Sijoitetun pääoman tuotto (ROI) on kirjanpitolause, joka ilmaisee sijoitetun rahan prosentuaalisen määrän, joka palautetaan takaisin siihen liittyvien kustannusten vähentämisen jälkeen. Ei kirjanpitäjälle tämä voi kuulostaa hämmentävältä, mutta kaava voidaan sanoa yksinkertaisesti seuraavasti:
ROI = CostGain − Kustannus missä: Voitto = Sijoituksen voittoKustannus = Sijoituskustannus
Mutta vaikka yllä oleva yhtälö näyttää olevan riittävän helppo laskea, kiinteistöjen yhteydessä tulee olemaan joukko muuttujia, mukaan lukien korjaus- / ylläpitokulut ja vipuvaikutuksen määrittämismenetelmät - lainan (korkoineen) alkuperäisen sijoituksen tekemistä varten lainatut rahasummat - , voi vaikuttaa ROI-lukuihin. Monissa tapauksissa sijoitetun pääoman tuottoprosentti on korkeampi, jos investoinnin kustannukset ovat alhaisemmat.
Kiinteistöä ostettaessa rahoitusehdot voivat vaikuttaa suuresti sijoituksen hintaan; Resurssien, kuten asuntolainalaskimen, käyttäminen voi kuitenkin säästää rahaa sijoituksen kustannuksissa auttamalla sinua löytämään edulliset korot.
Kuinka laskea kiinteistöinvestointien tuottoprosentti
Komplikaatiot ROI: n laskemisessa
Sijoitetun pääoman tuottoprosentin laskennassa voi olla komplikaatioita, kun kiinteistö jälleenrahoitetaan tai otetaan toinen kiinnitys. Toisen tai jälleenrahoitetun lainan korot voivat nousta ja lainamaksut voidaan periä, jotka molemmat voivat vähentää sijoitetun pääoman tuottoa. Huoltokustannukset, kiinteistöverot ja hyötyhinnat voivat myös nousta. Kaikki nämä uudet numerot on kytkettävä verkkoon ja sijoitetun pääoman tuottoprosentti laskettava uudelleen, jos asuinvuokrauksen tai kaupallisen kiinteistön omistaja maksaa nämä kulut.
Monimutkaisia laskelmia voidaan tarvita myös kiinteistöiltä, jotka ostetaan säädettävällä korolla kiinnitetyllä asuntolainalla (ARM), ja jonka muuttuva korotuskorko veloitetaan vuosittain lainan keston aikana.
Tarkastellaan kahta ensisijaista menetelmää sijoitetun pääoman tuottoprosentin laskemiseksi: Kustannusmenetelmä ja Taskun ulkopuolella -menetelmä.
Kustannusmenetelmä
Kustannusmenetelmä laskee ROI: n jakamalla kiinteistön oma pääoma kyseisen kiinteistön kustannuksilla.
Oletetaan esimerkiksi, että kiinteistö on ostettu 100 000 dollarilla. Korjauksen ja kuntoutuksen jälkeen, joka maksaa sijoittajille ylimääräisiä 50 000 dollaria, kiinteistön arvoksi määritetään sitten 200 000 dollaria, mikä tekee sijoittajien omaisuuserästä kiinteistössä 50 000 dollaria (200 000 -).
Kustannusmenetelmä vaatii oman pääoman jakamisen kaikilla kiinteistön hankintaan, korjaamiseen ja kunnostamiseen liittyvillä kuluilla.
ROI on tässä tapauksessa 50 000 dollaria ÷ 150 000 dollaria = 0, 33 tai 33%.
Taskujen ulkopuolella oleva menetelmä
Kiinteistösijoittajat mieluummin taskujen ulkopuolella -menetelmää korkeamman sijoitetun pääoman tuoton tulosten vuoksi. Oletetaan, että sama kiinteistö ostettiin samassa hinnassa yllä olevan esimerkin numeroita käyttämällä, mutta tällä kertaa hankinta rahoitettiin lainalla ja käsirahalla 20 000 dollaria. Siksi out-of-pocket-kustannukset ovat vain 20 000 dollaria plus 50 000 dollaria korjaus- ja kuntoutuskustannuksista, kun kokonaismäärältään ulkopuolella on 70 000 dollaria. Kun kiinteistön arvo on 200 000 dollaria, oma pääoma on 130 000 dollaria.
ROI on tässä tapauksessa 130 000 dollaria ÷ 200 000 dollaria = 0, 65 tai 65%. Tämä on melkein kaksinkertainen ensimmäisen esimerkin sijoitetun pääoman tuottoon. Ero tietenkin johtuu lainasta: vipuvaikutus keinona lisätä sijoitetun pääoman tuottoa.
Sijoitetun pääoman tuotto ei ole yhtä suuri kuin voitto
Tietysti, ennen kuin jompikumpi edellä mainituista sijoitetun pääoman tuottoarvoista voidaan realisoida todellisina rahavaroina, kiinteistöt on myytävä. Usein kiinteistö ei myy sen markkina-arvoon. Usein kiinteistökauppa toteutetaan alkuperäisen kysyntähinnan alapuolella, mikä vähentää kiinteistön lopullista sijoitetun pääoman tuottolaskelmaa. Kiinteistön myyntiin liittyy myös kustannuksia: korjaus-, maalaus- tai maisemointiin käytetyistä varoista. Kiinteistönvälityskustannukset ja kiinteistövälittäjälle aiheutuvat palkkiot sekä arviointikulut ja komission palkkiot olisi myös lisättävä.
Sekä mainonta- että palkkiokulut voidaan neuvotella palveluntarjoajan kanssa. Kiinteistökehittäjät, joilla on useampi kuin yksi kiinteistö mainostaa ja myydä, ovat paremmassa asemassa neuvottelemaan edullisista hinnoista tiedotusvälineiden ja välittäjien kanssa. Usean myynnin sijoitetun pääoman tuottoprosentti vaihtelee mainonnan, palkkioiden, rahoituksen ja rakentamisen kustannuksilla, mikä aiheuttaa monimutkaisia kirjanpitoasioita, jotka ammattilainen hoitaa parhaiten.
Kiinteistön kassavirta
Sijoittajalla voi olla 30 000 dollaria omaa pääomaa kaupallisessa vuokrakiinteistössä, josta hän maksoi 10 000 dollaria 300%: n sijoitetun pääoman tuottoprosentista. Kiinteistö tuottaa myös vuokrat 500 dollaria kuukaudessa, yhteensä 6 000 dollaria vuodessa. Se on kiinteistön kassavirran 60%: n sijoitetun pääoman tuotto - 6000 dollaria jaettuna 10 000 dollarin investointikustannuksilla.
Pohjaviiva
Kiinteistön tuottoprosentin laskeminen voi olla yksinkertaista tai monimutkaista kaikista yllä mainituista muuttujista riippuen. Vahvassa taloudessa sekä kiinteistöihin että kauppaan sijoittaminen on osoittautunut erittäin kannattavaksi. Jopa taantuvassa taloudessa, kun hinnat laskevat ja rahaa on niukasti, sijoittajille on tarjolla monia kiinteistökauppoja, joilla on sijoitettavia rahaa. Kun talous elpyy, kuten se aina tekee, monet sijoittajat saavat komean voiton.
Tuloveroa tai myyntivoiton verotusta varten kiinteistöjen omistajia kehotetaan kuitenkin hakemaan ammattimaisia veroneuvontaa luotettavasta lähteestä ennen arkistointia.
