Kukaan ei halua joutua maksamaan yksityisellä asuntolainan vakuutuksella. Se ei ole halpaa, ja se lisää lainan kuukausikustannuksia. Selvitys siitä, voitko välttää PMI: tä, alkaa ymmärtää, miksi saatat olla jumissa siitä.
Yksi riskimittauksista, joita lainanantajat käyttävät asuntolainan vakuuttamisessa, on asuntolainan laina-arvo-suhde (LTV). Tämä on yksinkertainen laskelma, joka tehdään jakamalla lainan määrä kodin arvolla. Mitä korkeampi LTV-suhde, sitä korkeampi on asuntolainan riskiprofiili. Suurin osa asuntolainoista, joiden LTV-suhde on yli 80%, edellyttää, että lainanottaja maksaa yksityisen asuntolainan vakuutuksen. Tämä johtuu siitä, että lainanottajan, jolla on vähemmän kuin 20% kiinteistön arvosta, pidetään todennäköisemmin lainan laiminlyöntiä.
Avainsanat
- Yksityinen asuntolainavakuutus (PMI) voi olla kallis vaatimus asuntolainan saamiseksi.Yksityistä asuntolainavakuutusta vaaditaan todennäköisesti asuntolainoissa, joiden LTV-suhde on yli 80%.PMI: n välttäminen voi vähentää kuukausimaksujasi ja tehdä kodistasi enemmän kohtuuhintaisia. Kodin arvon odotettu arvostus on tärkeä ratkaiseva tekijä valittaessa polkua PMI: n välttämiseksi.
PMI syvyydessä
Oletetaan esimerkiksi, että ostamasi kodin hinta on 300 000 dollaria ja lainan määrä on 270 000 dollaria (mikä tarkoittaa, että olet suorittanut 30 000 dollarin käsirahaa), mikä tuottaa LTV-suhteen 90%. Kuukausittainen PMI-maksu olisi välillä 117–150 dollaria riippuen asuntolainan tyypistä. (Säädettävän koron asuntolainat tai ARM: t vaativat korkeampia PMI-maksuja kuin kiinteäkorkoiset kiinnitykset.)
PMI ei kuitenkaan välttämättä ole pysyvä vaatimus. Luotonantajien vaaditaan pudottamaan PMI, kun asuntolainan LTV-suhde saavuttaa 78% yhdistämällä asuntolainan pääasialliset alennukset ja asunnon hinnankorotukset. Jos osa LTV-suhteen laskusta johtuu asunnon hinnan noususta, muista, että joudut maksamaan uuden arvion vahvistaaksesi arvonnousun.
Vaihtoehto PMI: n maksamiselle on käyttää toista kiinnitystä tai ns. Takaisinlainaa. Näin se toimii: Saat ensimmäisen asuntolainan, jonka määrä on 80% kodin arvosta, vältetään siten PMI, ja otat sitten toisen asuntolainan, jonka määrä on yhtä suuri kuin kodin myyntihinta vähennettynä käsiraha ja ensimmäisen kiinnityksen määrä.
Yllä olevan esimerkin numeroita käyttämällä otat ensimmäisen kiinnityksen 240 000 dollarilla, suoritat 30 000 dollarin käsiraha ja saat toisen kiinnityksen 30 000 dollarilla. Tämä poistaa tarpeen maksaa PMI, koska ensimmäisen asuntolainan LTV-suhde on 80%; sinulla on kuitenkin nyt myös toinen kiinnitys, jolla on melkein varmasti korkeampi korko kuin ensimmäisellä asuntolainalla. Vaikka toisia asuntolainoja on monen tyyppisiä, korkeampi korko on kurssin arvo. Silti ensimmäisen ja toisen asuntolainan yhteenlasketut maksut ovat yleensä vähemmän kuin ensimmäisen asuntolainan ja PMI: n maksut.
Kompromissit
Yhteenvetona voidaan todeta, että jos kyse on PMI: stä, jos sinulla on vähemmän kuin 20% kodin myyntihinnasta tai ennakkomaksuna käytettävästä arvosta, sinulla on kaksi perusvaihtoehtoa:
- Käytä "itsenäistä" ensimmäistä kiinnitystä ja maksa PMI, kunnes asuntolainan LTV saavuttaa 78%, jolloin PMI voidaan poistaa.Käytä toista kiinnitystä. Tämä johtaa todennäköisesti alhaisempiin asuntolainakustannuksiin kuin PMI: n maksaminen. Toisella asuntolainalla on kuitenkin yleensä korkeampi korko kuin ensimmäisellä asuntolainalla, ja se voidaan poistaa vain maksamalla se pois tai rahoittamalla ensimmäinen ja toinen kiinnitys uuteen erilliseen asuntolainaan, luultavasti kun LTV saavuttaa 80% tai vähemmän (joten PMI: tä ei vaadita).
Useat muut muuttujat voivat vaikuttaa tähän päätökseen. Esimerkiksi:
- Vertaa PMI: n maksamiseen mahdollisesti liittyviä verosäästöjä verrattuna veroihin, jotka liittyvät toisen kiinnityksen korkojen maksamiseen. Vuoden 2017 verolaki on muuttanut asuntolainan korkovähennysrajoituksia, joten kysy kirjanpitäjältä taloudellista tilannettasi. Vertaa uuden arvioinnin kustannuksia PMI: n poistamiseksi verrattuna ensimmäisen ja toisen asuntolainan jälleenrahoittamisen kustannuksiin yksittäiseen yksittäiseen kiinnitys. Huomaa riski, että korot voivat nousta alkuperäisen kiinnityspäätöksen tekemisen ja ajanjakson välillä, jolloin ensimmäinen ja toinen kiinnitys jälleenrahoitetaan.Tarkista näiden kahden vaihtoehdon pääasiallisen alennuksen erilaiset korot.Huomaa rahan aika-arvo (ajatus siitä, että nyt kuluttamasi raha on arvoltaan enemmän kuin sama summa tulevaisuudessa).
