Loma-asunnon omistajat voivat vuokrata kiinteistönsä omistajuuskulujen korvaamiseksi tai tulojen tuottamiseksi. Kiinteistön vuokrausvuosien lukumäärästä riippuen omistajalla voi olla oikeus tiettyihin veroetuihin, jotka voivat auttaa loma-asunnon omistamiseen edullisemmin. Verosääntöjen ymmärtäminen etukäteen voi auttaa loma-asunnon omistajia hyödyntämään verohelpotuksia ja välttämään yllätyksiä verohetkellä.
KATSO: Lomakiinteistön esittely
14 päivän tai 10%: n sääntö
Veroetuudet, joihin omistajalla voi olla oikeus, riippuvat päivien lukumäärästä vuosittain, jolloin kiinteistö vuokrataan, ja kuinka kauan omistaja viettää kodissaan. Jos loma-asuntoa käytetään yksinomaan omistajan henkilökohtaiseen nautintoon (ja sitä ei vuokrata milloin tahansa vuoden aikana), omistaja voi yleensä vähentää kiinteistöverot ja asuntolainan korot. Kuten ensisijaista asuinpaikkaa, vakuutukseen, ylläpitoon ja apuohjelmiin liittyviä kustannuksia ei voida kirjata alas.
Jos taloa käytetään vuokraustarkoituksiin, asunnonomistaja kuuluu kolmeen luokkaan.
Kiinteistö vuokrataan enintään 14 päivään vuodessa
Verolakien mukaan lomakiinteistö voidaan vuokrata enintään kahdeksi viikoksi (14 yötä) vuodessa ilman, että vuokratuottoja tarvitse ilmoittaa. Tässä tapauksessa taloa pidetään edelleen henkilökohtaisena asuinpaikkana, joten omistaja voi vähentää asuntolainan korot ja kiinteistöverot aikataulusta A tavanomaisen toisen kodin sääntöjen mukaisesti. Omistaja ei kuitenkaan voi vähentää kuluja vuokrakuluina.
Tätä verohelpotusta kutsutaan joskus "Masters-vapautukseksi", koska Augusta National Golf Clubin lähellä sijaitsevat omistajat voivat ansaita jopa 20 000 dollaria vuokraamalla kotinsa vuotuisen turnauksen aikana - joutumatta ilmoittamaan veroilmoitustensa tuloja.
Omistaja vuokraa kiinteistön vähintään 15 päiväksi ja käyttää sitä alle 14 päivää
Tällöin kiinteistöä pidetään vuokrakiinteistönä ja vuokraustoimintaa pidetään liiketoimintana. Kaikki vuokratuotot on ilmoitettava IRS: lle, ja omistaja voi vähentää tietyt vuokrakulut, mukaan lukien:
- Kiinteistönhoitajille maksetut palkkiotVakuutusmaksutYlläpitokulutAsuntolainakorotOmistusverotYhteisötKulu
Vuokrakulujen määrä, joka voidaan vähentää, perustuu prosentuaalisesti päiviin, jolloin lomakoti on vuokrattu (kutsutaan "vuokrapäiviksi"). Tämä lasketaan jakamalla kodin vuokrauspäivien lukumäärä kodin käytettyjen päivien kokonaismäärällä (vuokrapäivät plus henkilökohtaisen käytön päivät). Esimerkiksi, jos lomakodilla oli yhteensä 120 käyttöpäivää ja 100 näistä päivistä oli vuokrapäiviä, 83% kustannuksista (100 vuokrapäivää / 120 käyttöpäivää yhteensä) voidaan vähentää vuokratuotoista (vuokraosa) vuokratuloja ylittävistä kuluista ei voida vähentää). Omistaja ei pystyisi vähentämään jäljellä olevia 17% vuokrakustannuksista.
Vuokrakulujen vähentämisen lisäksi omistajat voivat pystyä vähentämään tappioita enintään 25 000 dollaria vuodessa omistajan oikaistusta bruttotulosta (AGI) riippuen, ja passiiviset tappiot voidaan kirjata, jos omistaja hallinnoi kiinteistöä itse.
KATSO: Vuokraominaisuudet: käteislehmä vai rahakuoppa?
Omistaja käyttää kiinteistöä yli 14 päivää tai 10% kaikista päivistä, jolloin koti oli vuokrattu
Jos henkilökohtaiset päivät ylittävät 14 päivää tai 10% kodin vuokrapäivistä (sen mukaan kumpi on suurempi), IRS katsoo, että kiinteistö on henkilökohtainen asuinpaikka ja vuokratappiota ei voida vähentää. Vuokrakulut, vuokratuottojen tasoon saakka, sekä kiinteistöverot ja asuntolainan korot voidaan silti vähentää.
Koska 14 päivän leikkauksella voi olla dramaattinen vaikutus veroihin, on tärkeää seurata tarkasti ja dokumentoida henkilökohtaisen käytön päivät verrattuna päiviin, joita käytetään korjaus- ja ylläpitotöihin. IRS: n mukaan jokaista päivää, joka vietetään "työskentelemällä huomattavasti kokopäiväisesti korjaamalla ja ylläpitämällä (ei parantamalla) omaisuuttasi, ei lasketa henkilökohtaisen käytön päiväksi. Älä laske tällaista päivää henkilökohtaisen käytön päiväksi, vaikka perheenjäsenet käyttää kiinteistöä virkistyskäyttöön samana päivänä."
Pohjaviiva
Lomakodit vuokraavat omistajat voivat käyttää hyväkseen tiettyjä veroetuja, mikä tekee toisesta kodista edullisemman. Verolaki tarjoaa hyvin erilaisia etuja riippuen päivien lukumäärästä, jolloin kiinteistö vuokrataan vuosittain, ja kuinka kauan omistaja käyttää kotia. Koska verolait ovat monimutkaisia, voi olla hyödyllistä (ja järkevää) neuvotella pätevän veroasiantuntijan kanssa saadakseen kattava käsitys verolakeista ja määritellä paras tapa lomakodesi vuokraamiseen.
KATSO: Verovähennykset vuokrakiinteistöjen omistajille
