Vaikka vuokrakiinteistöihin sijoittamisesta on taloudellisia etuja, on myös riskejä - vuokralaisia, jotka eivät maksa vuokraaan, ja vuokranantajana päänsärkyä. Sinun on punnittava verot, kiinteistöjen arvonmääritys, asunto- ja ylläpitokustannukset ja halu olla vuokranantaja, kun päätät vuokrauksen omistamisesta viisaan taloudellisen muutoksen.
Ajattele veroetuja
Voit vähentää korot, verot, vakuutukset ja muut kulut kiinteistön tuloista ja yleensä vähentää tappiot muista tuloista. Voit myös vähentää poistoja veroista. Vähennys on pohjimmiltaan 27, 5 vuoden kulumiskorvaus 26. tammikuuta 2019. alkaen. Voit myydä vuokrakiinteistön ja siirtää tuotot muihin vuokrakiinteistöihin maksamatta myyntivoittoveroa. (Katso aiheeseen liittyvää lukemista kohdasta "Verohelpotukset omakotitalojen omistajille")
Älä unohda, että olet vuokranantaja
Vuokrakohteesi on yritys, joka vaatii aikaa ja energiaa. Sinun on oltava ajan tasalla vuokralakeista, ja laki velvoittaa sitä ylläpitämään vuokralaisillesi turvallista ja asuttavaa omaisuutta. Muista, että ylimmän dollarin maksavalla vuokralaisella on oikeus odottaa melkein välitöntä vastausta kaikkiin ongelmiin, suuriin tai pieniin. Vuokralaiset, jotka tietävät maksavansa vähän alle markkinoiden, ovat yleensä vähemmän vaativia. Se auttaa, jos osaat tehdä pieniä korjauksia itse. Sinun on myös kerättävä vuokria ja käsiteltävä rikollisia vuokralaisia.
Jos mahdollisuus hallita omia vuokra-alueitasi on pelottava, kysy kiinteistönvälittäjältäsi lähetys kiinteistönhoitajalle tai talonmieslle tai tee online-haku. Huomaa vain, että kiinteistövälittäjän palkkaaminen syö tuloihisi.
Tee kiinteistösi kotitehtäväsi
Vietä yhtä paljon, ellei enemmän, vuokra-omaisuuden tutkimiseen kuin asumispaikan ostaminen. Sinun on tiedettävä markkinoiden erityispiirteet, kaavoituslait ja asuntojen sekä asuntojen myynnin suuntaukset suunnitteillasi olevalla alueella. Katso kouluja, kuljetuksia, virkistysresursseja, ostosmahdollisuuksia ja sitä, mitä alueen vuokralaiset odottavat vuokrauksesta. Sulkemisen ostaminen voi olla vaihtoehto, koska sulkeva pankki yleensä haluaa palauttaa asuntolainan saldot ja myy kiinteistön markkina-arvoa pienemmäksi.
Haluat kiinteistön olevan houkutteleva vuokralaisille. Etsi kiinteistö, jolla on ranta tai lähellä yliopistokampusta tai paikallista kouluvyöhykettä. Vanha talo vakaassa yhteisössä tai elvytettävä naapurustossa voi olla myös hyviä vaihtoehtoja. Jos ostat sijoituskiinteistön uudelta golfkentältä, varo "golfkentän oireyhtymää". Jos uudempi ja ystävällisempi golfkenttä on rakennettu samalle yleiselle alueelle, kiinteistösi saattaa ilmestyä muutamassa vuodessa, mikä alentaa hintaa.
Älä ohita numeroiden suorittamista
Käytä älypuhelinsovelluksia tai online-asuntolainalaskijoita analysoidaksesi kuukausittaiset asumiskustasi. Laskimen avulla voit antaa ostohinnan, käsirahan, verot, vakuutukset ja asuntolainan koron. Vuokrakiinteistöjen asuntolainan korot ovat tyypillisesti korkeammat kuin ensisijaisen kodin hinnat.
Myös tekijä kunnossapidossa ja korjauksissa. Hyvä nyrkkisääntö on noin 1% ostohinnasta vuodessa, joten 300 000 dollarin kiinteistön maksaisi ylläpito noin 3 000 dollaria vuodessa. Voit kuitenkin korottaa prosenttiosuuden 1, 5%: iin tai 2%: iin, jos kiinteistö on vanhempi. Toinen tapa laskea korjaukset ja kunnossapito on noudattaa sitä, mitä joskus kutsutaan "neliöjalka-sääntöksi", joka ehdottaa, että asunnonomistajien budjetti on 1 dollari neliöjalkaa kohti vuodessa. Jos vuokra-asunnosi on esimerkiksi 1800 neliöjalkaa, korjaus- ja ylläpitokustannukset ovat 1 800 dollaria vuodessa.
Vinkkejä mahdolliselle vuokranantajalle
Oikean maailman esimerkki
Tässä on esimerkki ennustetuista tuloista: Oletetaan, että vuokraat 300 000 dollarin asunnon 2000 dollarilla kuukaudessa. 20% käsiraha on 60 000 dollaria, ja 30 vuoden kiinteä korko 240 000 dollarin saldoon on 4%. Verot, vakuutukset ja ylläpitobudjetti nostavat kuukausikustannukset 1.764 dollariin, jolloin nimellisvoitto on 2.838 dollaria vuodessa eli 4.73% käsirahasta vuodessa. Ei paha. Se on paljon parempaa kuin säästötili ja parempi kuin suurin osa blue-chip-osakkeista maksaa osinkoina, vaikkakaan ehkä niin paljon kuin voit ansaita osakemarkkinoilla hyvällä vuonna. Mutta kun lasket tyypillistä 3, 64%: n poistoa, 2 838 dollarin nimellisvoitosta tulee 6 252 dollarin tappio, jota voit käyttää muihin tuloihin. Verosuhteistasi riippuen se voi kuitenkin olla useita satoja dollareita verosäästöistä positiiviseen kassavirtaan plus mahdollisuus, että koti arvostaa arvoa.
Pohjaviiva
Sijoittaminen kiinteistöihin tuloja varten ei ole kaikille, mutta jos käsittelet sijoitustasi yritykseksi, suvaitsee luontaisia riskejä ja olet kätevä vasaralla, taloudelliset hyödyt voivat olla huomattavia. (Katso aiheeseen liittyvää lukemista kohdasta "Kuinka varaa toinen koti")
