Sisällys
- Mitkä ovat jälleenrahoituksen syyt? Kuinka saada paras ratkaisu jälleenrahoitukseenMitä maksavat jälleenrahoituskustannukset? Luottopisteiden merkitys
Olisiko asuntolainan jälleenrahoittaminen sinulle järkevää? Olet todennäköisesti käynyt keskustelun jossain vaiheessa. Siinä perheenjäsen tai naapuri puhuu paljon, mitä he saivat rahoittamalla asuntolainansa. Nyt jää miettimään: menetätkö tappioita, jos et seuraa esimerkkiä?
Toisinaan asunnonomistajat kiirehtivät jälleenrahoittamaan, yleensä korkojen laskun vuoksi. Korot eivät kuitenkaan ole ainoa syy korvata nykyinen laina. Ei myöskään ole niin, että ihanteellinen aika jälleenrahoittaa yhtä lainanottajaa on välttämättä hyvä tilaisuus vieressä tai naapurikaupungissa asuvalle henkilölle.
Ennen kuin hyppäät päätökseen, on tärkeää ymmärtää, miksi haluat ensinnäkin ottaa uuden asuntolainan - selvittää sitten, onko sillä järkeä erityisissä olosuhteissa.
Mitkä ovat syyt jälleenrahoittaa?
Uudelleenrahoitukseen on selviä ja vähemmän ilmeisiä syitä.
1. Laskevat korot
Tämä on ilmeisin syy jälleenrahoittaa. Korkojen laskiessa uusi laina tarkoittaa alhaisempia rahoituskustannuksia. Ehkä otit 30 vuoden kiinteän asuntolainan, kun korot olivat 6%, ja nyt ne ovat laskeneet 4, 5%: iin. 300 000 dollarin lainalla tämä koronlasku yksin johtaisi kuukausimaksun alennukseen 279 dollarilla.
Tällaisessa tapauksessa refin tekeminen saattaa kuulostaa ketterältä. Muista kuitenkin, että uuden lainan ottaminen tarkoittaa uusien sulkemiskustannusten maksamista. Ja ne saattavat olla arvoisia säästöjä, jotka ovat alhaisemman verokannan arvoisia, riippuen siitä kuinka kauan aiot elää kodissasi.
Yleensä, mitä kauemmin aiot pysyä paikoillaan, sitä enemmän on järkevää jälleenrahoittaa ja syödä nämä kertaluonteiset maksut. Mutta sinun täytyy työskennellä numeroiden kanssa, jotta tiedät varmasti.
2. ARM: n vaihtaminen
Yksi hyvä syy jälleenrahoittaa on, jos sinulla on säädettävä korkoinen asuntolaina tai ARM, jonka haluat muuttaa kiinteäkorkoiseksi lainaksi.
ARM on laina, joka tarjoaa alhaisen johdantokoron, joka “nollautuu” ennalta määrätyn ajanjakson jälkeen, olipa kyseessä yksi vuosi sulkemispäivästäsi tai viisi vuotta tai enemmän. Jos korot ovat nousseet lainan uusiessa, lainanottajat voivat olla shokissa nähdessään uuden kuukausimaksunsa.
Siksi lainanottajat yrittävät usein jälleenrahoittaa kiinteäkorkoisiksi lainoiksi ennen nollauspäivää, varsinkin kun korot ovat suhteellisen alhaiset historiallisen tason mukaan. Tosiasia, kukaan ei tiedä, mitä korkotason nousulle tapahtuu. Joten turvallisemman vedon valitseminen on yleensä hyvä idea, varsinkin jos aiot olla kotona jonkin aikaa.
Kalliit ARM-arvon palautukset olivat yksi tekijöistä, jotka johtivat asuntolainan romahtamiseen kymmenen vuotta sitten. Asuntolainat, joilla on säädettävä korko, eivät ole läheskään yhtä yleisiä kuin ne olivat tuolloin, vaikka ne ovatkin palanneet viime vuosina. Jos sinulla on sellainen, askel eteenpäin mahdollisista vaikeuksista voi olla viisas idea.