Tärkein muuttuja päätöksessä on kuitenkin asunnon hinnan odotettu nousu. Jos valitset itsenäisen ensimmäisen asuntolainan, joka vaatii sinun maksamaan PMI - sen sijaan, että saisit toisen kiinnityksen ilman PMI: tä - kuinka nopeasti kotisi voi arvostaa arvoa siihen pisteeseen, että LTV on 78%, ja PMI voidaan poistaa ? Tämä on pakottava ratkaiseva tekijä, ja siksi siihen, johon keskitymme nyt.
Arvostelu: Avain päätöksentekoon
Tässä on tärkein päätöksentekijä: Kun PMI on eliminoitu itsenäisestä ensimmäisestä kiinnityksestä, kuukausittainen maksettava summa on pienempi kuin ensimmäisen ja toisen kiinnityksen yhteenlasketut maksut. Tämä herättää kaksi kysymystä. Ensinnäkin, kuinka kauan kestää, ennen kuin PMI voidaan poistaa? Ja toiseksi, mitkä ovat säästöt kullekin vaihtoehdolle?
Alla on kaksi esimerkkiä, jotka perustuvat erilaisiin arvioihin asunnon hinnannousunopeudesta.
Esimerkki 1: Kodin hintojen nopea arviointi
Seuraavissa taulukoissa verrataan erillisen, 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan kuukausimaksuja PMI: n kanssa verrattuna 30 vuoden kiinteään korkoon ensimmäiseen asuntolainaan yhdistettynä 30 vuoden / erääntymiseen 15 vuoden toiseen kiinnitykseen.
Asuntolainoilla on seuraavat ominaisuudet:
Kuviossa 2 arvioidaan asuntojen hintojen vuosittainen nousu.
Huomaa, että 120 dollarin PMI-maksu hylätään erillisen ensimmäisen asuntolainan kuukausimaksusta kuukaudessa 60 (ks. Kuva 3 ), kun LTV saavuttaa 78% yhdistämällä pääoman alennus ja asunnon hinnankorotus.
Kuvan 4 taulukossa esitetään ensimmäisen ja toisen asuntolainan yhteenlasketut kuukausimaksut. Huomaa, että kuukausimaksu on vakio. Korko on painotettu keskiarvo. LTV on vain ensimmäinen kiinnitys.
Ensimmäistä ja toista kiinnitystä käyttämällä 85 dollaria dollaria voidaan säästää kuukaudessa 60 ensimmäisen kuukauden aikana. Tämä vastaa 5 100 dollarin kokonaissäästöä. Kuukaudesta 61 alkaen erillisestä ensimmäisestä asuntolainasta saadaan etu 35 dollaria kuukaudessa jäljellä olevilla asuntolainojen ehdoilla. Jos jaamme 5 100 dollaria 35 dollarilla, saamme 145. Toisin sanoen tässä hitaassa asunnon hinnannousussa skenaariossa, joka alkaa kuukaudesta 61, kuluu vielä 145 kuukautta, ennen kuin erillisen ensimmäisen asuntolainan maksuetu voi saada ilman PMI: tä takaisin yhdistetyn ensimmäisen ja toisen kiinnityksen alkuperäinen etu. (Tätä ajanjaksoa pidennetään, jos rahan aika-arvo otetaan huomioon.)
Esimerkki 2: Nopea asunnon hinnankorotus
Alla oleva esimerkki perustuu samoihin asuntolainoihin, kuten yllä on osoitettu. Seuraavia asunnon hinnankorotusarvioita käytetään kuitenkin.
Tässä esimerkissä näytämme vain yhden taulukon kuukausimaksuista kahdelle vaihtoehdolle (katso kuva 6 ). Huomaa, että PMI laskee tässä tapauksessa kuukaudessa 13, koska kodin hinta nousi nopeasti, mikä laskee LTV: n nopeasti 78%: iin.
Nopealla asuntojen hinnannousulla PMI voidaan poistaa suhteellisen nopeasti.
Yhdistettyjen asuntolainojen maksuetu on vain 85 dollaria 12 kuukaudeksi. Tämä vastaa 1 020 dollarin kokonaissäästöä. Alkaen kuukaudesta 13, itsenäisen asuntolainan maksuetu on 35 dollaria. Jos jaamme 1 020 dollaria 35: llä, voimme päätellä, että yhdistetyn ensimmäisen ja toisen asuntolainan alkuperäisten säästöjen tekeminen vie 29 kuukautta. Toisin sanoen, alkaen kuukaudesta 41 lainanottaja olisi taloudellisesti paremmassa asemassa valitsemalla itsenäisen ensimmäisen asuntolainan PMI: n kanssa. (Tätä ajanjaksoa pidennetään, jos rahan aika-arvo otetaan huomioon.)
Pohjaviiva
- Jos päätät maksaa PMI, se voidaan eliminoida arvioinnin avulla, kun LTV saavuttaa 78%. Jos valitset ensimmäisen ja toisen asuntolainan yhdistelmän, sinulla todennäköisesti on alustavia säästöjä. Ainoa tapa poistaa toinen kiinnitys, jolla on todennäköisesti korkeampi korko kuin ensimmäisellä asuntolainalla, on maksaa se pois tai jälleenrahoittaa ensimmäinen ja toinen laina uudeksi erilliseksi asuntolainaksi.
