Sisällysluettelo
- Käänteinen kiinnitys: Turvallisuus tai hype
- # 1. Kiinteämääräinen kiinteä summa
- # 2. Luottoraja
- # 3. Term käänteinen asuntolaina
- # 4. Muutettu termi käänteinen kiinnitys
- # 5. Toimilaina käänteinen asuntolaina
- # 6. Modified Tenure Reverse
- Vältä tuottojen loppumista
- Nykyisen suunnitelmasi muuttaminen
- Muiden kuin lainaavien puolisoiden ongelma
- Pohjaviiva
Käänteiset kiinnitykset: Turvallisuus tai Hype
Vaikka käänteisiä asuntolainoja mainostetaan joskus tarjoavan turvallisen tulonlähteen loppuelämääsi - ja ne voivat oikeissa olosuhteissa loppua tuloista odotettua nopeammin, on yksi suurimmista riskeistä tämän tyyppisten vakuutusten ottamiselle. lainata. Käänteinen asuntolaina on lainatyyppi, jolla asunnonomistajat, joilla on huomattava oma pääoma asuinrakennuksessaan, voivat käyttää tätä arvoa lainatakseen.
On olemassa kuusi eri tapaa saada käänteisiä asuntolainatuottoja, ja valitsemallasi tavalla vaikuttaa siihen, kuinka nopeasti ja helposti voit käyttää kykyäsi lainata kotiasi vastaan.
- Kiinteäkorkoinen kiinteämääräinen käänteinen asuntolainan maksuKäänteinen luottolimiittiTermin käänteinen asuntolainaMuokattu termi käänteinen asuntolainaTenure käänteinen asuntolainaMuokattu hallussapitolainauslaina
Kaikki kuusi maksusuunnitelmaa aiheuttavat lainansaajille erilaisia riskitasoja. Tässä on katsaus tilanteisiin, joissa käänteinen asuntolaina voi loppua liian aikaisin - ja kuinka välttää tämä tilanne.
(Lisätietoja on täydellisessä oppaassa kääntää kiinnitystä ja kuinka valita käänteinen asuntolainan maksusuunnitelma .)
# 1. Kiinteämääräinen kiinteä summa
Vain yhdellä käännetyllä asuntolainan maksusuunnitelmalla, yhdellä kertasummalla, on kiinteä korko. Kiinteän summan nostaminen kiinteällä korolla on yleensä alhaisen riskin tapa lainata. Pohjimmiltaan tiedät tarkalleen, kuinka paljon sinun on maksettava takaisin. Käänteisellä asuntolainalla tällä lainarakenteella on kuitenkin ainutlaatuiset riskit.
Asunnonomistajat ottavat usein käänteisiä asuntolainoja, kun kodin pääoma on heidän ainoa omaisuutensa eikä heillä ole muita vaihtoehtoja saada tarvitsemansa rahat. Ihmiset, jotka ottavat nämä lainat, mutta eivät suunnittele oikein, voivat helposti hallita suurta summaa väärin. Kun he ovat käyttäneet rahaa, heillä ei ehkä ole muita rahalähteitä, joihin vedota. Ihanteellisessa maailmassa pakollinen käänteinen asuntolainaneuvonta estäisi riskialttiita lainansaajia valitsemasta tätä vaihtoehtoa, mutta todellisessa maailmassa sitä ei aina tapahdu.
Kuluttajansuojavirasto (CFPB) on tunnistanut yhä suositumman kiinteämääräisen vaihtoehdon potentiaalisesti riskialtiseksi etenkin nuoremmille lainaajille, joiden elinaika on pidempi ja joilla ei ole muita eläkevaroja. Nämä varhaisikäiset eläkeläiset ovat vaarassa käyttää pääomaa varhain eläkkeelle siirtyessään.