Avainsanat
- Syyt asuntolainan jälleenrahoittamiseen ovat korkojen alentaminen, kiinteään korkoon siirtyminen säädettävän koron asuntolainasta tai käteisvarojen poisto kotoasi. Kun ostot uutta asuntolainaa, muista katsoa paitsi korkoja, myös sulkemiskustannukset, vilpittömässä mielessä arvioidut arvot ja kannattavuusraja.Ata harkitse asuntolainan välittäjän palveluita, mutta tee oma jalkatyö varmistaaksesi, että saat parhaan tarjouksen.Päättäkää, haluatko käyttää pisteitä korkojen alentamiseksi ja muista lukita korko, kun sinulla on hyvä tarjous. Hanki luottotietosi, jotta näet, mikä on luottotietosi ja tarkista virheitä, koska hyvä luotto voi auttaa varmistamaan paremman jälleenrahoituspaketin.
3. Parempi luottotulos
Ehkä otit asuntolainan, kun pisteet olivat paljon alhaisemmat kuin nyt, mikä johti keskimääräistä korkeampaan korkoon. Siitä lähtien olet kehittänyt parempia taloudellisia tapoja, vähentänyt saldosi määrää ja lähettämällä maksusi säännöllisesti ennen eräpäivää. Kykysi maksaa laina takaisin ajoissa on yksi suurimmista tekijöistä asuntolainan koron määrittämisessä. Lainanantajat tekevät koulutetun arvauksen keräämällä luotto-pistemäärän, joka heijastaa lainanotto- ja takaisinmaksuhistoriaasi.
Jos luottopisteesi on parantunut tarpeeksi, saatat saada huomattavasti paremman koron.
4. Laina-ajan pidentäminen
Jopa silloin, kun korot ovat samat, jotkut asunnonomistajat voivat alentaa kuukausimaksuaan uudelleenrahoittamalla. Miten? He yksinkertaisesti ottavat uuden lainan pitkällä aikavälillä.
Sano esimerkiksi, että olet ottanut 30 vuoden asuntolainan 250 000 dollarilla. Kymmenen vuotta myöhemmin lainasaldo on laskenut 200 000 dollariin. Kun otat uuden 30 vuoden lainan jäljellä olevalta summalta, pienentät kuukausimaksua. Samalla olet myös 10 ylimääräistä vuotta lainallesi.
Laina-ajan pidentäminen saattaa olla järkevää, jos sinulla on vaikeuksia pysyä maksusuoritusten suhteen. Mutta älä tee virhettä - venyttämällä asuntolainaasi maksat enemmän korkoa pitkällä tähtäimellä.
5. Käteisen ottaminen pois kodista
Kiinteistöjen omistamisen etuihin kuuluu myös mahdollisuus rakentaa omaa pääomaa ajan myötä. Ja kun olet tehnyt niin, kotisi voi alkaa näyttää pankkiautomaatilta, josta voit nostaa rahaa haluamallasi tavalla.
Yksi tapa tehdä tämä on jälleenrahoittaa suuremmalla lainalla, jolloin sinulle jää ylimääräistä rahaa, jota voit käyttää moniin tarpeisiin. Rahatalletus-refin suorittamiseksi sinun on kuitenkin pysyttävä laina-arvon tai LTV-kynnysarvon sisällä lainaohjelmallesi. Laina-arvo-suhde on asuntolainan summa jaettuna kiinteistön arvioidulla arvolla .
Oletetaan, että omistat kodin, jonka arvo on 200 000 dollaria, ja olet edelleen velkaa 120 000 dollaria asuntolainalla. Jos lainanantajallasi on 80% LTV, voit jälleenrahoittaa 160 000 dollarin lainaan ja ottaa 40 000 dollarin eron käteisellä.
