Sisällysluettelo
- Mikä on PMI?
- Asuntolainavakuutus
- Kuinka kauan kuljet PMI: tä?
- 1. Lainanottajan maksama PMI
- 2. Yhden premium-PMI
- 3. Lainanantajan maksama PMI
- 4. Split-Premium PMI
- 5. Liittovaltion asuntolainan MIP
- PMI: n kustannukset
- Arviointi hinnat
- FHA-asuntolainan vakuutus
- Pohjaviiva
Jos maksat kotiin alle 20% käsirahana, on tärkeää ymmärtää, mikä asuntolainavakuutus on ja miten se toimii. Yksityinen asuntolainavakuutus (PMI) ei ole vain ihmisille, joilla ei ole varaa 20% käsirahaan. Se on tarkoitettu myös ihmisille, jotka eivät halua vähentää 20 prosenttia, joten heillä on enemmän rahaa korjauksiin, uusintaan, kalusteisiin ja hätätilanteisiin.
Yksityinen asuntolainavakuutus (PMI)
Mikä on yksityinen asuntolainavakuutus - PMI?
Jos asuntolainan vakuutuksen ostamisen käsite kuulostaa hiukan outolta, olet todennäköisesti uusi tulokas kiinteistön ostamisessa tai et koskaan maksa pieniä käsirahaa. Useimmat luotonantajat vaativat PMI: tä, kun kodin ostaja suorittaa käsirahana alle 20% asunnon ostohinnasta - tai asuntolainan puitteissa asuntolainan laina-arvo-suhde (LTV) on yli 80% (korkeampi LTV-suhde, sitä korkeampi asuntolainan riskiprofiili). Ja toisin kuin useimmat vakuutustyypit, vakuutuksella suojataan lainanantajan sijoitusta kotiin, ei sinun. Toisaalta PMI antaa ihmisille mahdollisuuden tulla kodinomistajiksi nopeammin.
PMI antaa lainansaajille mahdollisuuden saada rahoitusta, jos heillä on vain varaa (tai mieluummin) laskea vain 5–19, 99% asumisen kustannuksista, mutta siihen liittyy lisäkustannuksia kuukausittain. Lainanottajat maksavat PMI: nsä, kunnes he ovat keränneet kotona riittävän pääoman, että lainanantaja ei enää pidä niitä suurena riskinä.
PMI-kustannukset voivat vaihdella 0, 25%: sta 2%: iin (mutta tyypillisesti noin 0, 5–1%) lainasaldostasi vuodessa, käsiraha- ja asuntolainan koosta, lainan kestosta ja luottotuloksestasi riippuen. Mitä suuremmat riskitekijäsi ovat, sitä korkeampaa korkoa maksat. Koska PMI on prosenttiosuus lainan määrästä, sitä enemmän lainaat, sitä enemmän PMI maksaa. Yhdysvalloissa on kuusi suurta PMI-yritystä. He veloittavat samanlaiset hinnat, joita tarkistetaan vuosittain.
Se on lisäkustannus, mutta kuluttaa edelleen rahaa vuokraan ja mahdollisesti menettää markkinoiden arvostusta odottaessasi säästääksesi suuremman käsirahan. Ei ole mitään takeita siitä, että tulet ulos ennen kuin ostat kodin myöhemmin kuin ennemmin pelkästään sen välttämiseksi, joten PMI: n maksamisen arvo on harkinnan arvoinen. Federal Housing Administration -lainan vakuutuksen maksamisen arvo - mitä tarvitset, jos saat FHA-lainan - on toinen tarina. Selitämme sen myöhemmin.
Avainsanat
- Tarvitset yksityisen asuntolainan vakuutuksen (PMI), jos ostat kodin, jonka käsiraha on vähemmän kuin 20% kodin kustannuksista.Huomaa, että PMI: n tarkoituksena on suojata lainanantajaa, ei lainanottajaa, mahdollisilta tappioilta. ovat neljä pääasiallista asuntolainavakuutustyyppiä, joita voit ostaa: Lainanottaja-asuntolainavakuutus, Yksipreeminen asuntolainavakuutus, Lainanantajan maksama asuntolainavakuutus ja Split-Premium -kiinnitysvakuutus.Jos hankkit liittovaltion asuntoviranomaisen lainan kotiin ostamista varten, siellä on ylimääräinen vakuutustyyppi, jota tarvitset.
