Mikä on kiertävä kiinnitys?
Ympäröivä asuntolaina on eräänlainen junior-laina, joka käärii tai sisältää kiinteistölle tämänhetkisen erän. Ympäröivä laina koostuu alkuperäisen lainan loppusummasta, johon lisätään määrä kiinteistön uuden hankintahinnan kattamiseksi. Nämä kiinnitykset ovat eräs toissijaisen rahoituksen muoto. Kiinteistön myyjä saa vakuutetun vekselin, joka on laillinen IOU, jossa ilmoitetaan erääntyvä summa. Ympäröivä asuntolaina tunnetaan myös nimellä käärelaina, ensisijainen asuntolaina, myyntisopimus, takaisinmaksu tai kattava vakuus.
Avainsanat
- Wraparound-asuntolainoja käytetään kiinteistön jälleenrahoittamiseen ja ne ovat junior-lainoja, jotka sisältävät kiinteistön nykyisen vekselin sekä uuden lainan kiinteistön hankintahinnan kattamiseksi. Ympyrät ovat eräs toissijaisen ja myyjän rahoituksen muoto, jossa myyjällä on vakuudellinen velkakirja. Kiertokulku syntyy, kun olemassa olevaa asuntolainaa ei voida maksaa pois. Kiertävällä asuntolainalla lainanantaja perii lainanottajalta asuntolainan maksaakseen alkuperäisen setelin ja toimittaakseen itselleen voittomarginaalin.
Kuinka kiertävä kiinnitys toimii
Usein kiertävä kiinnitys on tapa kiinteistön jälleenrahoittamiseen tai toisen kiinteistön oston rahoittamiseen, kun olemassa olevaa asuntolainaa ei voida maksaa pois. Kiertävän kiinnityksen kokonaismäärä sisältää aikaisemman asuntolainan maksamatta olevan määrän plus lainanantajan edellyttämät ylimääräiset varat. Lainanottaja suorittaa suuremmat maksut uudesta ympäröivästä lainasta, jonka lainanantaja maksaa alkuperäisen lainan ja antaa itselleen voittomarginaalin. Laina-asiakirjojen sanamuodosta riippuen omistusoikeus voi heti siirtyä uudelle omistajalle tai se voi jäädä myyjälle lainan tyydyttämiseen asti.
Ympäröivä asuntolaina on myyjän rahoituksen muoto, johon ei liity tavanomaista pankkilainaa, kun myyjä korvaa pankin.
Koska kierto on junior-asuntolaina, kaikki parempia tai vanhempia saatavat ovat etusijalla. Maksuhäiriön sattuessa alkuperäinen kiinnitys saisi kaikki omaisuuden purkamisesta saadut tulot, kunnes se kaikki maksetaan.
Wraparound-kiinnitykset ovat myyjän rahoituksen muoto, jossa tavanomaisen pankkilainan hakemisen sijasta ostaja allekirjoittaa asuntolainan myyjän kanssa. Sitten myyjä siirtyy pankin tilalle ja hyväksyy maksut kiinteistön uudelta omistajalta. Useimmissa myyjän rahoittamissa lainoissa on korkoerot, jotka antavat myyjälle lisävoittoa.
Ympyrälaina vs. toinen asuntolaina
Sekä ympäröivät kiinnitykset että toiset kiinnitykset ovat myyjän rahoituksen muotoja. Toinen asuntolaina on eräänlainen toissijainen asuntolaina, joka on tehty alkuperäisen asuntolainan ollessa edelleen voimassa. Toisesta kiinnityksestä veloitetaan yleensä korkeammalla korolla ja lainattu määrä on alhaisempi kuin ensimmäisellä asuntolainalla.
Huomattava ero ympäröivän ja toisen asuntolainan välillä on siinä, mitä tapahtuu alkuperäisestä lainasta johtuvalle saldolle. Ympärillä oleva kiinnitys sisältää alkuperäisen setelin, joka on vieritetty uuteen asuntolainan maksuun. Toisella kiinnityksellä alkuperäinen asuntolainan saldo ja uusi hinta muodostavat uuden kiinnityksen.
Esimerkki ympäröivästä kiinnityksestä
Esimerkiksi herra Smith omistaa talon, jonka asuntolainan saldo on 50 000 dollaria 4%: n korolla. Mr. Smith myy asunnon 80 000 dollarilla rouva Jonesille, joka saa kiinnityksen joko herralta Smithiltä tai toiselta lainanantajalta 6 prosentin korolla. Rouva Jones suorittaa maksut herra Smithille, joka käyttää näitä maksuja alkuperäisen 4 prosentin asuntolainansa maksamiseen.
Herra Smith tuottaa voittoa sekä ostohinnan ja alkuperäisen velkaa olevan asuntolainan erotuksesta että näiden kahden korkoprosentin erotuksesta. Lainan paperityöstä riippuen kodin omistusoikeus voi siirtyä rouva Jonesille. Jos hän kuitenkin laiminlyö asuntolainan, lainanantaja tai vanhempi hakija voi sulkea ja palauttaa kiinteistön.
