Viimeinen asia, joka opio-osuuksissa asuvat haluavat kuulla vuosittaisessa yhtiökokouksessaan, on, että heidän osakkuutensa uhkaa laiminlyödä. Mutta monille ihmisille tämä on totta. Yhteistyökumppanit ovat joka vuosi konkurssiin ja jättävät "omistajansa" kylmään.
Mikä on Co-op?
Yhteistyökumppanit ovat asuntojärjestelyjä, joissa asukkaat omistavat osuuden oikeushenkilöstä, nimeltään yhteisö. Nämä osakkeenomistajat saavat omistusoikeuden tai oikeuden, joka antaa heille mahdollisuuden asua yhdessä asunnoissa tai yksiköissä. Teknisesti omistaja omistaa vain tämän yhtiön osakkeita, ei itse kiinteistöjä. Yritys omistaa kiinteistön. Osakkeiden omistaja maksaa kuukausittain ylläpitokustannukset, jotka käytetään kattamaan rakennuksen hallintokulut, kuten siivous, lämpö, vesi, työntekijöiden palkat, jätteiden poisto, korjauskustannukset, verot, vakuutukset ja rakennuksen taustalla oleva kiinnitys.
Oletustyypit
On olemassa kahta yleisesti tunnettua tyyppiä oletuksia, joihin liittyy yhteistoimintaa: asuntolainan oletusarvot ja tekniset oletukset.
- Tekniset oletukset eivät ole kovin vakavia. New Yorkin ja New Jerseyn kiinteistövälittäjä ja New Yorkin asunto- ja liikekiinteistöyhtiön johtaja Adam Leitman Bailey, Esq., PC: n Adam Leitman Bailey sanoo, että tämäntyyppinen oletus "koostuu korjausten tekemättä jättämisestä rikkoen asuntolainasopimuksesta, vaikka kaikki rahalliset maksut on maksettu ajoissa. " Yleensä tämäntyyppiset epäonnistumiset voidaan ratkaista järjestämällä korjaukset loppuun tai ainakin maksamalla niistä. Asuntolainan laiminlyönnit ovat paljon vakavampia, koska lainanantaja ei saa maksuja rakennuksesta alkuperäisen sopimuksen mukaisesti. Tämä on turhauttava osakkeenomistajille, jotka ovat maksaneet ahkerasti kuukausittaiset elatusmaksut puuttumatta. Tämä on usein nopein reitti kohti konkurssien jättämistä yhteistyöyrityksille. Tässä tilanteessa lainanantaja lähettää ilmoituksen laiminlyönnistä rakennuksen johdolle, ja jos asuntolainan oletusastetta ei ratkaista, sulkemisprosessi alkaa.
Pahin tapaus: Sulkeminen
Markkinoiden sulkeminen on pahin asia, joka voi tapahtua, kun asiakasomistus jättää konkurssin. Sulkeminen on lainanantajan aloittama oikeusjuttu rakennuksen laillisen omistusoikeuden saamiseksi. Dewey & LeBoeuf LLP: n yhteistyökumppani Stuart M. Saft kertoo, että New Yorkissa markkinoiden sulkeminen voi viedä useita vuosia, mutta loppujen lopuksi, ellei co-optilla ole laillista puolustusta, erotuomari järjestää huutokaupan rakennuksen myymiseksi, ja osakkeenomistajat palaavat takaisin vuokralaisiin, eivätkä enää "omista" asuntojaan.
Siinä tapauksessa, että osuuskunta hakee konkurssiä asuntolainan laiminlyönnin seurauksena, lainanantajalla on valta sulkea rakennus ja häätää osakkeenomistajat. Bailey lisää: "Määräisen asuntolainan lainanantaja ei voi käydä jokaisen asunnonomistajan jälkeen, koska rakennuksen asuntolaina ei ole osakkeenomistajien henkilökohtainen takuu." Konkurssissa osuuspankin pankki maksaa ennen osakkeenomistajia.
Joten kaikki konkurssin sulkemisen myynnistä saatavat tulot maksetaan pankille. Osakkeenomistajat, jotka ovat hankkineet henkilökohtaiset asuntolainat, ovat vastuussa näistä maksuista, vaikka he olisivat menettäneet omistajuutensa asunnon osakkeista.
Tässä skenaariossa osakkeenomistajilla ei ole monia vaihtoehtoja. Jos co-op päättää jättää luvun 11 (uudelleenjärjestely), asiakasomistaja voi siirtyä muuttamaan sen selvitystilaan kuuluvaksi lukuksi 7, jossa rakennus myydään välittömästi.