Asuntolainavakuutus
Ensinnäkin sinun pitäisi ymmärtää, miten PMI toimii. Oletetaan esimerkiksi, että laskut 10% ja saat lainan loput 90% kiinteistön arvosta - 20 000 dollaria alaspäin ja 180 000 dollaria lainaa. Asuntolainavakuutuksella, jos lainanantajan on suljettava asuntolainasi, koska menetät työsi etkä pysty maksamaan useita kuukausia, lainanantajan tappiot ovat rajoitetut.
Asuntolainavakuutusyhtiö kattaa tietyn prosentin lainanantajan tappiosta. Oletetaan esimerkiksi, että prosenttiosuus on 25%. Joten jos olisit silti velkaa 85% (170 000 dollaria) kodin 200 000 dollarin ostohinnasta sinä aikana, kun sinua suljettiin, sen sijaan, että menettäisit kokonaan 170 000 dollaria, lainanantaja menettäisi vain 75% 170 000 dollarista tai 127 500 dollaria kodin pääomasta. PMI kattaisi muut 25% eli 42 500 dollaria. Se kattaa myös 25% korottamastasi viivästyskorosta ja 25% lainanantajan sulkemiskustannuksista.
Jos PMI suojaa lainanantajaa, miksi sinun, lainanottajan, on maksettava siitä? Korvaat lainanantajalle suuremman lainaantumisriskin ottamisen kuin antolainauksen suuremmalle käsirahalle jollekin, jolla on enemmän menetettävää, jos kotisi suljetaan.
Kuinka kauan kuljet PMI: tä?
Lainanottajat voivat pyytää, että asuntolainan vakuutusmaksut eliminoidaan kuukausittain, kun laina-arvo-suhde laskee alle 80%. Kun asuntolainan LTV-suhde laskee 78%: iin - mikä tarkoittaa sinun käsirahasi ja takaisin maksamasi lainan pääoma yhtä suurena kuin 22% asunnon ostohinnasta, lainanantajan on peruutettava PMI automaattisesti, kuten liittovaltion asunnonomistajien suojalaki vaatii. jos kodisi markkina-arvo on laskenut (niin kauan kuin olet ajan tasalla asuntolainalla).
Muutoin aika, joka sinun on kuljetettava PMI: n mukaan, riippuu valitsemastasi PMI-tyypistä.
1. Lainanottajan maksama kiinnitysvakuutus
Yleisin PMI-tyyppi on lainanottajan maksama asuntovakuutus (BPMI). Kun luet PMI: stä ja tyyppiä ei ole määritetty, tämä on yleensä sellaista, josta keskustellaan.
BPMI tulee lisäkuukausimaksuna, jonka maksat asuntolainalle. Kun laina sulkeutuu, maksat BPMI: lle joka kuukausi, kunnes kotisi omasta pääomasta on 22% alkuperäisen ostohinnan perusteella. Siinä vaiheessa luotonantajan on peruutettava BPMI automaattisesti, kunhan olet ajan tasalla asuntolainan maksuista. Riittävän kiinteän pääoman kertyminen säännöllisillä kuukausittaisilla asuntolainan maksuilla BPMI: n peruuttamiseksi vie yleensä noin 11 vuotta.
Voit myös olla aktiivinen ja pyytää lainanantajaa peruuttamaan BPMI: n, kun kotona on 20% omaa pääomaa. Asuntolainan maksujen on oltava ajankohtaisia, sinulla on oltava tyydyttävä maksuhistoria, kiinteistössäsi ei saa olla ylimääräisiä panttioikeuksia. Joissain tapauksissa saatat tarvita nykyisen arvion kotisi arvon perustelemiseksi ja todistaaksesi, että se ei ole vähentynyt alle arvon, kun ostit sen.
Jotkut lainanvälittäjät antavat (mutta heidän ei tarvitse sallia) lainanottajille peruuttaa PMI: n ennemmin asunnon arvon nousun perusteella. Jos lainanottaja kerää 25 prosenttia omaa pääomaa arvonnousun vuoksi kahdessa viidessä vuodessa tai 20 prosenttia omaa pääomaa vuoden viiden jälkeen, lainan ostanut sijoittaja (suurin osa asuntolainoista myydään sijoittajille) voi sallia PMI-peruutuksen, kun kodin kasvanut arvo on osoitettu arvio, välittäjän hintalauseke (BPO) tai automatisoitu arvostusmalli (AVM, jossa otetaan huomioon äskettäin myytyjen vastaavien kiinteistöjen arvo).