Monet ihmiset, jotka jälleenrahoittavat maksaakseen korkean koron velan, joutuvat juoksemaan velkaansa uudelleen, kun heillä on mahdollisuus saada enemmän luottoja.
Mutta jälleen kerran, maksat sulkemiskustannukset saadaksesi uuden lainan - ja sinulla on vähemmän omaa pääomaa, kun lopulta myyt kiinteistön. Se voi todellakin olla sen arvoista, jos käytät rahaa hyvään käyttöön, kuten maksat korkean koron luottokortin tai teet kunnostustöitä, jotka lisäävät kodin arvoa. Jos käytät rahaa veneen ostamiseen tai eksoottiseen lomaan, kannattaa ehkä miettiä kahdesti.
Muista, että kotona olevia rahaa voidaan käyttää myös muilla tavoilla, kuten asuntovakuuslaina tai asuntolainaluottolimiitti, josta voit käyttää tarvittaessa. Pienen kotitehtävän tekeminen ja kunkin etujen ja haitojen vertaaminen auttavat sinua tekemään parhaan valinnan.
Kuinka saada paras tarjous jälleenrahoituksesta
Jos vain asuntolainan ostaminen olisi kuin television ostaminen - kyse on vain kauppojen ja verkon tarkistamisesta, jotta näet tarkalleen, kuinka paljon joudut maksamaan. Valitettavasti asuntolainojen etsiminen on hieman monimutkaisempaa.
Eri lainanantajat tarjoavat erilaisia korkoja - puhumattakaan erilaisista palkkioista - riippuen sellaisista tekijöistä kuin luottopiste, työsuhde ja laina-arvo-suhde. Ainoa todellinen tapa varmistaa, että saat parhaan tarjouksen, on käydä ostoksilla muutamien palveluntarjoajien kanssa. Haluat ehkä sisällyttää joukon suurempia pankkeja sekä paikallisia pankkeja ja luotto-osuuskuntia nähdäksesi kuka voi tarjota sinulle houkuttelevimmat ehdot.
Se voi olla houkuttelevaa käydä online-markkinoilla, jotka lupaavat välittömiä tarjouksia useilta asuntolainayrityksiltä. Mutta huomaa, että niiden tarjoamat numerot ovat usein arvioita, eivät todellisia tarjouksia. Lisäksi sinulla ei aina ole hallintaa siitä, kuinka laajasti antamasi henkilökohtaiset tiedot jaetaan muiden osapuolten kanssa. Siksi on yleensä hyvä idea ottaa yhteyttä hyvämaineisiin lainanantajiin kerrallaan, vaikka sekin vie enemmän aikaa.
Kun teet ostoksia, älä katso vain korkoa. Jo ennen kuin haet virallisesti jälleenrahoitusta, voit kysyä lainanantajalta, antaako se "vilpittömässä mielessä arvio", josta käy ilmi, kuinka paljon joudut maksamaan sulkemiskustannuksissa. Joissain tapauksissa hiukan korkeamman maksaminen, mikäli mukana tulee alempia ennakkomaksuja, voi tosiasiassa hyötyä sinulle.
Korkojen määrittämiseksi jokaisen lainanantajan on vedettävä luotto-raporttisi, joka voi laskea luotto-pisteet. Voit minimoida tai jopa poistaa vaikutuksen pisteet tekemällä tutkimustasi lyhyen ajan. Esimerkiksi FICO-pisteitä kehittävä yritys ei vaadi sinua (tai ei paljon) asuntolausekyselyihin, jotka tehdään 30 - 45 päivää pisteytys, riippuen siitä, mitä FICO-kaavan versiota lainanantaja käyttää. (Katso lisätietoja luottopisteestäsi alla.)
Voitko saada parempaa jälleenrahoitusta asuntolainavälittäjän kanssa?
Useiden asuntolainan tarjoajien tavoittaminen saattaa tuntua paljon työtä, varsinkin jos sinulla on rajoitetusti vapaa-aika. Se on yksi eduista työskennellessä asuntolainavälittäjän kanssa, joka kokoaa tietosi ja ottaa yhteyttä useisiin luotonantajiin puolestasi. Se on kuin yhden luukun asuntolainan tarpeisiisi.
