Pohjapohjaisten kiinteistöjen hinnat houkuttelevat markkinoille joitain aloittelevia kiinteistösijoittajia. Mutta ennen liittymistä vuokranantajien joukkoon, varmista, että sinulla on vahva käsitys taloudellisista tiedoista, jotka voivat tehdä eron seuraavana Donald Trumpiksi tulemisen ja konkurssi tuomioistuimessa löytämisen välillä. Tässä on kahdeksan kiinteistöihin sijoittamisen numeroa, jotka sinun on tiedettävä. (Lisätietoja kodin ostamisesta, katso: Ensimmäisen kerran asunnon ostajan opas)
1. Asuntolainan maksaminen
Tavallisessa omistajan käytössä olevassa kodissa lainanantajat eelistavat yleensä velan ja tulon suhdetta 36%, mutta jotkut nousevat jopa 45%: iin riippuen muista ehdot täyttävistä tekijöistä, kuten luottotuloksestasi ja kassavaroista. Tämä suhde vertaa kokonaisbrutotuottoa kuukausittain velanmaksuvelvoitteesi kanssa. Asumistuen maksamisessa lainanantajat mieluummin 28–33%: n brutto-tulot kokonaismäärästä muista tekijöistä riippuen. Freddie Macin ohjeiden mukaan sijoituskiinteistöjen vela-tulosuhde on enintään 45%. (Katso lisätietoja yksinkertaisista tavoista sijoittaa kiinteistöihin. )
2. Etumaksuvaatimukset
Vaikka omistajien käyttämiä kiinteistöjä voidaan rahoittaa asuntolainalla ja FHA-lainalla vain 3, 5 prosenttia alempana, sijoittajien asuntolainat vaativat tyypillisesti käsirahana 20–25 prosenttia tai joskus jopa 40 prosenttia. Mikään sijoituskiinteistön ennakkomaksu tai sulkemiskustannus ei saa olla lahjarahastoista. Yksittäiset lainanantajat määrittävät, kuinka paljon sinun on lainattava saadaksesi lainaa riippuen velka-tulosuhteesta, luottotuloksesta, kiinteistön hinnasta ja todennäköisestä vuokrasta.
8 numeroa kiinteistöinvestoinnin arvioimiseksi
3. Pätevyysasteen vuokratuotot
Saatat olettaa, että koska vuokralaisen vuokramaksut kattavat (toivottavasti) asuntolainan, sinun ei tarvitse tarvita ylimääräisiä tuloja asuntolainan saamiseksi. Jotta vuokraa voidaan pitää tulona, sinulla on oltava kahden vuoden historia sijoituskiinteistöjen hallinnassa, vähintään kahden kuukauden bruttovuokravakuutusturva on katettava vähintään kuudelle kuukaudelle ja mahdollisista vuokrakiinteistöistä aiheutuvien negatiivisten vuokratuottojen on oltava pidetään velana velkasuhteessa. (Sen lisäksi, että luodaan jatkuvia tuloja ja pääoman arvonnousua, kiinteistö tarjoaa vähennyksiä, jotka voivat vähentää voittojen tuloveroa. Tutustu vuokraomaisuuden omistajien verovähennyksiin .)
OHJE: Tutustu kiinteistösijoituksiin
4. Hinta-tulosuhde
Tätä suhdetta verrattiin alueen kotitalouksien mediaanihintaan kotitalouksien mediaanituloihin. Ennen asuntokuplan puhkeamista hinta-tulosuhde Yhdysvalloissa oli 2, 75, kun se vuoden 2010 lopussa oli 1, 71. Keskiarvo vuosina 1989-2003 on 1, 92, mukaan lukien Fiserv, Inc., Federal Housing Finance Agency, Moody's Analytics.
5. Hintavuokraussuhde
Hinta / vuokra-suhde on laskelma, jossa verrataan mediaanien asuntohintoja ja mediaanivuokraus tietyillä markkinoilla. Yksinkertaisesti jaa keskimääräinen talon hinta keskimääräisellä vuotuisella vuokralla suhteen luomiseksi. Yhdysvaltain markkinoiden huipussa vuonna 2006 Yhdysvaltojen suhde oli 18, 46. Suhde laski 11, 34: een vuoden 2010 loppuun mennessä. Pitkäaikainen keskiarvo (vuosina 1989-2003) oli 9, 56. Yleisenä nyrkkisääntönä on, että kuluttajien tulisi harkita ostamista, kun suhde on alle 15, ja vuokraa, kun se on yli 20. Markkinat, joilla hinta / vuokra-suhde on korkea, eivät yleensä tarjoa yhtä hyvää sijoitusmahdollisuutta. (Ajatteleko ostaa kotia? Tarkastelemme alkuperäisiä ja jatkuvia kustannuksia sekä hyötyjä. Tutustu vuokrata tai ostaa? Rahoituskysymykset .)
6. Kokonaistuoton tuotto
Yksittäisen kiinteistön bruttovuokratuotto saadaan jakamalla kerätty vuosivuokra kiinteistön kokonaiskustannuksilla kertomalla sitten luku 100: lla saadaksesi prosenttiosuus. Kiinteistön kokonaiskustannukset sisältävät ostohinnan, kaikki sulkemis- ja korjauskustannukset.
7. Aktivointiaste
Bruttovuokratuottoa arvokkaampi luku on pääomaprosentti, joka tunnetaan myös nimellä cap-korko tai nettovuokratuotto, koska tämä luku sisältää kiinteistön toimintakulut. Tämä voidaan laskea aloittamalla vuotuisella vuokralla ja vähentämällä vuosittaiset kulut, jakamalla sitten lukumäärä kiinteistön kokonaiskustannuksilla ja kertomalla saatu luku prosenttimäärällä 100. Vuokrakiinteistöjen kokonaiskustannukset sisältävät korjauskustannukset, verot, vuokranantajan vakuutukset, avoimet työpaikat ja edustajapalkkiot.
8. Kassavirta
Pohjaviiva
Kun olet tehnyt kaikki nämä laskelmat, voit tehdä tietoisen päätöksen siitä, onko tietystä kiinteistöstä arvokas sijoitus.
