Mikä on käyttökulusuhde (OER)?
Kiinteistössä käyttökustannussuhde (OER) on kiinteistön palauttamisen kustannusten mittaus kiinteistön tuottamien tulojen perusteella. Se lasketaan jakamalla kiinteistön käyttökulut (vähennettynä poistoilla) brutto-liiketoiminnan tuotolla ja sitä käytetään vertailla samanlaisten kiinteistöjen kuluja. Sijoittajan tulisi etsiä punaisia lippuja, kuten korkeammat ylläpitokulut, käyttötulot tai apuohjelmat, jotka saattavat estää häntä ostamasta tiettyä kiinteistöä.
Käyttökustannussuhdealue on ihanteellisin 60–80%: n tasojen välillä, missä alempi se on, sitä parempi.
Avainsanat
- Liiketoiminnan kustannussuhde on mittaus siitä, kuinka tuottoisa kiinteistöosa on sijoittajalle. Se lasketaan jakamalla kaikki toimintakulut vähennettynä poistoilla liiketuloilla. Matalampi OER on toivottava, koska se tarkoittaa, että kulut minimoidaan suhteessa tuloihin.
OER: n kaava on:
OER = BruttotulotKäyttökulut yhteensä - poistot
OER: n laskeminen
Käyttökulusuhde
Kiinteistön OER: n laskemiseksi sinun on tiedettävä toimintakulut. Ne sisältävät kaikenlaiset palkkiot ja kustannukset, jotka aiheutuvat normaalina liiketoiminnan kustannuksina. Sinun on myös laskettava kiinteistön poistot, jotka vaihtelevat käytetyn kirjanpitomenetelmän mukaan.
Mitä käyttökulusuhde kertoo sinulle?
OER: n laskeminen useiden vuosien ajan voi auttaa sijoittajaa huomaamaan kiinteistön toimintakustannusten kehityksen. Jos kiinteistön kustannukset kasvavat vuosittain enemmän kuin tulot, myös OER kasvaa vuosittain. Siksi sijoittaja voi menettää enemmän rahaa, sitä kauemmin hänellä on kiinteistö.
Kun omistaa kerrostaloa, sijoittajan tulee selvittää avoimista työpaikoista käyttämällä todellisia vuokratuottoja tai potentiaalisia vuokratuottoja vähennettynä vajaakäyttö- ja luottotappioilla potentiaalisten vuokratuottojen sijasta. Koska avoimien työpaikkojen hallinta sisältyy tehokkaaseen kiinteistöjen hallintaan, myös avoimien avoimien työpaikkojen hallinta antaa tarkemman kuvan toimintakuluista ja osoittaa, missä parannuksia voidaan tehdä. Esimerkiksi huonosti hoidetussa kiinteistössä on todennäköisesti korkeampi vajaakäyttöaste, mikä heijastuu OER: ään.
Kiinteistönhoitomaksut, apuohjelmat, roskien poisto, kunnossapito, vakuutukset, korjaukset, kiinteistöverot ja muut kulut sisältyvät toimintakulusuhteisiin. Lisäkustannukset, jotka sijoittajien tulisi ottaa huomioon OER: ssä, ovat kiinteistönhoitomaksut, maisemointi, asianajajapalkkiot, vuokranantajan vakuutukset ja kiinteistöjen perusvakuutukset. Nämä kustannukset auttavat kiinteistön ylläpidossa päivittäin. Tästä syystä lainamaksut, pääoman parannukset ja henkilökohtainen omaisuus jätetään toimintakulujen ulkopuolelle.
Matalampi OER tarkoittaa sitä, että kiinteistöä hoidetaan tehokkaasti ja se on sijoittajille kannattavampaa, ja että vähemmän kiinteistön tuloista katetaan toiminta- ja ylläpitokustannukset. Jos yritys on skaalautuva, omistaja voi korottaa kunkin yksikön vuokraa lisäämättä huomattavasti toimintakuluja. Lisäksi OER voi osoittaa, missä mahdollisia ongelmia voi esiintyä, kuten esimerkiksi yleishyödyllisten laskujen noustessa huomattavasti, jotta sijoittajat voivat ratkaista ongelmat nopeammin ja suojata voittoaan.
Esimerkki OER: n käytöstä
Ota hypoteettinen esimerkki, jossa sijoittaja A omistaa monikerroksisen kerrostalon ja tuo 65 000 dollaria kuukaudessa vuokraa. Sijoittaja maksaa myös 50 000 dollaria toimintakuluista, mukaan lukien kuukausittaiset asuntolainan maksut, verot, apuohjelmat ja niin edelleen. Kiinteistön odotetaan myös alenevan 85 000 dollarilla tänä vuonna.
Siksi vuotuinen OER voidaan laskea seuraavasti:
(65000 x 12) = 66%
Tämä tarkoittaa, että toimintakulut kuluttavat noin kaksi kolmasosaa kiinteistön tuottavista tuloista.
Ero OER: n ja ylärajan välillä
Aktivointiastetta (tai cap-korkoa) käytetään liikekiinteistöjen maailmassa osoittamaan tuottoprosentti, jonka odotetaan tuotettavan kiinteistösijoituskiinteistöltä. Tämä nimitys, jota usein kutsutaan "ylärajaksi", lasketaan nettotulojen perusteella, jotka kiinteistön odotetaan tuottavan. Sitä käytetään arvioimaan sijoittajan mahdollinen sijoitetun pääoman tuotto kiinteistömarkkinoilla.
Ylin korko edustaa vain kiinteistön tuottoa yhden vuoden ajanjaksolla olettaen, että kiinteistö ostetaan käteisellä eikä lainalla. Se määritellään kaavalla:
Enimmäismäärä = nettotuotot ÷ nykyinen markkina-arvo
Vaikka sijoituskiinteistön kannattavuuden mittaamisessa on samanlainen kuin OER, se eroaa siinä, että OER käyttää bruttotuloja nettotulojen sijasta ja sijoittaa ne nimittäjään. OER ei myöskään ota huomioon kiinteistön markkina-arvoa.
OER: n rajoitukset
OER: llä on kaksi haittaa kiinteistösijoittajille. Ensinnäkin, koska se ei sisällä kiinteistön markkina-arvoa (samoin kuin enimmäismäärää), se ei ilmoita sijoittajalle kiinteistön suhteellisesta arvosta osto- tai myyntiedusta. Se puhuu vain meneillään olevan toiminnan tehokkuudesta. Sitä tulisi siis käyttää yhdessä jonkin verran enimmäismäärän kanssa kiinteistöinvestointia arvioitaessa.
Toiseksi, koska poistot voidaan laskea useilla eri tavoilla, OER: ää voidaan pelata käyttämällä edullisempaa menetelmää poistojen kirjanpitoon.
