Mikä on bruttotulonkertoja?
Bruttokertoin (GIM) on karkea mittari sijoituskiinteistön arvosta, joka saadaan jakamalla kiinteistön myyntihinta vuotuisella bruttovuokratuotolla. GIM: ää käytetään kaupallisten kiinteistöjen, kuten kauppakeskusten ja asuntoalueiden, arvostamisessa, mutta se on rajoitettu siinä suhteessa, että siinä ei oteta huomioon tekijöiden, kuten apuohjelmien, verojen, kunnossapidon ja avoimien työpaikkojen, kustannuksia. Muihin, yksityiskohtaisempiin menetelmiin, joita yleisesti käytetään kaupallisten kiinteistöjen arvonmääritykseen, sisältyvät pääomaprosentti (cap cap) ja diskontattu kassavirtamenetelmä.
Bruttotulonkertoja selitetty
Bruttokertoimen avulla voidaan karkeasti määrittää, onko kiinteistön kysyntähinta hyvä. Kertomalla GIM kiinteistön bruttovuositulolla saadaan kiinteistön arvo tai se, mitä sen pitäisi myydä.
Esimerkki bruttotulon kertoimen laskemisesta
Esimerkiksi tarkasteltavana olevan kiinteistön efektiivinen bruttotulo on 50 000 dollaria. Saatavana on vertailukelpoinen myynti, jonka efektiivinen tulo on 56 000 dollaria ja myyntiarvo 392 000 dollaria (todellisuudessa etsisimme useita vertailukelpoisia analysoinnin parantamiseksi).
GIM-hintamme olisi 392 000 dollaria / 56 000 dollaria = 7.
Yhteenvetona voidaan todeta, että tätä vertailukelpoista (tai "pakollista", kuten sitä usein kutsutaan käytännössä) myytiin seitsemän kertaa (7x) sen efektiivinen brutto. Tämän kertoimen avulla näemme, että tämän kiinteistön pääoma-arvo on 350 000 dollaria. Mikä löytyy: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 dollaria = 350 000 dollaria.
Bruttotulonkertoimen menetelmän haitat
Luonnollinen argumentti kerroinmenetelmää vastaan syntyy, koska se on melko karkea arvostustekniikka. Koska korkojen (jotka vaikuttavat diskonttauskorkoihin rahan aika-arvon laskennassa), lähteiden tai tulojen (laatu) ja kulujen muutoksia ei oteta nimenomaisesti huomioon - bruttotulon kertoin on tuskin käytännöllinen arvostusmalli, mutta se tarjoaa ” kirjekuoren takana ”lähtökohta.
Muita haittoja ovat:
- GIM-menetelmä edellyttää ominaisuuksien yhdenmukaisuutta samanlaisten luokkien välillä. Ammattilaiset tietävät kokemuksesta, että samankaltaisten kiinteistöjen kustannussuhteet eroavat usein sellaisista tekijöistä kuin lykätty huolto, kiinteistön ikä ja kiinteistönhoitajan laatu. GIM arvioi arvon perustuvan bruttotuloihin eikä operatiivisiin nettotuloihin (NOI), kun taas kiinteistö ostetaan pääasiassa sen netto ansaintavoiman perusteella. On täysin mahdollista, että kahdella kiinteistöllä voi olla sama NOI, vaikka niiden brutotulot eroavat huomattavasti. Siten ne, jotka eivät ymmärrä sen rajoja, voivat käyttää GIM-menetelmää helposti. GIM ei ota huomioon vertailukelpoisten kiinteistöjen jäljellä olevaa taloudellista käyttöikää. Ohittamatta jäljellä olevaa taloudellista elämää lääkäri voi antaa uudelle kiinteistölle ja 50-vuotiaalle kiinteistölle samat arvot olettaen, että ne tuottavat yhtä suuria tuloja.