Voit myös päästä eroon PMI: sta varhain uudelleenrahoittamalla, vaikka jälleenrahoituskustannukset on punnittava asuntolainavakuutusmaksujen jatkumisen kustannuksilla. Voit myös pystyä ojittamaan sen varhain maksamalla asuntolainan pääoman niin, että sinulla on vähintään 20% omaa pääomaa.
Sinun on päätettävä, oletko valmis maksamaan PMI: tä jopa 11 vuoden ajan. Katso kuukausimaksun ulkopuolelle. Mitä PMI maksaa sinulle pitkällä tähtäimellä? Mitä odottaa ostamista mahdollisesti maksaa sinulle? Kyllä, unohdat kerätä kotiin omaa pääomaa vuokrauksen aikana, mutta vältelet myös kaikkia asunnonomistamiskustannuksia, kuten talonomistajan vakuutukset, kiinteistöverot, ylläpito ja korjaukset. Ja vuoden 2017 verovähennys- ja työllisyyslaki, joka kaksinkertaisti vakiovähennyksen, tekee asuntolainan korkoverovähennyksestä enää niin arvokasta kuin se oli ennen.
Jäljellä olevat kolme PMI-tyyppiä eivät ole läheskään yhtä yleisiä. Haluat silti tietää, kuinka ne toimivat, vaikka yksi niistä kuulostaa houkuttelevammalta tai jos lainanantajasi antaa sinulle useamman kuin yhden asuntolainan vakuutusvaihtoehdon.
2. Yhden premium-asuntolainan vakuutus
Yhden maksun asuntolainavakuutuksella (SPMI), jota kutsutaan myös kertaluontoiseksi asuntolainan vakuutukseksi, maksat asuntolainan vakuutuksen etukäteen kertakorvauksena joko kokonaan sulkeutuessaan tai rahoittamalla asuntolainalle (jälkimmäisessä tapauksessa sitä voidaan kutsua yhtenä vakuutena) -rahoitettu asuntolainavakuutus).
SPMI: n etuna on, että kuukausimaksusi on pienempi kuin BPMI. Tämä voi auttaa sinua lainaamaan enemmän ostamaan kotisi. Toinen etu on, että sinun ei tarvitse huolehtia jälleenrahoituksesta päästäksesi pois PMI: stä - tai tarkkailemalla laina-arvo-suhdeasi nähdäksesi milloin voit saada PMI-peruutuksen.
Vaarana on, että jos jälleenrahoitat tai myyt muutaman vuoden sisällä, yhtäkään palkkion osaa ei palauteta. Lisäksi, jos rahoitat yksittäistä vakuutusmaksua, maksat siitä korkoa niin kauan kuin sinulla on kiinnitys. Lisäksi, jos sinulla ei ole tarpeeksi rahaa 20% käsirahaan, sinulla ei ehkä ole käteistä maksaa yhtä palkkiota etukäteen. Myyjä tai, jos kyseessä on uusi koti, rakentaja voi kuitenkin maksaa lainanottajalle kertaluontoisen asuntolainan vakuutuksen. Voit aina yrittää neuvotella siitä osana ostotarjoustasi.
3. Lainanantajan maksama kiinnitysvakuutus
Luotonantajan maksamalla kiinnitysvakuutuksella (LPMI) lainanantaja maksaa teknisesti vakuusmaksun. Itse asiassa maksat siitä itse lainan voimassaoloaikana hieman korkeampana korkona. Toisin kuin BPMI, et voi peruuttaa LPMI: tä, kun oma pääoma saavuttaa 78%, koska se on rakennettu lainaan. Jälleenrahoitus on ainoa tapa pienentää kuukausimaksua. Korkotaso ei laske, kun sinulla on 20% tai 22% oma pääoma. Lainanantajan maksamaa PMI: tä ei palauteta.
Korkeammasta korkotasosta huolimatta luotonantajan maksamien PMI-arvojen etu on, että kuukausimaksusi voisi silti olla pienempi kuin kuukausittaisissa PMI-maksuissa, ja voit lainata enemmän.