Koska välittäjät maksavat pankit ja asuntolainayritykset, joiden kanssa he työskentelevät, sinun ei tarvitse maksaa heille suoraan heidän palveluistaan. Lisäksi luotonantajat palkitsevat heitä joskus asiakkaiden saamisesta tarjoamalla heille erityishinnat.
Haun ulkoistamisessa on kuitenkin haittoja. Välittäjät saattavat saada korvausta esimerkiksi suuremman lainan myöntämisestä, vaikka se ei olisi parhaan edun mukainen. Ja tietyt lainanantajat eivät toimi välittäjien kanssa, joten se voi joskus rajoittaa vaihtoehtoja.
Molempien menetelmien käyttämisessä ei kuitenkaan ole mitään ongelmaa. Voit käyttää välittäjää raskaiden nostojen tekemiseen, mutta etsi itseltäsi yksi tai kaksi tarjousta nähdäksesi kuinka he vertaa ja löytääksesi sinulle parhaan lainanantajan.
Kurssin lukitseminen: Tunne strategia
Ennustaminen, mihin korot nousevat viikkoja etukäteen, on huijauksen tehtävä - edes pankit eivät tiedä mihin he menevät. Joten kun olet löytänyt hyvän tarjouksen, on aina hyvä idea lukita hinta, jotta tiedät sen olevan samanlainen sulkemispäivään mennessä.
Oletetaan esimerkiksi, että pankki arvioi, että voit sulkea lainan 30 päivän kuluessa. Voit pyytää lukitsemaan korkoasi 45 päiväksi varmistaaksesi, että se ei tuumaa ylöspäin merkinnän viimeistelyhetkellä.
Tarvittavan pidemmän hinnan lukituksen saaminen ei kuitenkaan aina toimi sinun eduksesi. Aina kun pankit jäädyttävät korkonsa, ne ottavat riskin, jos korot nousevat ylöspäin. Joten he yleensä kompensoivat pidemmän lukitusjakson korkeammalla hinnalla tai lisämaksuilla.
Pisteitä vai ei pisteitä?
Toinen tapa saada matalampi korko lainallesi on maksaa "pisteitä", jotka ovat ennakkoon maksettuja korkoja setelillesi. Jokainen piste vastaa yhtä prosenttia lainan arvosta. Joten kahden pisteen maksaminen 200 000 dollarin asuntolainalla tarkoittaa, että haarukkaat yli 4000 dollaria.
Vastineeksi lainanantaja tarjoaa alhaisemman koron, josta voi olla hyötyä, jos pysyt kotona riittävän kauan. Ja kuten koron kanssa, jonka maksat lainan aikana, pisteinä maksama summa on yleensä verovähennyskelpoinen (tämä olettaa, että on silti taloudellista järkeä eritellä vähennykset sen sijaan, että otat uuden korkeamman tason vähennyksen).
Tietenkin, sinulla on oltava vähän ylimääräistä rahaa sulkemishetkellä hyödyntääksesi pisteiden käyttöä. Jos toisaalta etsit matalimpia mahdollisia ennakkomaksuja refiisi aikana, sinun on parempi välttää ennakkomaksuja ja asua hiukan korkeammalla korolla.
Mitä jälleenrahoitus maksaa?
Lainan huomattavasti alhaisempi korko voi houkutella mitä tahansa talonomistajaa. Mutta ennen refin jatkamista, sinun on todella tiedettävä, mitä se maksaa. Usein se, mikä näyttää suurelta, menettää kiilonsa, kun näet palkkiot.
Siksi on tärkeää verrata eri lainanantajien vilpittömässä mielessä arvioita. Näihin asiakirjoihin sisältyy korko sekä ennustetut kulut lainan sulkemiseksi.
