. lokakuuta 1987 jälkeen ja joita käytettiin muihin kuin asumiseen liittyviin tarkoituksiin, kuten yliopisto-opintojen, uuden auton, loman tai melkein kaiken muun, joka ei liity kodin ostaminen, rakentaminen tai parantaminen.
Vähennykset
Se riippuu siitä, millaista velkaa sinulla on jo - ja kuinka paljon enemmän haluat olettaa. Jos olet naimisissa ja arkistoit yhdessä, voit vähentää korkoja vain miljoonan dollarin arvosta tai vähemmän asunnon hankintavelasta ja vähintään 100 000 dollarin arvosta asuntovelkaa. Jos sinkku on naimisissa tai avioitu ja jättää erikseen, rajoituksistasi tulee vastaavasti 500 000 dollaria kodin hankintavelasta ja 50 000 dollaria kodin pääoman velasta.
Toisin sanoen, jos asuntolainalla tai asuntolainallasi käytetään ensisijaisen ja / tai toisen asunnosi ostamista, rakentamista tai parantamista (mikä tekee siitä kodin hankintavelan) ja miljoonan dollarin kokonaissumman, voit vähentää kaikki korkojen maksamat. Esimerkiksi, jos sinulla on 4%: n korko jokaiselle kahdelle asuntolainalle, jotka yhdessä muodostavat miljoonan dollarin, voit vähentää kaikki vuosittaiset 40 000 dollarin koronmaksut.
Kuitenkin, jos kodin hankintavelka on, sanotaan esimerkiksi, 2 miljoonaa dollaria, silloin pystyt vähentämään vain puolet koroista, jotka olet maksanut 2 miljoonan dollarin arvosta asuntolainoista kyseisenä vuonna. Jos sovellettaisiin samoja 4%: n korkoja, voisit vähentää vain 40 000 dollaria sen sijaan, että olet todennäköisesti maksanut korkoina kyseisenä vuonna 80 000 dollaria. (Tätä on harkittava kaikille, jotka yrittävät rahoittaa seitsemän numeroista kiinteistöä. Katso Jumbo Vs. Tavalliset asuntolainat: Kuinka ne eroavat .)
Vaikka tämä rajoitus ei koske vanhentuneita velkoja, et voi tehdä lisävähennyksiä uusista asuntolainoista, jos vanhempi velka on jo yli miljoona dollaria. Entä jos sinulla on vain 900 000 dollaria vanhentuneita velkoja? Sitten voit vähentää korkoa vain ylimääräisestä 100 000 dollarin arvosta kodinhankintavelasta.
Ainakin tämä on yleinen sääntö. IRS tarjoaa laskentataulukon todellisen vähennyskelpoisen asuntolainan koron määrittämiseksi.
Paperityö
Niin kauan kuin olet maksanut vähintään 600 dollaria asuntolainan korkoja, saat ilmoituksen asuntolainan haltijalta tai lainanantajalta (se on yleensä lomake 1098) muutamaa kuukautta ennen veroilmoitusaikaa. Vuosimaksujen dollarimääräisen määrän lisäksi tässä asuntolainakorkoilmoituksessa näkyvät myös maksetut asuntolainavakuutusmaksut ja maksetut vähennyspisteet (jos olet ostanut kodin kyseisenä vuonna). Kun sinulla on tämä asiakirja käsillä, käytät sitä veroilmoituksen täyttämiseen lomakkeella 1040, Aikataulu A (eritellyt vähennykset).
Kun asunnonhankinnan ja kodin pääomalainat yhdistetään, voit lainata teknisesti 1, 1 miljoonaa dollaria kotiisi. Jos sinulla kuitenkin on ylimääräistä velkaa, joka ylittää tämän kynnysarvon, saatat pystyä vähentämään koron, jos kyseiset tuotot käytettiin hyväksyttävään kuluun, kuten sijoitukseen (raportoidaan myös aikataulussa A) tai liiketoimintaan (aikataulu C tai C-EZ).
Jälleenrahoitus, pisteet ja palkkiot
Lisäksi, jos maksat pisteitä uudesta asuntolainasta, voit vähentää ne lainan voimassaoloaikana. Olettaen, että jälleenrahoitat uuden 30 vuoden asuntolainan, voit vähentää 1/30 tuhatta pisteestä vuosittain maksamasi summan. Jos et ole vähentänyt kaikkia pisteitä talon myymiselle tai jälleenrahoittamiselle (uudelleen), voit vähentää kaikki jäljellä olevat kerralla samana vuonna. Kirjaat vähennyksen aikataulussa A, lomake 1040, rivi 12.
Niin kauan kuin oikaistut bruttotulosi eivät ylitä 109 000 dollaria (tai 54 500 dollaria, jos naimisissa ja jätetään erikseen), voit vähentää myös osan tai kaikki kiinnitysvakuutusmaksuistasi. Tämä kuuluisi luokkaan "kodin hankintavelka".
Pohjaviiva
Verosäännöt ovat monimutkaisia, sitä ei voida kiistää, mutta jos jatkat asianmukaisesti, säännökset voivat säästää tuhansia dollareita vuodessa. Muista kysyä pätevältä vero-ammattilaiselta, ennen kuin päätät ottaa toisen kiinnityksen.