4. Split-Premium-kiinnitysvakuutus
Split-premium-asuntolainavakuutus on vähiten yleinen tyyppi. Se on kahden ensimmäisen tyypin hybridi, josta keskustelimme: BPMI ja SPMI.
Näin se toimii: Maksat osan asuntolainan vakuutuksesta kertakorvauksena sulkemisen yhteydessä ja osan kuukausittain. Sinun ei tarvitse keksiä niin paljon ylimääräisiä käteisvaroja kuin sinä tekisit SPMI: n kanssa, etkä korota kuukausimaksuasi yhtä paljon kuin BPMI: n kanssa. Yksi syy valita split-premium-asuntolainavakuutus on, jos velkasuhde on korkea. Tällöin kuukausimaksun korottaminen liikaa BPMI: llä merkitsisi sitä, että et voi lainata tarpeeksi ostaaksesi haluamasi kodin.
Ennakkomaksu voi vaihdella 0, 50–1, 25% lainan määrästä. Kuukausimaksu perustuu nettolaina-arvo-suhteeseen ennen rahoitetun palkkion ottamista huomioon.
Kuten SPMI: ssäkin, voit pyytää rakentajaa tai myyjää - tai jopa lainanantajaa - maksamaan alkuperäisen palkkion, tai voit kääntää sen asuntolainalle. Jaetut vakuutusmaksut voidaan palauttaa osittain, kun kiinnitysvakuutus peruutetaan tai päättyy.
5. Liittovaltion asuntolainan kiinnitys - MIP
On olemassa myös viides tyyppinen asuntolainavakuutus, jota käytetään liittovaltion asuntohallinnon myöntämillä lainoilla, tunnetaan paremmin FHA-lainana tai FHA-asuntolainana. FHA-vakuutus tunnetaan nimellä MIP, ja se on FHA-lainojen vaatimus, ja ennakkomaksujen ollessa 10% tai vähemmän ei voida poistaa ilman kodin uudelleenrahoitusta. MIP vaatii ennakkomaksun ja kuukausittaiset vakuutusmaksut, jotka yleensä lisätään kuukausittaiseen asuntolainan huomautukseen. Ostajan on vielä odotettava 11 vuotta, ennen kuin hän voi poistaa MIP: n lainasta, jos ennakkomaksu oli yli 10%.
PMI: n kustannukset
Asuntolainavakuutuksesi kustannukset tai vakuutusmaksut riippuvat useista tekijöistä.
- minkä palkkiojärjestelmän valitset, onko korko kiinteä vai säädettävissä laina-ajallasi (yleensä 15 tai 30 vuotta), käsiraha tai laina-arvo-suhde (LTV) (5% käsiraha antaa sinulle 95% LTV; 10% alempi) tekee LTV: stä 90%) asuntolainan vakuutusturvan, jota lainanantaja tai sijoittaja vaatii (se voi vaihdella 6%: sta 35%: iin) riippumatta siitä, onko palkkio palautettavissa vai eiko luottotuloksessasi mitään muita riskitekijöitä, kuten esimerkiksi laina asuntolaina, sijoituskiinteistöt, rahat takaisin -rahoitus tai toinen koti
Yleisesti ottaen, mitä riskialttiimpaa olet minkä tahansa tekijän suhteen, sitä korkeammat palkkiot ovat. Esimerkiksi, mitä matalampi luotto-pisteet ja pienempi käsiraha, sitä korkeammat palkkiot ovat.
Huhtikuun 2018 alusta alkaen vakuutusmaksut voivat vaihdella vähintään 0, 17 prosentista 2, 81 prosenttiin vuodessa. Jos laskutat 15 prosenttia 15 vuoden kiinteään korkoon liittyvästä asuntolainalle ja sinulla on esimerkiksi 760 tai korkeampi luottoluokitus, maksaisit 0, 17 prosenttia, koska olet matalan riskin lainaaja. Jos lasket 3 prosenttia 30 vuoden säädettävissä olevalla asuntolainalla, jonka johdantokorko on kiinteä vain kolmeksi vuodeksi ja sinulla on luottotulos 630, korko on 2, 81%, koska olet korkea riski lainanottajalle.