Käänteinen asuntolaina mahdollistaa asumisen kotonasi koko elämän, vaikka tuotot olisi käytetty loppuun. Koska rahaa ei ole jäljellä, lainanottajalla ei ole vain vaikeuksia elinkulujen maksamisessa, vaan se saattaa päätyä markkinoiden sulkemiseen. Tämä johtuu siitä, että asunnonomistajien vakuutusten ja kiinteistöverojen maksamisen jatkaminen ja kodin hyvässä kunnossa pitäminen ovat kaikki edellytykset jatkaa käänteisen asuntolainan saamista.
CFPB on todennut, että kiinteäkorkoiset lainanottajat todellakin laiminlyövät käänteisiä kiinnityksiään useammin kuin säädettävän koron lainaajat, koska ne eivät täytä näitä jatkuvia kuluja. Kiinteän summan saaminen asettaa myös käänteiset asuntolainanottajat huijausriskille, koska heidän lainaamansa suuri summa on houkutteleva kohde varkaille - tai ahneille sukulaisille.
(Katso lisätietoja kohdasta Käänteiset asuntolainan sudenkuopat, varokaa näitä käänteisiä asuntolainahuijauksia ja 5 tavaramerkkiä, että käänteinen asuntolaina on huono idea. )
# 2. Luottoraja
Mahdollisuutesi loppua rahaa luottorajan maksusuunnitelman avulla - käytetäänkö sitä yksin tai yhdessä seuraavissa osissa kuvatun toimikauden tai hoitosuunnitelman kanssa - riippuu suunnitelman käytöstä. Toisin kuin tavallinen kotirahoituslinja (HELOC), käänteinen asuntolainan luottolimiitti on peruuttamaton. Termi peruuttamaton tarkoittaa sitä, että sitä ei voida peruuttaa tai vähentää talouden tai kodin arvon muutosten vuoksi.
Tämä peruuttamaton tila tarkoittaa, että et ole vaarassa menettää rahaa. Lisäksi käytettävissä oleva luottorajasi laskee vain, kun luot sitä, ja maksat vain korkoja ja asuntolainan vakuutusmaksuja lainaamastasi rahastasi. Lisäksi luottorajalla saat ajan myötä käyttöön ylimääräisiä varoja, koska käyttämätön osuus kasvaa vuosittain riippumatta siitä, kasvaako kodisi arvo vai ei. Käänteisen asuntolainan luottoriskisi käyttämätön osa kasvaa samalla korolla, jonka maksat lainaamallasi rahalla.
Yleensä voit käyttää jopa 60% käytettävissä olevasta pääomarajastasi ensimmäisen luottovuonna. Toisena vuonna ja sen jälkeen voit hyödyntää jäljellä olevat 40% - levittää kaiken, mitä et käyttänyt ensimmäisenä vuonna. Tietysti, jos käytät koko käytettävissä olevan luottorajasi varhain, sinulla ei ole enää jäljellä mitään käyttöä tulevina vuosina, ellet maksa takaisin osaa tai osaa lainaamastasi, mikä nostaa pääomarajaasi.
Kyllä, voit suorittaa maksuja käänteisellä asuntolainalla vähentääksesi lainasaldoasi elämäsi aikana. Tästä ei ole ennakkomaksua. Luotonantajasi vaaditaan suorittamaan osittainen takaisinmaksu ensin velkaamatta olevalle korolle, sitten kaikille lainamaksuille ja viimeiseksi lainan takaisinmaksulle.
# 3. Term käänteinen asuntolaina
Viidestä maksusuunnitelmasta, joissa on säädettävä korko, termi- ja muutetut suunnitelmat asettavat sinut myös vaaraan, että käänteisen asuntolainan tuotot jäävät yli. Termi-maksusuunnitelmat tarjoavat yhtäläiset kuukausimaksut ennalta määrätyn lopetuspäivän kanssa.
Termi-maksusuunnitelman avulla saavutat lainan päärajan - enimmäismäärän, jonka voit lainata - maturiteetin lopussa. Tämän jälkeen et voi saada ylimääräistä tuottoa käänteisestä kiinnityksestäsi. Voit kuitenkin pysyä kotona yhdessä aiemmin mainittujen varoitusten kanssa - maksaen jatkuvia veroja ja ylläpitoa - kertasummassa.