Konkurssi- tai sulkemismenettelyssä asiakasomistajat pysyvät vuokralaisina, jos he asuvat siellä, mutta heidän omistamansa vuokrasopimus peruutetaan. Jos he ovat asuntolainansa velkaa ja eivät maksa, "heillä voi olla haitallisia tuloverovaikutuksia", Saft vahvistaa.
Osuuskunnat, jotka voivat vaikeutua laiminlyönneistä, voivat yrittää kiinni maksuista lainaamalla lisävaroja, nostamalla kuukausittaista ylläpitoa tai lisäämällä arvio. Arviointi on väliaikainen lisäys kuukausittaisessa kunnossapidossa. Tämä korotus on tarkoitettu korjaus- tai muihin kuluihin, jotka ostaja tarvitsee.
Ovatko Co-op-konkurssit yleisiä?
Co-op-konkurssit ovat harvinaisia. Saft sanoo: "Tietojemme mukaan NYC: ssä on suljettu vähemmän kuin 10 rinnakkaistoimintaa toisen maailmansodan jälkeen, joten sitä ei todennäköisesti tapahdu nyt. Kuitenkin kannattaa olla valppaana." Tekninen laiminlyönti voi johtaa konkurssiin, jos lainan kaikki rahat erääntyvät teknisen laiminlyönnin seurauksena, mutta tämä on epätodennäköistä.
Mitä osakkeenomistajat voivat tehdä?
Valitettavasti osakkeenomistajille ei voida tehdä paljon, jos he ovat jo ostaneet osto-asunnon. Jos he ovat ostaneet osakkeita vaikeassa asiakasoppaassa, heidän tulee kysyä neuvoja pätevältä asianajajalta. Tärkeintä on tehdä koulutettuja päätöksiä ostoksilla ja tutkia asiakasopimuksia ennen ostamista.
Bailey sanoo, että kun edustaa ostajaa, hän varmistaa rakennuksen vakauden analysoimalla rakennuksen kahden viime vuoden taloutta. Hän vertaa tilinpäätöstä merkittäviin rakenteellisiin parannuksiin tai tarvittaviin korjauksiin ja selvittää, onko rakennuksessa vahvat kassavarat. Rakennukset, joilla ei ole varaa suorittaa asuntolainoja tai kattaa kuluja, ovat varmasti punaisia lippuja.
Co-op-asuntojen metsästäjät voivat välttää putoamisen "huonoon" asiakasoptioon pyytämällä itse rahoja. Kahden vuoden historian tarkasteleminen voi antaa hyvän kuvan siitä, kuinka hyvin (tai huonosti) rakennus toimii. Esimerkiksi pieni kassavaranto voi tarkoittaa, että optio-oikeudella ei ole tarpeeksi varoja kattamaan hätäkorjaukset. Tässä tapauksessa osuuskunnan olisi hankittava varat joko pankista toisen lainan muodossa tai osakkeenomistajilta.
Osakkeenomistajien on esitettävä asioita tutkittaessa avainkysymyksiä. Kysy esimerkiksi, onko optio suorittanut kuukausittain asuntolainan maksuja. Kysy miksi, jos he ovat menettäneet maksuja. Kysy, onko muita asuntolainoja vireillä kuin asuntolainalla, myös jos tulevilla suurilla korjauksilla on kysyttävää, ja jos on, miten asiakas aikoo maksaa niistä.
Saft ehdottaa joitain vinkkejä: "Katso viimeisimmästä tilinpäätöksestä, onko kirjanpitäjä antanut puhtaan tilintarkastuksen kirjeen; pyydä lakimiestäsi selvittämään, onko rakennusta vastaan nostettu panttioikeuksia vai oleko kiinteistöveroja maksettu. Yritä selvittää toimitusjohtajalta, jos monet osakkeenomistajat eivät maksa elatusapuaan. Pyydä lakimiestäsi lukemaan asiakasosaston pöytäkirjat nähdäksesi, onko ongelmia."
Pohjaviiva
Co-op-lautakunnalla on oikeus kysyä sinulta mahdolliselta ostajalta taloudellista historiaasi. Se haluaa varmistaa, että pystyt täyttämään vastuun kuukausittaisesta kunnossapidosta oman henkilökohtaisen asuntolainan maksun lisäksi. Kuitenkin ostajana sinulla on myös oikeus varmistaa, että asuttamasi pinta-ala on taloudellisesti vakaa. Muista kysyä jokaisesta yksityiskohdasta. Se on tulevaisuutesi, joten käytä oikeuksiasi.