Kun tiedät, mikä prosenttiosuus koskee tilannetta, kerro se lainaamallasi summalla. Jaa sitten summa 12: lla nähdäksesi, mitä maksat joka kuukausi. Esimerkiksi 200 000 dollarin laina, jonka vuotuinen palkkio on 0, 65%, maksaa 1300 dollaria vuodessa (200 000 dollaria x.0065) tai 108 dollaria kuukaudessa (1 300 dollaria / 12).
Arviointi hinnat
Monet yritykset tarjoavat asuntolainavakuutuksia. Niiden hinnat voivat vaihdella hieman, ja luotonantajasi, ei sinä, valitsee vakuutuksenantajan. Siitä huolimatta saat kuvan siitä, minkä koron maksat, tutkimalla asuntolainan vakuutuskorkokorttia. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty ja Genworth ovat tärkeitä yksityisen asuntolainan vakuutuksen tarjoajia.
Asuntolainan vakuutuskorkokortit voivat olla ensi silmäyksellä hämmentäviä. Näin voit käyttää niitä.
- Etsi sarake, joka vastaa luotto-pistemääriäsi.Katso rivi, joka vastaa sinun LTV-suhdeasi.Anna sovellettava kattavuusrivi. Etsi verkosta Fannie Maen asuntolainavakuutusturvavaatimuksia selvittääksesi, kuinka paljon vakuutusta vaaditaan lainallesi, tai kysy lainanantajalta (ja vaikuta housuihin heidän tietosi, kuinka PMI toimii).Tuntaa risteykseen liittyvä PMI-korko. luottopisteestäsi, käsirahasta ja kattavuudesta.Jos soveltuvin osin, lisää tai vähennä tähän korkoon määrä tarkistuskaaviosta (pääkorkopisteen alapuolella), joka vastaa luottopistettäsi. Esimerkiksi, jos suoritat rahatalouden jälleenrahoitusta ja luotto-pistemäärä on 720, saatat lisätä korkoosi 0, 20.Kuten kerroimme edellisessä osiossa, kerro kokonaiskorko lainanannolla; tämä on vuotuinen asuntolainan vakuutusmaksusi. Jaa se 12: llä saadaksesi kuukausittainen asuntovakuutusmaksu.
Korkokanta on sama joka kuukausi, vaikka jotkut vakuutuksenantajat laskevat sitä 10 vuoden kuluttua. Se on kuitenkin juuri ennen pistettä, jolloin sinun pitäisi voida vähentää kattavuutta muutenkin, joten säästöt eivät ole niin merkittäviä.
1, 75%
Ennakkomaksulainan vakuutusmaksun (UFMIP) määrä huhtikuusta 2018 alkaen.
FHA-asuntolainan vakuutus
Asuntolainavakuutus toimii eri tavalla liittovaltion asuntohallinnon lainojen kanssa. Monille - ellei useimmalle - lainanottajalle se tulee kalliimmaksi kuin PMI.
PMI ei vaadi etukäteismaksun maksamista, paitsi jos valitset yhden vakuuden tai split-premium-asuntolainan vakuutuksen. (Muista, että yhden korkoisen asuntolainan vakuutuksen yhteydessä et maksa kuukausittaista asuntolainavakuutusta. Jos kyseessä on split-premium-asuntolainan vakuutus, maksat pienemmät kuukausittain asuntolainavakuutusmaksut.) FHA-asuntolainavakuutuksen yhteydessä kaikkien on kuitenkin maksettava ennakkomaksu, ja tämä maksu ei vähennä kuukausimaksujasi.
Huhtikuusta 2018 alkaen etuoikeutettu asuntolainavakuutusmaksu (UFMIP) on 1, 75% lainan määrästä. Voit maksaa tämän summan sulkeessasi tai rahoittaa sen osana asuntolainaasi. UFMIP maksaa sinulle 1 750 dollaria jokaisesta 100 000 dollarista, jonka lainat. Jos rahoitat sitä, maksat siitä myös korkoa, mikä tekee siitä kalliimman ajan myötä. Myyjä saa maksaa UFMIP-maksusi niin kauan kuin myyjän kokonaispanos sulkemiskustannuksiinne ei ylitä 6% ostohinnasta.