# 4. Muutettu termi käänteinen kiinnitys
Muokatut aikavälisuunnitelmat antavat sinulle kiinteän kuukausimaksun ennalta määrätyksi kuukausimääräksi, ja lisäksi pääsyn luottorajaan. Kuukausimaksu on pienempi kuin jos valitset suoran aikavälin suunnitelman, ja luottoraja on pienempi kuin jos valitset suoran luottosuunnitelman.
Muutetulla aikavälisuunnitelmalla saat vain kuukausimaksuja ennalta määrätyn ajan, mutta luottolimiitti on käytettävissä, kunnes olet käyttänyt sen loppuun. Voit välttää rahojen loppumisen tämän suunnitelman avulla, jos käytät luottorajaasi huolellisesti. Voit myös loppua rahaa nopeasti, jos luottoraja loppuu jo varhain.
Turvallisempi valinta on luottaa ensisijaisesti termiinimaksuihin maturiteetin päättymiseen saakka, antamalla luottorajasi kasvaa, ja vasta sitten luottaa siihen luottorajaan. Jos et koskaan käytä luottolimiittiä, sinulla saattaa olla riittävästi pääomaa, jotta saat tulevaisuuden joustavuutta myydä kotisi, maksaa lainan takaisin ja muuttaa.
# 5. Toimilaina käänteinen asuntolaina
Suunnitelmat, joissa rahaa loppuu vähiten, ovat toimikausi tai muokattu kiinteistön maksusuunnitelma - niin kauan kuin lainanottaja on asunnonomistajan vakuutuksen, kiinteistöveron ja kodin korjauksen suhteen. Jos mitään näistä asioista ei tehdä, laina erääntyy.
Toimikauden maksusuunnitelmissa on säädettävä korko, ja ne tarjoavat yhtä suuria kuukausimaksuja koko elämästä, kunhan ainakin yksi lainanottaja asuu edelleen kotonaan asuinpaikkanaan.
# 6. Muokattu määräaikainen käänteinen kiinnitys
Muutettu hallituskausi tarjoaa sekä kiinteät kuukausittaiset maksut elämälle että luottolimiitin. Se antaa sinulle pienemmän kuukausimaksun kuin jos valitset suoran hoitosuunnitelman, ja luottorajasi on pienempi kuin jos valitsisit suoran luottosuunnitelman.
Jälleen, jos et koskaan käytä luottolimiittiä, olet vähemmän velkaa, joten tämä yhdistelmävaihtoehto on hyvä valinta, jos haluat taattuja tuloja koko elämälle, jolloin on vähemmän riski käyttää koko omaa pääomaa ja jolla ei ole varaa liikkua .
Kuinka välttää tulojen loppuminen
Käänteisen asuntolainan ottaminen niin kauan kuin mahdollista, on yksi tapa rajoittaa mahdollisuuksiasi ylittää tuotto. CFPB varoittaa, että nuoremmilla eläkeläisillä, joilla on pidempi elinajanodote, on suurempi mahdollisuus käyttää koko kotipääomaa käänteisellä asuntolainalla. Tämä ei ole ongelma, jos he voivat ikääntyä paikoilleen - pysyä kotissaan koko elämän -, mutta se on ongelma, jos he haluavat tai tarvitsevat muuttaa myöhemmin.
Kun koti on myyty ja maksettu käännetyllä asuntolainalla velkaa, varhaisikäisillä eläkeläisillä ei ehkä ole tarpeeksi rahaa liikkuaan tai maksaa jatkuvia oleskelu- ja sairauskuluja.