Yksi suurimmista kuluista on lainanantajan "aloitusmaksu". Mutta joudut kohtaamaan myös joukon muita maksuja, kuten päivitetyn arvioinnin kustannukset, otsikkohakupalkkiot ja omaisuusvakuutusmaksu. Kaikilla näillä kustannuksilla voi olla jopa 5% lainan arvosta.
Määritä tasa-arvokohta
Ellei aio pysyä kotona pitkään, nämä ennakkomaksut saattavat tehdä refi-kielteisen. Selvittääksesi se, jaa sulkemiskustannukset summalla, jonka säästät joka kuukausi, uudesta korkotasosta. Tuloksena on kuukausien määrä, joka kuluu ennen kuin voit lainata edes uutta lainaasi.
Olet todennäköisesti kuullut lainanantajista, jotka tarjoavat lainoja ilman sulkemiskustannuksia, mikä saattaa tuntua täydelliseltä tavasta säästää rahaa. Mutta siellä on saalis: Lainanantajan on veloitettava korkeampi korko näiden kulujen kattamiseksi. Jos oleskelet kotona tarpeeksi kauan, voit paremmin haastaa nyt palkkiot vastineeksi pienemmälle kuukausimaksulle.
Luottopisteiden merkitys
Taloudellisilla suuntauksilla on suuri vaikutus saatavaan korkoon. Esimerkiksi kiinteäkorkoisilla asuntolainoilla on taipumus liikkua lukkovaiheessa 10 vuoden valtion joukkovelkakirjalainan tuoton ollessa.
Mutta yksittäisillä tekijöillä on myös paljon tekemistä koron kanssa. Tuloillasi ja työhistoriallasi on merkittävä merkitys, samoin luottotuloksella, joka perustuu luottotiedotteesi tietoihin. Mitä korkeampi pistemäärä, sitä alhaisempi korko sinun on maksettava uudesta lainastasi.
MyFICO-verkkosivuston mukaan lainanottaja, jonka pisteet ovat vähintään 760, maksaa yleensä yli 200 dollaria vähemmän kuukaudessa 30 vuoden kiinteäkorkoisilla asuntolainoilla, joiden arvo on 216 000 dollaria, kuin joku, jolla on pisteet 620.
Pisteiden parantaminen
Sitten maksaa, jos haluat saada luottopisteesi mahdollisimman korkealle ennen refi-prosessin aloittamista. Monet luottokorttiyhtiöt tarjoavat niitä ilmaiseksi, vaikka jotkut käyttävät muita pisteytysjärjestelmiä kuin FICO, joka on yleisimmin käytetty malli. Voit myös ostaa pistemääräsi myFICO.com-sivustolta.
Haluat tarkastella myös todellista luotto-raporttiasi kaikilta kolmelta raporttiyritykseltä: Experian, Equifax ja TransUnion. Onneksi voit saada ilmaisen kopion jokaisesta kerran vuodessa osoitteessa vuotcreditreport.com. Varmista, että nykyisillä luottotileilläsi olevat tiedot ovat oikein. Jos havaitset virheestä raportissasi, sinun kannattaa ottaa yhteyttä asianmukaiseen luottotoimistoon, jotta se voi tutkia.
Jos raportissa ei ole suuria virheitä, lukumäärän lisääminen voi viedä aikaa. Suurimmat tekijät, jotka vaikuttavat pistemääriisi, ovat luotosi käyttö ja maksuhistoria, jotka yhdessä muodostavat mahtava 65% FICO-numerostasi. Joten paras tapa vähentää asuntolainan korkoa on vähentää muita lainasaldoja ja suorittaa maksut aina ajoissa.
Pohjaviiva
Ei ole olemassa yhdenmukaista vastausta siihen, onko asuntolainasi uudelleenrahoittaminen järkevää. Useimmissa tapauksissa se tulee matematiikkaan. Jos kuukausittain säästämäsi summa lopulta loppuu sulkemiskustannukset, uuden lainan ottaminen voi olla viisas siirto.