FHA-asuntolainalla maksat myös kuukausittaisen kiinnitysvakuutusmaksun (MIP), joka on 0, 45% - 1, 05% lainan määrästä käsirahasi ja laina-aikasi perusteella. Esimerkiksi, kuten FHA: n alla olevasta taulukosta käy ilmi, jos sinulla on 30 vuoden laina (asuntolaina-aika yli 15 vuotta) 200 000 dollarilla (peruslainan määrä on vähintään 625 500 dollaria) ja maksat FHA: n vähimmäisvaatimuksen käsiraha 3, 5% (LTV yli 95%), MIP on 0, 85% (85 bps tai peruspistettä) lainan voimassaoloaikana (asuntolainan voimassaoloaika). MIP-tiedostojen peruuttamatta jättäminen voi olla kallista.
FHA-lainoille, joiden käsiraha on vähintään 10%, voit peruuttaa kuukausittaiset MIP-summat 11 vuoden kuluttua. Mutta jos sinulla on 10% laittaa, miksi lainkaan FHA-lainaa? Haluat tehdä tämän vain, jos luottopisteesi on liian matala, jotta se voi saada tavanomaista lainaa. Toinen hyvä syy: jos matala luottotulos antaisi sinulle paljon korkeamman koron ja / tai PMI-kulut tavanomaisella lainalla kuin FHA-lainalla.
Voit saada FHA-lainan, jonka luotto-pistemäärä on niinkin alhainen kuin 580 ja mahdollisesti jopa alhaisempi (vaikka luotonantajat saattavat vaatia, että pisteet ovat vähintään 620). Ja saatat saada saman koron kuin tavallisella lainalla huolimatta siitä, että sinulla on alhaisempi luottotulos: 660 verrattuna esimerkiksi 740: een.
Laskematta vähintään 10 prosenttia FHA-asuntolainalle, ainoa tapa lopettaa FHA-MIP-maksujen maksaminen on jälleenrahoittaa tavanomaiseen lainaan. Tämä vaihe on järkevin, kun luottopisteesi ja / tai LTV ovat lisääntyneet huomattavasti. Jälleenrahoitus tarkoittaa kuitenkin sulkemiskustannusten maksamista, ja korot saattavat olla korkeammat, kun olet valmis jälleenrahoittamaan. Korkeammat korot plus sulkemiskustannukset voivat mitätöidä säästöt FHA-asuntolainan vakuutuksen peruuttamisesta. Ja et voi rahoittaa uudelleen, jos olet työtön tai sinulla on liian paljon velkaa tuloihisi verrattuna.
Lisäksi FHA-lainat antavat anteliaammin, kun myyjät voivat osallistua ostajan sulkemiskustannuksiin: jopa 6% lainan määrästä ja 3% tavanomaisissa lainoissa. Joten jos sinulla ei ole varaa ostaa kotia ilman merkittävää sulkemiskustannusapua, FHA-laina voi olla ainoa vaihtoehtosi.
Pohjaviiva
Asuntolainavakuutus maksaa lainansaajille rahaa, mutta se antaa heille mahdollisuuden tulla asunnonomistajaksi nopeammin vähentämällä finanssilaitosten riskiä asuntolainojen myöntämisestä pienille ennakkomaksuille. Asuntovakuutusmaksujen maksaminen kannattaa, jos haluat omistaa kodin aikaisemmin kuin myöhemmin elämäntyyliin tai kohtuuhintaisuuteen liittyvistä syistä. Lisäys syihin tähän: vakuutusmaksut voidaan peruuttaa, kun kodin oma pääoma saavuttaa 80%, jos maksat kuukausittain PMI- tai split-premium-asuntolainan vakuutusta.
Saatat kuitenkin ajatella kahdesti, jos olet luokassa lainanottajia, joiden olisi maksettava FHA-vakuutusmaksut lainan voimassaoloajasta. Vaikka saatat pystyä jälleenrahoittamaan FHA-lainasta myöhemmin päästäksesi eroon PMI: stä, ei ole mitään takeita siitä, että työllisyystilanteesi tai markkinakorosi tekevät jälleenrahoituksen mahdolliseksi tai kannattavaksi. (Katso aiheeseen liittyvä lukeminen kohdasta "Kuinka välttää yksityisen asuntolainan vakuutuksen maksaminen - PMI")