Korkotason nousu tulevaisuudessa saattaa vähentää sitä, kuinka paljon voit lainata, vaikka olet vanhempi. Jack M. Guttentag, Pennsylvanian yliopiston Wharton-koulun rahoituksen emeritusprofessori, tutki asiaa. Hän havaitsi, että 62-vuotias, joka odotti 72-vuotiaana saadakseen käänteisen asuntolainan ja joka valitsi luottoriskimaksusuunnitelman, voisi nostaa luottolimiittään 17% odottamalla näitä 10 vuotta, jos korot pysyisivät samana. Jos korot kuitenkin kaksinkertaistuvat, samalla lainanottajalla olisi pääsy 69 prosenttia pienemmälle riville. Siksi voi todella olla järkevää ottaa käänteinen asuntolainan luottosuunnitelma mahdollisimman varhaisessa vaiheessa ja jättää linja koskemattomaksi niin kauan kuin mahdollista maksimoidaksesi kasvupotentiaalinsa.
Nykyisen suunnitelmasi muuttaminen
Jos olet jo ottanut käänteisen asuntolainan ja uskot, että saatat menettää tuloja, keskustele lainanantajan kanssa maksusuunnitelman muuttamisesta. Niin kauan kuin et ole käynyt kiinteäkorkoista kertaluonteista reittiä, voit muuttaa maksusuunnitelmaa - edellyttäen, että pysyt lainan päärajassa. Suuri kysymys on, oletko jo saavuttanut päärajan tai lähellä sitä. Maksusuunnitelman muuttaminen on paljon yksinkertaisempaa kuin jälleenrahoitus ja vaatii vain 20 dollarin hallinnollisen maksun.
Ei-lainaavan puolison ongelma
Riippumatta siitä, minkä maksusuunnitelman valitset, jos sinulla on nuorempi, ei-lainaava puoliso, hänellä on riski menettää käänteinen asuntolainan tuotto, jos kuolet ensin. Vuonna 2015 voimaan tulleet lait suojaavat päteviä ei-lainaavia aviopuolisoja joutumisesta muuttoon, jos heidän lainaansa ottava puoliso edeltää heitä. Muiden kuin lainaavien puolisoiden ei sallita saada lisämaksuja lainanottajan kuoleman jälkeen. Tämän säännön ansiosta selviytyneet, lainaamaton puolisot voivat helposti kääntää asuntolainan tuotot tehokkaammin.
Eloonjäänyt puoliso voi pystyä myymään talon ja maksamaan käänteisen asuntolainan. Sen mukaan, kuinka paljon taloa kannattaa ja kuinka suurta lainasaldoa on, myyminen ei välttämättä anna perheelle tarpeeksi pesämunaa elääkseen. Jos eloonjääneellä puolisolla on riittävästi tuloja voidakseen saada säännöllisen termiiniluoton, saattaa olla mahdollista jälleenrahoittaa käänteinen kiinnitys.
Jos käänteinen asuntolainan saldo on korkeampi kuin kodin arvoinen, parasta mahdollista vaihtoehtoa on, että eloonjäänyt puoliso jatkaa asumistaan talossa - myymällä tai antamalla lainanantajan sulkea se jättää perhe-elämän jääneelle ilman asuinpaikkaa ja ilman rahaa kotoa..
(Katso myös Käänteinen asuntolaina: Voisiko leski (e) menettää talon?)
Pohjaviiva
Huolimatta siitä, mitä jotkut käänteiset asuntolainat johtavat eläkeläisten uskomaan, on olemassa monia tapoja ylittää käänteisen asuntolainan tuotot. Ennen kuin sinä tai rakkaasi otat tämän tyyppisen lainan, on tärkeää ymmärtää olosuhteet, joissa käänteinen asuntolaina ei välttämättä tarjoa taloudellista turvaa elämälle. Käytä tätä tietoa ottaenko tällainen laina ja mikä suunnitelma on järkevin ja tarjoaa parhaan mahdollisen vakuuden.
(Katso myös Käänteisten kiinnitysten vertaaminen eteenpäin -kiinnityksiin, 5 suosituinta vaihtoehtoa käänteiseen kiinnitykseen ja säännöt FHA-käänteisen kiinnityksen saamiseksi.)
